45 Prozent der sächsischen Haushalte können sich höhere Mieten gar nicht leisten

Am Mittwoch, 26. Oktober, hatte der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. in Dresden eingeladen, um eine neue Studie vorzustellen. Darin geht es um die Frage: Was ist bezahlbares Wohnen? Und was können sich die Sachsen eigentlich leisten? Und wie viele Sachsen können sich eigentlich keinen teuren Wohnraum leisten, weil sie einfach arm sind? Die Zahlen verblüffen selbst die hartgesottene L-IZ.

Denn im Allgemeinen liegen immer nur Berechnungen zur Armutsgefährdungsquote vor: Wer nicht mal 60 Prozent der Durchschnittseinkommen bezieht, gilt als armutsgefährdet. In der Regel kommt man da in Leipzig auf Werte um 25 Prozent. Wenn man alle Niedrigeinkommen (unter 1.200 Euro im Monat) zusammennimmt, kommt man sogar auf 50 Prozent.

Eigentlich Zahlen genug, um Stadtspitze und Landesregierung zu alarmieren: Hier kann man nicht einfach abwarten, bis „der Markt“ das regelt. Denn wenn 50 Prozent der Leipziger auf Marktreaktionen nicht reagieren können, wird die Sache haarig.

Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG)  hat es nun etwas anders gemacht und die Frage für 18 unterschiedliche Fallgruppen untersucht, um ausgehend vom Haushaltseinkommen die individuelle, maximal finanzierbare Miete ermitteln zu können.

Vorgehensweise

Der VSWG hat unterschiedliche Personengruppen – Rentner alleinstehend, Rentner Paar, Alleinstehend ohne Kind, Paar ohne Kind, Alleinstehend mit einem Kind, Paar mit einem Kind, Paar mit zwei Kindern, Student, Auszubildende – anhand ihrer typischen Einkommenssituation untersucht. Der Schwerpunkt lag bei den niedrigen und mittleren Einkommensgruppen, da sich in der Regel bei hohen Einkommensgruppen keine Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung ergeben und diese oft auch in der Lage sind, Wohneigentum zu gründen. Bei den Berechnungen wurden die Steuerklassen IV für Paare unterstellt (beitragsmäßig gleich Steuerklasse I) und Steuerklasse I bei allein lebenden Personen. Von Kirchensteuer wurde abgesehen. Die Beiträge zur gesetzlichen Krankenversicherung wurden auf Basis eines Zusatzbeitrages in Höhe von 1,0 Prozent ermittelt. Hinzu gezählt wurden der Kindergeldanspruch und das Wohngeld. Auf Empfänger von Transferleistungen (SGB II oder SGB XII) wurde in den Fallgruppenberechnungen nicht näher eingegangen, da hier die Regelungen der Kosten der Unterkunft greifen.

Die Basis der Berechnungen bildet die Bruttowarmmiete. Sie gibt die Kosten für die Wohnung einschließlich der Betriebskosten wieder. Für die Ermittlung der Wohnflächen wurden die Wohnflächenhöchstgrenzen nach der Haushaltsgröße aus den Kosten der Unterkunft angesetzt. Um die tatsächlichen Wohnkosten zu beurteilen, müssen die Stromkosten mit einbezogen werden, da die Mieter und Mieterinnen ein Gesamtbudget für das Wohnen haben. Jede Erhöhung der Stromkosten führt somit indirekt zu einer Senkung der monatlich maximal finanzierbaren Wohnungsmiete. Zur Beurteilung der maximal finanzierbaren Mieten in Sachsen wurde mit einer maximalen Wohnkostenbelastung in Höhe von 35 Prozent vom Nettohaushaltseinkommen gerechnet.

Ergebnisse

Ausgehend vom verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen betragen die maximal finanzierbaren Kaltmieten zwischen 3,60 Euro (Rentner alleinstehend) und 19,55 Euro (Paar ohne Kind, mittleres Einkommen) je Quadratmeter Wohnfläche.

Die ermittelten Werte können aber erst dann sinnvoll bewertet werden, wenn sie in Relation gestellt werden. Werden die Fallgruppen mit den durchschnittlichen Nettokaltmieten im Bestand der sächsischen Wohnungsgenossenschaften (4,70 Euro/qm), der theoretisch erforderlichen Kostenmiete im Bestand (7,22 Euro/qm) bzw. im Neubau (10,54 Euro/qm) verglichen, lassen sich die achtzehn Fallgruppen in die vier Kategorien „Armutsgefährdete“, „Versteckte Verlierer“, „Goldene Mitte“ und „Loftbewohner“ einteilen.

„Armutsgefährdete“

Die Gruppe der „Armutsgefährdeten“ ist bereits heute durch Versorgungsschwierigkeiten gekennzeichnet, da ihre maximal finanzierbare Nettokaltmiete zwischen 3,60 und 4,70 Euro/qm und damit deutlich unterhalb der vergleichsweise günstigen durchschnittlichen  Bestandsmiete der sächsischen Wohnungsgenossenschaften liegt. Auch für die Zukunft lasse sich keine positive Tendenz erkennen. Zur Gruppe zählen in Sachsen vor allem alleinstehende Rentner, Singlehaushalte mit niedrigem Einkommen in Teilzeit, alleinerziehende Elternteile mit Kind bei niedrigem Teilzeiteinkommen sowie Auszubildende.

„Versteckte Verlierer“

Die zweite Gruppe bilden die sogenannten „Versteckten Verlierer“. Sie sind ausgehend vom Durchschnittsniveau in Sachsen derzeit in der Lage Wohnraum anzumieten, jedoch ausschließlich im Bestand mit maximal finanzierbaren Kaltmieten zwischen 4,70 und 7,22 Euro/qm. Darunter fallen zusammenlebende Rentner, Singlehaushalte mit mittlerem Einkommen in Teilzeit, Alleinerziehende mit Kind in niedrig bezahlter Vollbeschäftigung.

Für diese Personengruppe gilt, dass die zukünftige Versorgungsqualität am Wohnungsmarkt stark von der Entwicklung der Einkommen getrieben wird. Eine besondere Rolle nimmt die Gruppe der Auszubildenden und Studierenden ein. Die maximal finanzierbaren Mieten liegen zwischen 4,69 und 5,10 Euro/qm und somit auf oder oberhalb des Bestandsniveaus. Hierbei gilt es zu bedenken, dass die Quadratmeterpreise für kleine Wohnungen in der Regel höher sind als in größeren Wohnungen. Vor allem in Hochschulstädten lassen sich steigende Preise für dieses Klientel feststellen, so dass trotz der Zuordnung zu den „Versteckten Verlierern“ zum Teil heute schon von Versorgungsengpässen ausgegangen werden muss. Die Entwicklung des Wohnungsmarktes ist somit zumindest in dem Teilsegment eng mit der Entwicklung der Hochschulstandorte verknüpft.

„Goldene Mitte“

Die dritte Gruppe ist die „Goldene Mitte“. Diese Personengruppe hat weder heute noch morgen ernsthafte Versorgungsschwierigkeiten zu erwarten, da ihre maximal finanzierbare Nettokaltmiete zwischen 7,22 und 10,44 Euro/qm jenseits der Kostenmiete im Bestand liegt. Lediglich der Zugang zu Neubauwohnungen bleibt ihnen tendenziell verwehrt. Dazu zählen Singlehaushalte mit niedrig bezahlter Vollzeitanstellung, Paare mit niedrigem Einkommen und einem oder zwei Kind(ern), sofern beide Elternteile (zumindest teilweise) berufstätig sind. Dieser Personenkreis kann hinsichtlich seines Versorgungspotenzials als stabil angesehen werden.

„Loftbewohner“

Die letzte Gruppe bilden die „Loftbewohner“. Dieser Gruppe stehen tendenziell alle Wege offen. Versorgungsengpässe sind weder heute noch morgen zu erwarten. Darüber hinaus sind sie trotz der höheren Neubaumiete in der Lage, eine neu gebaute Wohnung zu beziehen. Ihre maximal finanzierbaren Kaltmieten liegen oberhalb der Kostenmiete für den Neubau in Höhe von 10,44 Euro/qm. Hierunter zählen zunächst die klassischen DINKS (Doppelverdiener ohne Kids), Singlehaushalte mit mindestens mittlerem Vollzeiteinkommen sowie Familien mit einem oder zwei Kind(ern) und mittlerem Einkommen. Nachdenklich stimmt hier vor allem die Tatsache, dass die hohe finanzielle Leistungsfähigkeit oft mit Kinderlosigkeit verbunden ist. Aufgrund der typischen Wohnungsgrundrisse und baulichen Gegebenheiten besteht im Neubau vor allem die Möglichkeit, passenden Wohnraum für Familien mit Kindern oder barrierearme Wohnungen zu schaffen.

Bei 6,50 Euro ist für die meisten Sachsen die absolute Obergrenze

„Unsere Erfahrungen und die Berechnungen der einzelnen Fallgruppen zeigen, dass für einen Großteil der Bevölkerung eine Nettokaltmiete von 6,50 Euro/qm die absolute Obergrenze darstellt. Diese Schwelle bietet unter Anwendung von Zuschüssen noch die Möglichkeit, umfassende Modernisierungen voranzubringen und bietet gleichzeitig einem großen Teil der Bevölkerung in Sachsen den Zugang zu bedarfsgerechten Wohnungen“, stellt Dr. Axel Viehweger, Vorstand des VSWG, im Ergebnis der Untersuchung fest.

Für Neubauvorhaben sollte der Wert von 8,50 Euro/qm als „bezahlbar“ angesehen werden, auch wenn zu diesem Niveau nur eine vergleichsweise kleine Gruppe in der Lage ist, einen Neubau zu beziehen.

„Die Realität ist noch gravierender, da die Einkommen Durchschnittswerte über alle Altersklassen und Hierarchien sind. So liegt das Einkommen für niedrige Einkommensgruppen bei 2.300 Euro brutto im Monat. Das entspricht über 13 Euro Stundenlohn. Das verdienen selbst viele Handwerksmeister nicht“, betont Sven Winkler, Referent Betriebswirtschaft beim VSWG.

Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?

Da 20 Prozent der sächsischen Haushalte zu den „Armutsgefährdeten“ gehören und 25 Prozent zu den „Versteckten Verlierern“, ist absehbar, dass für 45  Prozent der Sachsen bei maximal 6,50 Euro die Schmerzgrenze erreicht ist.

„Es bedarf einer ehrlichen Debatte, die alle Beteiligten, vom Mitglied der sächsischen Wohnungsgenossenschaften bis zum Ministerium, mit einschließt. Die Wohnung ist dabei ein Ort, an dem Wohnungspolitik, Städtebaupolitik, Energiepolitik, Sozialpolitik und Gesundheitspolitik zusammentreffen. Folglich sollten die Themen auch übergreifend und gemeinsam angegangen werden“, fordert der VSWG-Vorstand.

Und natürlich wiederholt er, was er schon mehrfach gefordert hat: „Wir brauchen eine echte soziale Wohnraumförderung.“

Die sächsische Regierung hat sich zwar erstmals dazu durchgerungen, das Programm mit einem Kleckerbetrag zu versehen, der in der Summe um mindestens das Zehnfache zu niedrig ist.

In eigener Sache – Wir knacken gemeinsam die 250 & kaufen den „Melder“ frei

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