Quartalsbericht 3/2022: Wer plant da tatsächlich einen Umzug ins Eigentum?

Mit einem recht verzwickten Thema beschäftigten sich im jüngsten Quartalsbericht aus dem Amt für Statistik und Wahlen Manuela Lagrange und Andrea Schultz. Sie wollten mit den Daten aus der Bürgerumfrage 2021 herausbekommen, wer in Leipzig tatsächlich den Umzug ins Eigentum plant. Und das Ergebnis überrascht in keiner Weise. Denn Eigentum muss man sich leisten können. Beim Blick auf die Zahlen wird klar, dass es hier um eine ganz spezielle Bevölkerungsgruppe geht.

Die wichtigste Zahl vorweg: „Weitere 26 Prozent wollen oder müssen möglicherweise in diesem Zeitraum umziehen. Insgesamt liegt somit das Umzugspotenzial bei 38 Prozent, was in etwa 133.000 Haushalten entspricht.“

Das ist die Größenordnung, von der ausgegangen werden muss.

Umzugsgründe sind meistens: Die Wohnung ist zu klein oder zu groß, wird zu teuer oder ist nicht mehr altersgerecht. Aber die meisten Leipziger wollen gar kein Wohneigentum erwerben, auch wenn jetzt die Diskussion um die Ausweisung neuer Bauflächen für Eigenheime in Leipzig wieder aufflammt.

„Für 8 Prozent der Leipziger Haushalte (≙ ca. 10.600 Haushalten) ist der Erwerb von Wohneigentum oder Bauland bzw. die Erbschaft einer Immobilie ursächlich für den geplanten Umzug“, stellen die beiden Autorinnen fest. „Bezogen auf die Gesamtbevölkerung entspricht das einem Anteil von unter 5 Prozent.“

Auch diese unter 5 Prozent teilen sich noch einmal auf: „Bei circa zwei Dritteln der potenziell wohneigentumsbildenden Haushalte handelt es sich um Paare mit Kind(ern) oder Paare mit Kinderwunsch. Der Erwerb bzw. die Übernahme von Wohneigentum wird somit stark von jungen Familien und Paaren in der Familiengründungsphase geprägt. Jenseits des Erwerbsalters findet Wohneigentumsbildung in Leipzig faktisch nicht mehr statt. Interessant ist, dass unter den wohneigentumsbildenden Haushalten gut ein Viertel Singles sind. Auch in der Gruppe der Singles sind Wohneigentumswunsch und Kinderwunsch miteinander verknüpft, denn rund zwei Drittel der potenziell wohneigentumsbildenden Singles geben einen Kinderwunsch an.“

Es zieht nicht alle Familien ins Umland

Schon in der „Bürgerumfrage 2021“ stand dazu die etwas irritierende Aussage: „Die Struktur der Haushalte, die in den nächsten zwei Jahren (möglicherweise) ins Leipziger Umland ziehen möchten, unterscheidet sich deutlich von den anderen Zielgebieten. Die Hälfte der Haushalte sind Paare mit und ohne Kind(ern). Damit liegt der Anteil der Paarhaushalte ungefähr doppelt so hoch wie bei innerstädtischen Wanderungen oder bei Fernwanderungen.“

Was dann freilich wenig später schon deutlich konkreter formuliert wurde: „Betrachtet man die Gruppe der potenziellen Suburbanisierer/-innen hinsichtlich ihrer Einkommenssituation, zeigt sich, dass aktuell eher einkommensstarke Familien aus der Stadt Leipzig ins Umland ziehen möchten. Circa zwei Drittel der Haushalte, die (möglicherweise) einen Umzug ins Leipziger Umland planen, gehören der oberen Mittelschicht oder der einkommensreichen Bevölkerung an. Im Mittel liegt das Nettoäquivalenzeinkommen der potenziellen Suburbanisierer/-innen bei ca. 2.070 Euro im Monat und somit deutlich über den angegebenen Vergleichswerten von Haushalten mit anderen Umzugszielen.“

Und auch Manuela Lagrange und Andrea Schultz arbeiten das in ihrem Beitrag für den Quartalsbericht deutlich heraus.

Wohneigentum kostet

„Wohneigentumsbildung ist mit hohen Kosten verbunden und setzt ein gewisses Maß an Eigenkapital voraus. Wenn das Wohneigentum nicht vererbt, sondern käuflich erworben werden soll, ist es daher nicht verwunderlich, dass das Nettoäquivalenzeinkommen der wohneigentumsbildungswilligen Haushalte mit im Mittel (Median) 2.467 Euro deutlich über dem Leipziger Mittel (Median: 1.727 Euro) liegt.

80 Prozent der potenziell wohneigentumsbildenden Haushalte können zur oberen Mittelschicht bzw. zur wohlhabenden (bzw. einkommensreichen) Bevölkerung zugeordnet werden, das sind 34 Prozentpunkte mehr als bei Haushalten, die aus einem anderen Grund umziehen (möchten), und 27 Prozentpunkte mehr als bei Haushalten, die keinen Umzug planen“, schreiben sie.

„Der Anteil einkommensarmer (4 Prozent) und zur unteren Mittelschicht zugehöriger Haushalte (15 Prozent) ist bei den potenziell wohneigentumsbildenden Haushalten dahingegen unterdurchschnittlich.“

Was dann direkt zur Folge hat: „Die Umzugsziele der wohneigentumsbildungswilligen Haushalte unterscheiden sich zum Teil deutlich von den Haushalten, die aus anderen Gründen umziehen möchten oder müssen.“

Es sind also gar nicht die Kinder, die hier den Anlass für den Erwerb von Wohneigentum geben – sie geben dem nur einen Sinn. Der Anlass selbst ist das hohe Einkommen. Einkommen, das so hoch ist, dass Menschen anfangen, sich Gedanken darüber zu machen, was sie damit anfangen sollen.

Ein Thema der oberen Mittelschicht

Und so kommen Manuela Lagrange und Andrea Schultz zu einem ganz und gar nicht überraschenden Fazit: „Was bestimmt den Plan zur Wohneigentumsbildung signifikant? Die deskriptive Analyse hat anschaulich visualisiert, welche soziodemographischen Merkmale mit den Plänen, in eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus ziehen zu wollen, assoziiert sind. In einem statistischen Modell zeigen sich folgende Merkmale von Haushalten als signifikant: Vorhandensein von Kind(ern) oder Kinderwunsch, ein junges oder mittleres Alter (25 bis 39 Jahre), ein Einkommensniveau oberhalb der Mitte (obere Mittelschicht und Wohlhabende).“

„Als nicht-signifikant stellen sich Bildungsmerkmale dar. Weder ein Hochschulabschluss noch ein mittlerer Bildungsabschluss wirken statistisch belastbar auf das Vorhaben, in den nächsten zwei Jahren ins Wohneigentum ziehen zu wollen. Auch die Staatsangehörigkeit erklärt die Wohneigentumsbildung nicht. Resümierend möchten wir darauf hinweisen, dass Wohneigentumsbildung eine Form der Vermögensbildung darstellt, die in Leipzig vor allem Menschen im typischen Familienbildungsalter mit überdurchschnittlichen Einkommen anstreben (können).“

Es geht also primär um Vermögensbildung. Und es lenkt ab von der Tatsache, dass in Leipzig deutlich mehr junge Familien nach einer familiengerechten Mietwohnung suchen – und keine finden. Dort herrscht der tatsächliche Mangel, der auch durch die Ausweisung neuer Eigenheimgebiete nicht behoben werden kann.