Wie hoch müssten Mieten in Leipzig sein, damit sich Wohnungsbau eigentlich rechnet?

Herr G. fragte hier einfach mal so aus der Hüfte per Leserbrief an, ob wir ihm nicht gleich noch elektronische Auskunft spielen, wie teuer denn Mieten sein müssten, damit sich Sanierung überhaupt rechnet. Wahrscheinlich hat er die Unhöflichkeit bei Facebook gelernt. Die Umgangsformen, Herr G., sind augenscheinlich völlig auf den Hund gekommen. Wir geben trotzdem mal was zum Nachrechnen.

Erst einmal die forsche Bestellmentalität unseres deutschen Spezial-Forderungsbürgers: „Um sanierungsbedürftige Wohnungen bewohnbar zu machen bzw. neue zu bauen, bedarf es Investitionen. Die müssen über den Mietzins erwirtschaftet werden. Vielleicht informiert uns der Author noch, wo dieser Mietzins in etwa liegen müsste und wieviel neuer Wohnraum geschaffen wird, wenn der Mietzins unter dieser Schwelle liegt …“

Die Antwort auf das letzte „Vielleicht können Sie ja mal“ lautet schlicht: Null. Niemand baut neuen Wohnraum, wenn er sich mit dem erzielbaren Mietzins nicht refinanzieren lässt. Deswegen werden zwar in Leipzig derzeit etwa 1.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut – aber mit Mietzinserwartungen von 6,50 bis 12 Euro auf dem Markt angeboten.

Nach Aussagen von Karl-Heinz Weiss, Regionalvorsitzender des IVD Region Mitte-Ost e.V., müssten es aber mindestens 2.300 neue Wohnungen pro Jahr sein, um überhaupt den Leipziger Bedarf zu decken. Die restlichen 1.300 Wohnungen aber werden einfach nicht gebaut, weil es dafür zwar eine Nachfrage gebe, aber keine zum notwendigen Mietpreis, der deutlich über den in Leipzig üblichen, dem Einkommensniveau entsprechenden 5 Euro je Quadratmeter entspricht.

Der Rest ist eine Rechenaufgabe. Die nötigen Zahlen hat Frank Müller, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverband Mitteldeutschland e. V., beim 14. Mitteldeutschen Immobilienkongress im Februar geliefert.

„Die Neubaukosten von Mehrfamilienhäusern stiegen allein zwischen 2000 und 2014 um rund 40 Prozent“, stellte er da fest. Und sichtlich ein Stück weit sauer merkte er dabei an, wie sehr die staatliche Murkserei mit allen möglichen Bauvorschriften das Bauen verteuert hat. Ursachen für den heftigen Preisauftrieb seien z. B. Ordnungsrechtliche Vorschriften, steigende Löhne, höhere Auflagen im Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit, steuerliche Vorgaben, Notarkosten, kommunale Auflagen, Baulandkosten, die Novellierungen der Energieeinsparverordnung EnEV und gestiegene Ansprüche der Nutzer. Ein Beispiel, das er brachte: Für Bauherren eines 12-Familien-Wohnhauses bedeutet die Kostenerhöhung, dass sie statt 2.209 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 3.080 Euro zahlen müssen.

Damit rechnen wir gleich weiter.

Erst einmal eine hübsche Kostentreiber-Liste im Detail:

– EnEV 2009, 2014, 2016 Gesamtanstieg + 20 %,

– Bauwerks- und Nebenkosten: Anstieg um 426 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (+ 19,3 %)

– steuerrechtliche und baurechtliche Vorgaben: Anstieg 248 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (+ 11,2 %)

– Baulandkosten: 115 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (+ 5,2 % der gesamten Gestehungskosten)

– Kommunale Auflagen: 82 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (+ 3,7 %)

Und jetzt wird gerechnet.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Leipzig beträgt 69,5 Quadratmeter. Wenn die mietende Familie dafür 5 Euro kalt je Quadratmeter zahlt, ergibt das im Monat 347,5 Euro Kaltmiete, im Jahr insgesamt 4.170 Euro.

Viel Geld für einen Leipziger Normalverdienerhaushalt. Nur mal die Zahl für 2014: Damals hatten 48,8 Prozent der Leipziger ein monatliches Nettoeinkommen von unter 1.100 Euro. Da muss man nicht viel rechnen, um zu sehen, dass die meisten da selbst bei niedrigen Mietkosten auf eine monatliche Belastung von 30 bis 40 Prozent kamen, so, wie es auch die Leipziger Bürgerumfragen ausweisen.

Aber mit den Bau- und Sanierungskosten des Jahres 2000 (das sind die oben erwähnten 2.209 Euro pro Quadratmeter) kommt der Vermieter gerade so hin, wenn er für die Wohnung und das Haus eine Nutzungsdauer von 34 Jahren zugrunde legt, bevor er wieder sanieren muss. Denn die 69,5-Quadratmeter-Wohnung kostet ihn ja im Bau 140.452,5 Euro. Unter der Bedingung, dass der Mieter tatsächlich 34 Jahre dableibt und regelmäßig seine Miete zahlt, kommen am Ende 33,7 Jahre raus bei dieser Rechnung.

Die natürlich noch nicht berücksichtigt, dass zwischendurch auch mal repariert, gestrichen, ausgetauscht werden muss (zum Beispiel im Sanitärbereich, bei Türen, Fenstern usw.) oder dass die Wohnung auch mal leersteht. 5 Euro sind also eigentlich recht knapp berechnet. Aber die Leipziger Vermieter wissen auch, dass die meisten ihrer Mieter mehr gar nicht zahlen können.

Wenn aber die oben von Frank Müller angegebene Kostensteigerung so zutrifft, dann kostet der Neubau derselben Wohnung mittlerweile 214.060 Euro. Die Summe hätte der Vermieter also bei einem Mietpreis von 5 Euro erst in 52 Jahren wieder drin, was freilich keinen Sinn mehr macht. Wie Wohnungen nach so einem Zeitraum heruntergewirtschaftet sind, das haben die Leipziger ja bis 1990 erlebt.

Die Mieten müssen also steigen. Dumm nur, dass sich das mit einer Politik beißt, die in Sachsen über Jahren hieß: Niedriglohn. Welche Miete müsste also der Vermieter verlangen, wenn er wenigstens einen Amortisationszeitraum von 34 Jahren haben möchte?

Die Antwort lautet: 7,40 Euro je Quadratmeter.

Was die Hälfte der Leipziger Haushalte im Leben nicht bezahlen könnte.

Die Lösung kann also nur staatlich subventionierter Wohnungsbau sein: Sozialwohnungsbau.

Ein Thema, um das sich aber der zuständige sächsische Innenminister herumdrückt wie um eine zu schwere Rechenaufgabe.

Eine andere Möglichkeit wäre natürlich, das Einkommensniveau in Leipzig einfach mal um 40 Prozent zu erhöhen. Aber die Chance, dass das passiert, ist wohl noch viel geringer als die mögliche ministerielle Einsicht, dass das für sozialen Wohnungsbau bereitgestellte Geld des Bundes in Sachsen auch endlich für sozialen Wohnungsbau eingesetzt wird.