Der Umsatz im Leipziger Immobilenmarkt stieg 2019 auf bislang unerreichte 3,4 Milliarden Euro

Auch Leipzig erlebte 2019, wie das aussieht, wenn Investoren weltweit nach jeder auch nur einigermaßen sicheren Anlage ihrer Gelder suchen. Dann fließt das Geld nämlich zu Billionen in Immobilien, was logischerweise den Markt leerfegt und die Immobilienpreise nach oben jazzt. Genau das hat Leipzig erlebt. Auch wenn es der Gutachterausschuss der Stadt sehr diplomatisch ausdrückt: „Der Leipziger Immobilienmarkt hat sich im Jahr 2019 sowohl bei den Transaktionszahlen als auch beim Geldumsatz noch sehr dynamisch gezeigt.“

Man merkt: Da sitzen gelernte Kaufleute, die lieber das Wort dynamisch verwenden, wo normale Sterbliche eher Worte wie Ausverkauf oder Sommerschlussverkaufsgedränge benutzen.

Das Ergebnis für Leipzig 2019: Mit 6.984 Kauffällen lagen die Transaktionszahlen leicht über dem Ergebnis der letzten beiden Jahre. Der Umsatz in Höhe von 3,4 Milliarden Euro ist der höchste Umsatz, der durch den Gutachterausschuss seit 1990 registriert wurde. Das ist der eigentliche Knackpunkt. Hier stecken die drastisch gestiegenen Preise vor allem für bebaute Grundstücke, also Gebäudebestand, der hier mal wieder den Besitzer gewechselt hat und dem Alteigentümer eine ordentliche Rendite eingetragen hat.

Der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig, eine unabhängige Behörde, deren Geschäftsstelle beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung angesiedelt ist, hat seinen Grundstücksmarktbericht 2019 am Mittwoch, 15. April, vorgelegt. Er beinhaltet die wesentlichen Daten und Auswertungen zum Leipziger Immobilienmarkt im Jahr 2019.

Die Anzahl der erfassten Kaufverträge stieg um 6 Prozent von 6.574 auf 6.984 Kauffälle, wobei die Entwicklungen in den einzelnen Teilmärkten sehr heterogen sind. Die deutlichsten Zuwächse gibt es mit 11 Prozent im Teilmarkt des Sondereigentums (Eigentumswohnungen), dessen Anteil an den Gesamtkauffallzahlen rd. 76 Prozent beträgt. Auch das gehört zum „run“ auf Immobilien.

Denn hier legen natürlich vor allem Kleinanleger ihr Geld an, um es möglichst ohne Wertverlust über die Zeit zu bringen. Denn das Jahr 2019 war ja schon voller Krisenwarnungen. Dass die Coronakrise dann alles völlig über den Haufen schmiss, haben auch die Wirtschaftsweisen und nicht so Weisen nicht erwartet.

Jetzt reden sie ja schon wieder von fallenden Immobilienpreisen.

Was aber nicht bedeutet, dass wir hinterher einen normalen Immobilienmarkt mit sinnvollen Preisen bekommen.

Bei den bebauten Grundstücken ist ein Rückgang von 10 Prozent zu verzeichnen, meldet der Gutachterausschuss, dafür einen saftigen Umsatzanstieg von 1,77 auf 2,19 Milliarden Euro. Da steckt das Preisfeuerwerk von 2019 mit drin.

Solche saftig steigenden Verkaufspreise verändern dann logischerweise auch die durchschnittlichen Einzelpreise.

Grundstücke für den Geschosswohnungsbau kosten 2019 im Durchschnitt rund 700 Euro/m², das sind 4 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Dynamik der Wertentwicklung hat sich damit nach rd. 50 Prozent im Vorjahr (2017 zu 2018) deutlich verlangsamt, meint der Gutachterausschuss. Was aber tatsächlich nur heißt: Den happigen Anstieg in astronomische Höhen gab es schon 2018. 2019 bekam die Jagd nach Betongold dann ihren ersten Dämpfer.

Pech nur für die, die wirklich was drauf bauen wollen: Einfamilienhausgrundstücke kosten nun im Durchschnitt 230 Euro/m² (+8 Prozent), Gewerbegrundstücke rund 75 Euro/m² (+15 Prozent).

Eine Übersicht zu den durchschnittlichen Bodenwerten zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2019, differenziert nach Zonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, stellt der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig auch mit den Bodenrichtwerten zur Verfügung, die online (www.bodenrichtwert.leipzig.de) bereitgestellt werden.

Zu der Sache mit den bebauten Grundstücken geben die Gutachter noch detailliertere Informationen: Sanierte Mehrfamilienhäuser (191 Kauffälle) erzielten im Durchschnitt Preise in Höhe von 1.659 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche (+6 Prozent) und unsanierte Mehrfamilienhäuser (34 Kauffälle) 1.293 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche (+26 Prozent). Die höchsten Preise für sanierte Mehrfamilienhäuser wurden in den Stadtbezirken Mitte und Süd mit über 2.000 Euro Quadratmeter-Wohnfläche registriert.

Und dieser Preisanstieg schlug natürlich auch bei den Eigentumswohnungen zu Buche: Der durchschnittliche Kaufpreis sanierter Eigentumswohnungen im Erstverkauf (ohne Stellplatzanteil) stieg 2019 um 11 Prozent auf rund 4.500 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Die Preise lagen zwischen rund 2.700 und 6.200 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Beim Wiederverkauf sanierter Eigentumswohnungen (ohne Stellplatzanteil) reicht die Preisspanne von rund 420 bis 4.700 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Der Mittelwert aller ausgewerteten Preise lag mit 1.821 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche 12 Prozent über dem des Vorjahres.

Eigentumswohnungen in neu errichteten Wohnanlagen (inkl. Stellplatzanteil) erzielten 2019 einen durchschnittlichen Kaufpreis in Höhe von 4.288 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche (rd. 3.000 bis 6.500 Euro pro qm Wohnfläche) und lagen damit um 4 Prozent über dem Vorjahresniveau. Der durchschnittliche Preis im Wiederverkauf (inklusive Stellplatzanteil) lag bei 1.907 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche (+7 Prozent) in einer Spanne von rd. 600 bis 6.800 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche.

Und dass das zum größten Teil vor allem Sicherungsanlagen sind, zeigt auch die nächste Feststellung: Während bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten die Käuferinnen und Käufer zu rund 94 Prozent nicht aus Leipzig stammten, hatten beim Wiederverkauf rund 34 Prozent ihren Wohnsitz in Leipzig. Die meisten Leipziger können sich die hohen Preise im Erstverkauf nicht leisten. Sie nutzen die Chance auf Eigentumserwerb, wenn preiswertere Wohnungen im Zweitverkauf zu haben sind.

Bei den Neubauten (Erstverkauf) beträgt der Anteil der Erwerberinnen und Erwerber, die ihren Wohnsitz in Leipzig haben, rund 25 Prozent (Wiederverkauf rd. 36 Prozent). Die dargestellten Anteile sind in den letzten Jahren nahezu identisch, so der Gutachterausschuss.

Und teurer wurde es auch bei Gewerbeimmobilien: Bei den bebauten Gewerbegrundstücken (Wirtschaftsimmobilien) steigt der Umsatz bei rückläufigen Kauffallzahlen (-17 Prozent) auf 1,07 Milliarden Euro, damit beträgt der Umsatzanteil der Wirtschaftsimmobilien am Gesamtumsatz rd. 31 Prozent (Anteil an Gesamtkauffallzahlen rd. 3 Prozent).

Mit 535 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es in diesem Teilmarkt 2019 exakt so viele Eigentumswechsel wie 2018. Der Umsatz stieg im gleichen Zeitraum um 11 Prozent auf rd. 162 Mio. Euro. Das freistehende Einfamilienhaus (Baujahre 1991 bis 2009) kostet im Durchschnitt rd. 420.000 Euro (rd. 3.000 Euro Quadratmeter-Wohnfläche), Reihenmittelhäuser rd. 280.0000 Euro und Reihenendhäuser rd. 295.000 Euro.

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