Bundesgerichtshof: Übertragung von Schönheitsreparaturen kann trotz „Renovierungsvereinbarung“ unwirksam sein

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern weiter gestärkt. In einem am Mittwoch veröffentlichten Urteil entschieden die Karlsruher Richter, dass eine Klausel in einem vorgefertigten Mietvertrag, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Mit der Entscheidung knüpft der VIII. Zivilsenat an seine bisherige mieterfreundliche Rechtsprechung an. Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die die Vermieterin als mangelhaft ansah. Sie beauftragte deshalb einen Malerbetrieb, um nachzubessern. Kosten machte sie gegen den Mieter geltend. Dieser berief sich auf die Rechtsprechung des Senats, wonach eine Vertragsklausel unwirksam ist, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt.

Die Vermieterin war der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Der BGH gab jedoch dem Mieter recht. Denn eine „Renovierungsvereinbarung“ ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie habe deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen. Deshalb könne der Vermieter nicht so gestellt werden, als hätte er dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Da solche „Renovierungsvereinbarungen“ in der Praxis weit verbreitet sind, befreit das klarstellende BGH-Urteil viele Mieter de facto von der Pflicht, während der Mietzeit und bei Auszug jegliche Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wer mit seinem Vormieter eine solche Vereinbarung unterschrieben, eine unrenovierte Wohnung übernommen und vom Vermieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat, ist von der Renovierungspflicht künftig ausgenommen.

Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16