Vermietbarer Leerstand in Leipzig lag 2017 bei nur noch 2 Prozent

Wirklich veröffentlicht werden soll der neue „Monitoringbericht Wohnen 2018“ für die Stadt Leipzig erst am 1. März. Also können wir an diese Stelle nur die Einschätzung der Stadt zitieren, was die darin versammelten Daten eigentlich bedeuten. Zumindest eines war zu erwarten: Mit den Einwohnerzahlen steigen die Nachfrage und die Zahl der Baugenehmigungen, der Leerstand sinkt und die Mieten entwickeln sich in allen Segmenten nach oben.

Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau hat den Monitoringbericht jetzt in der Dienstberatung des Oberbürgermeisters vorgelegt. Der Bericht zeigt die Entwicklungstendenzen des Wohnungsmarktes bis Ende 2017, ist also auf seine Weise auch schon wieder veraltet.

Er ist ab 1. März im Internet unter www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/raumbeobachtung-und-monitoring zu finden.

Monitoringberichte informieren seit 2002 jährlich über die Entwicklung in der Gesamtstadt sowie in den Ortsteilen. Sie bilden eine wichtige Datengrundlage für die Stadtentwicklung.

Und 2017 war eher ein durchwachsenes Jahr. Es wurde viel zu wenig gebaut.

2017 entstanden durch Neubau und Sanierung 1.654 neue Wohnungen. Das Angebot erhöhte sich dadurch auf insgesamt 336.885 Wohnungen. Allein neu gebaute Mehrfamilienhäuser vorzugsweise in den innerstädtischen Ortsteilen erbrachten 807 neue Wohnungen – der höchste Wert seit 17 Jahren, so das Baudezernat.

Der Wohnungsleerstand lag tatsächlich nur noch bei 2 Prozent, viel zu wenig für eine Stadt wie Leipzig. Auch wenn das Baudezernat betont: „Der geschätzte Leerstand ging bis Ende 2017 auf etwa vier Prozent zurück. Das sind 14.000 Wohnungen, von denen knapp die Hälfte als marktaktiv einzuschätzen ist.“

Nicht marktaktiv heißt nun einmal in der Regel: nicht vermietbar.

Blieben also gerade einmal 7.000 Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt, davon viele gerade in den Segmenten, die kaum gesucht werden.

Und noch der Vergleich: 2015 wurden 1.837 Wohnungen fertiggestellt, 2016 noch 1.736. Die Entwicklung von 2017 darf also durchaus beunruhigen.

Allein die Zahl der Wohnungen sagt nichts über den tatsächlichen Bedarf aus. Auch 2017 war schon Thema, dass vor allem bezahlbare Wohnungen für Singles und für Familien im niedrigen Preissegment fehlten. Die wenigen fertiggestellten Wohnungen entstanden fast alle im hohen Preissegment. Das heißt: Für Gutverdiener, für die 8 bis 10 Euro kalt je Quadratmeter kein Problem sind, wurde genug gebaut – die Normalverdiener schauten in die Röhre. Was ja bekanntlich mittlerweile den Effekt hat, dass viele Wohnungssuchende auf die Städte in den Landkreisen ausweichen.

Alles in allem wurden Baugenehmigungen für 3.679 Wohnungen erteilt, eine Steigerung auf mehr als das Vierfache seit 2012, meint das Baudezernat.

Die meisten betrafen Vorhaben im Geschosswohnungsneubau (2.635 Wohnungen). Weitere 716 Wohnungen wurden für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden genehmigt. Die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser betrug 323 und sank damit unter das Niveau der Vorjahre. Die im Monitoring erfassten laufenden und für die nächsten Jahre geplanten Bauvorhaben (mit jeweils mehr als 50 Wohnungen) werden den Bestand nochmals um mindestens 12.000 Wohnungen erhöhen.

Und parallel stiegen natürlich die Mieten.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete ist zwischen 2013 und 2017 um über zehn Prozent auf 5,62 Euro pro m² gestiegen. Die bei Neuvermietungen erwarteten Mieten stiegen laut empirica-Preisdatenbank seit 2013 von 5,27 Euro pro m² auf 6,59 Euro pro m², d. h. um 25 Prozent. Am niedrigsten sind die Mieten nach wie vor im Plattenbau, teurer in Gründerzeithäusern. Erstmalig gab es 2017 keine Steigerungen im Segment der nach 2005 neu gebauten Wohnungen. Mit 10,00 Euro pro m² bewegen sie sich jedoch auf weiterhin sehr hohem Niveau.

Angesichts dieser Entwicklungen wurden die relevanten Teile des Wohnungspolitischen Konzeptes entsprechend fortgeschrieben und die Instrumente geschärft, versucht das Baudezernat die Versuche zu umschreiben, wenigstens die Mietentwicklung einzufangen. So ist die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt worden, was die Möglichkeiten für Mieterhöhungen begrenzt. Es werde auch geprüft, inwieweit in ausgewählten Stadtgebieten soziale Erhaltungssatzungen eingeführt werden können. Die Stadt unterstütze auch weiterhin das Netzwerk Leipziger Freiheit für kooperatives und bezahlbares Wohnen.

Und wenigstens 6,50-Euro-Wohnungen sollen endlich entstehen: Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen für Vorhaben mit einer Geschosswohnungsbaufläche von mindestens 5.000 m² werden die Investoren verpflichtet, mindestens 30 Prozent mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum zu errichten. Eine wichtige Rolle spielen dabei vor allem städtebauliche Projekte wie der Eutritzscher Freiladebahnhof und der Bayerische Bahnhof. Außerdem setzt die Stadt auf Konzeptvergaben weiterer Grundstücke in Erbbaupacht zur Errichtung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum.