Quartalsbericht 1/2022: Welche Miete ist eigentlich die richtige?

Wenn diverse Zeitungen immer wieder neue Mietmarktberichte veröffentlichen, weiß man meist gar nicht mehr, wovon da die Rede ist. Manchmal merkt man nur, dass irgendwelche Interessenverbände dahinterstecken, die steigende Mieten für eine profitable Geschäftsgrundlage halten. Im neuen Quartalsbericht haben Leipzigs Statistiker/-innen mal eine Mietpreisanalyse unternommen.

Die von Andrea Schultz, Martin Waschipky und Stephan Hack unternommene Analyse betrachtet die verschiedenen Mietwerte der vergangenen zehn Jahre.

Und da muss man schon sehr aufs Detail achten.

„Im Unterschied zu den Angebotsmieten spiegeln die Bestandsmieten den mittleren Mietpreis für alle Wohnungen – unabhängig von der Wohn- bzw. Mietvertragsdauer – wider“, betont das Amt für Statistik und Wahlen. Und die Bestandsmieten werden auf zwei verschiedenen Wegen erfasst.

Einmal im Mietspiegel der Stadt, der aber nur die Mietveränderungen der vergangenen sechs Jahre erfasst. Und zum anderen über die jährliche Bürgerumfrage, mit der tatsächlich erfasst wird, was alle erfassten Haushalte aktuell tatsächlich an Miete zahlen.

Alles scheinbar Feinheiten. Aber nicht unwichtig.

Denn: „Am Beginn des Untersuchungszeitraums 2012 lagen in Leipzig die Angebotsmieten und die Bestandsmieten auf nahezu gleichem Niveau (2012 Bestand: 5,15 Euro, Angebot: 5 Euro), Zuziehende und Umziehende konnten sich also zu den gleichen Konditionen wie alteingesessene Mieterinnen und Mieter mit Wohnraum versorgen. Seither bildet sich jedoch eine Preisschere zwischen Angebots- und Bestandsmieten – mit hoher Dynamik bei den Angebotsmieten (2021 Bestand: 6,47 Euro, Angebot: 7,52 Euro)“, stellt das Amt für Statistik und Wahlen fest.

Die Kurven der drei Erfassungsarten gehen also seitdem deutlich auseinander. Was auch mit einem Phänomen zu tun hat, das Leipzigs Stadtverwaltung damals beharrlich verleugnete: der zunehmenden Knappheit frei verfügbaren Wohnraums auf dem Leipziger Mietwohnungsmarkt.

Dieser sei einfach noch nicht „angespannt“, wurde jahrelang behauptet. Und generell betrachtet stimmte das ja auch. Der Wohnraum wurde vor allem für Leipziger/-innen knapp, die nach bezahlbarem Wohnraum suchten, außerdem für Familien mit Kindern und für Singles.

Während im Luxussegment immer fleißig gebaut wurde und das Geld für den sozialen Wohnungsbau hinten und vorn nicht reichte. Nur ein Drittel dessen, was die Stadt selbst als jährlich benötigten Sozialwohnungsbau berechnet hat (1.200 bis 1.300 neue Wohnungen) kann von den von Bund und Land bereitgestellten Fördergeldern tatsächlich gebaut werden.

Abwandern, verkleinern oder deutlich mehr zahlen

Was eben teilweise dazu führt, dass Leipziger/-innen ins Umland abwandern, weil sie nur dort noch bezahlbaren Wohnraum finden. Oder man beißt in den sauren Apfel und zieht in teurere Wohnungen – meist mit deutlichem Verzicht auf Wohnfläche. Auch das treibt dann die Durchschnittsmieten nach oben.

Wobei eben auch deutlich wird, dass die Angebotsmieten nicht wirklich das Mietniveau in Leipzig spiegeln. Sie spiegeln eher die Knappheit des verfügbaren Wohnungsangebots und die Preislage, für die heute Wohnungen angemietet werden können.

Wo vor zehn Jahren durchschnittlich 5 Euro noch ausreichten und genügend Wohnungen auch in dieser Preislage gefunden werden konnten, sind die Angebotsmieten um satte 50 Prozent gestiegen.

Und das macht sich mittlerweile auch bei den abgefragten tatsächlichen Miethöhen bemerkbar.

Auch wenn das Amt für Statistik und Wahlen betont: „Unter anderem der qualifizierte Mietspiegel schützt seit 2017 die Bestandsmieterinnen und -mieter davor, dass die Preisanstiege des Angebotsmarktes auf die Bestände durchschlagen.“ Und: „Das Mietenniveau der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) liegt im Mittel unter dem städtischen Niveau, somit wirken die kommunalen Bestände mietpreisdämpfend.“

Baupreise schlagen durch

Im Jahr 2021 – so das Amt – „haben die Preise für Wohnungsbau und -instandhaltung nochmals stark angezogen – entsprechend sind Auswirkungen auf die Mietpreisentwicklung zu erwarten. Anhand des Sächsischen Verbraucherpreisindexes wird zudem deutlich, dass die Nettokaltmieten in Leipzig deutlich stärker steigen als im Freistaat.“

Knappheit hat ihren Preis. Und noch etwas stellen die drei Autor/-innen fest: „Nach Befunden der Kommunalen Bürgerumfrage 2021 wurden in den zurückliegenden sechs Jahren bei 49 Prozent der Leipziger Miethaushalte Erhöhungen verlangt. Wohnungen in Plattenbauten waren jedoch überdurchschnittlich häufig betroffen, und zwar zu 69 Prozent. In Wohnungen, die nach 1990 gebaut wurden, fanden dagegen nur zu 39 Prozent Mieterhöhungen statt. Somit sind im Datenpool der mietspiegelrelevanten Wohnungen die (eher preiswerten) Plattenbauwohnungen überproportional stark zum Gesamtwohnungsmarkt vertreten, die (eher teureren) Wohnungen der Nachwendezeit proportional weniger.“

Wobei die beigefügte Karte auch zeigt, dass der Mietanstieg nicht alle Ortsteile gleichmäßig erfasst. Im Gegenteil: einige Ortsteile im Stadtinneren und am Stadtrand fallen mit besonders starken Mietsteigerungen auf.

„Die höchsten Bestandsmietsteigerungen lassen sich für Plagwitz (+47 Prozent) innerhalb von acht Jahren feststellen. Aber auch in einigen Ortsteilen des Stadtrandes mit teilweise nennenswertem Wohnungsbestand aus der Nachwendezeit (Seehausen und Lützschena-Stahmeln) haben sich die Bestandsmieten deutlich erhöht. Vergleichsweise geringe Bestandsmietsteigerungen sind für die durch Siedlungen, Altbau und industriellen Plattenbau geprägten Viertel in Mockau-Nord und in Sellerhausen-Stünz zu verzeichnen“, stellen die Autor/-innen des Beitrags fest.

Die späte Mietpreisbremse

Und die Gelegenheit nutzen sie natürlich auch, um auf die demnächst wirksam werdenden Mietpreisbremse hinzuweisen: „Die hedonischen Mietpreise des Mietspiegels dienen dazu, im Mieterhöhungsverfahren, die maximal zulässige Miethöhe vorzuschreiben. Zudem kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch zur Preisfindung bei Neuvermietungen dienen. Gilt in einer Kommune die Mietpreisbremse, dann darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Leipzig tritt die Mietpreisbremse in Kürze in Kraft.“

Anderthalb Jahre zu spät.

Dabei genügt diese Bremse nicht wirklich, erklärte erst am 2. Juni Juliane Nagel, Sprecherin der Linksfraktion im Landtag für Wohnungspolitik:

„Die Koalition lobt sich für die Mietpreisbremse, aber die kommt anderthalb Jahre zu spät und wirkt mäßig. CDU, Grüne und SPD hätten die Mieterinnen und Mieter längst besser vor horrenden Neuvertragsmieten in Bestandswohnungen schützen können. Mir hat beispielsweise ein Paar aus Leipzig-Lindenau berichtet, dass ihre Wohnung durch Neuvermietung um 50 Prozent verteuert wurde, ohne dass etwas renoviert worden wäre.

Solche Profitmaximierung können wir uns nicht bieten lassen. Wir müssen die Marktmacht der börsennotierten Konzerne brechen und gemeinwohlorientierte Akteure fördern! Erst gestern wurde bekannt, dass Vonovia die Mieten angesichts der Inflation erhöhen will. Dabei hat dieses Unternehmen letztes Jahr 1,7 Milliarden Euro Gewinn erzielt und die höchste Dividende der Unternehmensgeschichte ausgezahlt.

Mieten und Energiekosten steigen viel stärker als die Einkommen. Das frisst immer größere Teile der kleinen Einkommen vieler Menschen auf. Das Mantra der Immobilienlobby, dass der Markt die Sache regelt, stimmt nicht. Helfen kann nur staatliche Regulierung.

Die Mietpreisbremse bremst aber kaum: Sie gilt weder für modernisierte Wohnungen noch für Neubauten. Auch in Leipzig und Dresden treiben teure Luxusneubauten den Mietspiegel in die Höhe. Das schwächt auch die Mietpreisbremse, die auf der ortsüblichen Vergleichsmiete basiert.“

Was aber passiert, wenn in einer beliebten Stadt wie Leipzig die Mieten so stark steigen?

Dann stimmen auf einmal die Statistiken nicht mehr. Was die drei Autor/-innen mit Blick auf den sächsischen Preisindex (den das Landesamt für Statistik regelmäßig veröffentlicht) diskutieren.

„Aus der amtlichen Statistik ist hierbei nur der Nettokaltmietenindex als Untergruppe aus dem sächsischen Verbraucherpreisindex verfügbar. Der Wert dieser Datenquelle liegt vor allem in der räumlichen Vergleichsmöglichkeit. Inhaltlich muss bedacht werden, dass sich der sächsische Nettokaltmietindex auf die gesamte Grundmiete der Wohnung und nicht die Quadratmetermiete bezieht.

Wendet man die zugrundeliegende Methode für die Bestandsmieten in Leipzig an, d. h. man relativiert sie zur Basis 2015 ≙ 100, werden Besonderheiten der Leipziger Mietpreisentwicklung im Vergleich zur gesamtsächsischen Situation deutlich. Obwohl die Bestandsmieten in Leipzig deutlich weniger stark als die Angebotsmieten steigen, sieht man im sachsenweiten Vergleich die besondere Preisdynamik in Leipzig. Während die mittleren Bestandsmieten (netto-kalt, Gesamtwohnung) in Leipzig seit 2015 um 26,2 Prozent gestiegen sind, ist für Sachsen nur ein Anstieg um 4,4 Prozent realisiert worden.“

Das heißt: Die Leipziger zahlen zwar immer mehr für die Miete. Da die Mieten aber in anderen Landesteilen mehr oder weniger stagnieren (und sogar größerer Wohnungsleerstand existiert), wird der starke Anstieg in Leipzig nur zu einem geringen Teil auch im sächsischen Preisindex abgebildet.