LWB schafft 11 Millionen Euro Gewinn und will jetzt Großsanierung in Grünau starten

Auch die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) profitiert vom Bevölkerungswachstum. Nur noch knapp 4 Prozent beträgt der Leerstand in den 35.070 Wohnungen, die die LWB übers Stadtgebiet hinweg verwaltet. „Wir haben kaum noch Leerstand“, sagt LWB-Geschäftsführerin Ute Schäfer. Ergänzt aber gleich: „Übers Stadtgebiet sehe ich noch keinen angespannten Wohnungsmarkt.“

So im Großen und Ganzen mag das stimmen. Übers Stadtgebiet. Aber auch die LWB merkt, dass es in einigen Stadtquartieren schon eng wird. Aber entscheidender ist längst die Wohnungsgröße. Denn die größten Bestände besitzt die LWB in den Großwohnsiedlungen, die zwischen 1960 und 1990 entstanden, vieles davon in Grünau, Schönefeld und Paunsdorf. Doch das bedeutet eben auch, dass der Wohnungsbestand von Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen dominiert wird, das, was in DDR-Zeiten für Familien gebaut wurde. Und was damals tatsächlich als Luxus empfunden wurde. Was aber den Bedürfnissen von Familien mit Kindern heute kaum noch genügt. Die suchen vor allem Vier-Raum-Wohnungen und darüber hinaus. Und gerade da ist der Bestand der LWB recht überschaubar. Nur 10 Prozent der Wohnungen liegen in dem Bereich.

„Und Familien wechseln auch deutlich seltener die Wohnung“, betont die fürs Bauen und Sanieren zuständige LWB-Geschäftsführerin Iris Wolke-Haupt. „Wir haben da also kaum Fluktuation.“

Womit auch hier sichtbar wird, was in der wachsenden Stadt Leipzig vor allem knapp geworden ist: Wohnraum für Familien. Vielleicht noch ergänzt: bezahlbarer Wohnraum. Denn das, was derzeit an Neubau in zentralen Lagen gebaut wird, können sich die meisten Familien nicht unbedingt leisten. Auch wenn 10 Euro kalt schon fast in die neueren Berliner Dimensionen vorstoßen.

Der Durchschnittsbestand der LWB wurde 2016 für 5,06 Euro je Quadratmeter vermietet, das waren 8 Cent mehr als im Vorjahr. Man wächst also auch bei den Mieten noch im Leipziger Durchschnittslevel. Wozu freilich auch beiträgt, dass ein recht großer Bestand – rund 12.500 Wohnungen – erst teilsaniert ist. Die Mieter haben zwar die ersten notwendigen Sanierungen in der Nach-Wende-Zeit erlebt. „Aber ansonsten genügen diese Wohnungen nicht wirklich mehr den heutigen Standards“, sagt Wolke-Haupt.

Plattenbausanierungsprojekt in der Volksgartenstraße 26 bis 28. Foto: LWB, Peter Usbeck

Deswegen will die LWB 2017/2018 vor allem in den Großwohnsiedlungen die Sanierungsschwerpunkte setzen. Dazu gehören über 2.200 Wohnungen in Grünau, über 2.000 Wohnungen in Schönefeld, aber auch über 2.100 Wohnungen in Paunsdorf. „Da müssen wir unbedingt ran“, sagt Wolke Haupt.

Die nötigen Spielräume hat man endlich. Im Vorjahr hat die LWB ihre Gesellschafter schon mit einem Plus von 9 Millionen Euro überrascht. 2016 waren es jetzt 11,5 Millionen Euro. „Das beste Ergebnis aller Zeiten“, schwärmte OBM Burkhard Jung am Donnerstag, 15. Juni, nach der Gesellschafterversammlung der LWB.

Das Jahresergebnis lag noch höher, nämlich bei 26 Millionen Euro.

Aber das wirklich nur auf dem Papier. Denn darin stecken 13 Millionen Euro Zuschreibung, die die LWB vornehmen musste, weil die Bodenrichtwerte ihrer Grundstücke deutlich gestiegen sind. Der Grund und Boden, auf dem LWB-Häuser stehen, ist also wertvoller geworden. „Davon haben wir aber nichts“, sagt die fürs Kaufmännische zuständige LWB-Geschäftsführerin Ute Schäfer. Das erhöht nur den Buchwert der LWB nun auf den erstaunlichen Wert von 1 Milliarde Euro. Und das Finanzamt hat auch gleich eine Rechnung gestellt. „Da mussten wir also auch noch Steuer für zahlen“, sagt Schäfer. „Was wir natürlich gern tun. Das kommt ja am Ende auch wieder der Stadt zugute.“

Die 11,5 Millionen sind der reale Gewinn vor Steuern. Das erhöht die Investitionsspielräume, die Eigenkapitalquote und damit die Bonität den Banken gegenüber. Denn gebaut wird auf Kredit. Und je besser die LWB dasteht, umso bessere Konditionen bekommt sie.

Und obwohl die Mieten noch im durchschnittlichen Leipziger Bereich liegen, hat die LWB ihre Mieteinnahmen deutlich gesteigert – von 120 Millionen Euro auf 122,6 Millionen. Geplant waren 121,5 Millionen.

Und das Geld fließt nicht nur in Verwaltung (12 Millionen) und Hausbewirtschaftung (69 Millionen Euro), sondern auch in Neubau und vor allem Instandhaltung. 28,5 Millionen Euro wurden 2016 in Instandhaltung investiert. „Und der Wert wird noch weiter steigen“, ist sich Ute Schäfer sicher.

Was nicht nur daran liegt, dass jetzt recht systematisch die Bestände angegangen werden, die bislang nur eine Teilsanierung erhalten haben. Auch der Kostenaufwand je Quadratmeter steigt, hat sich allein seit 2014 von 10,84 Euro auf 13,85 Euro erhöht.

Der Blick ins Detail zeigt also, dass die LWB auch ohne den Neubau weiterer 5.000 Wohnungen gut zu tun hat und gerade mitten in einem Großprogramm zur Abarbeitung der dringend notwendigen Sanierungen steckt.

Dass man trotzdem die Chance sieht, 500 bis 600 neue Wohnung bis 2020 zu bauen, darüber haben wir schon berichtet. Auch wenn der bis 2013 herrschende strenge Spar- und Entschuldungskurs vorbei ist, heißt das noch nicht, dass die Spielräume für ein opulentes Wohnungsbauprogramm bestehen.

„Ohne Hilfe des Gesellschafters Stadt Leipzig wird die LWB die neuen Eigentümerziele nicht erreichen können“, betonen gleich beide Geschäftsführerinnen.

Wobei auch zu bedenken ist, dass auch die niedrigen Mieten der LWB zu den Eigentümerzielen der Stadt gehören. Denn dadurch, dass die LWB im ganzen Stadtgebiet preiswerte Wohnungen vorhält, wirkt sie kostendämpfend auf die Mietpreise auch im Umfeld.

Was selbst OBM Burkhard Jung zu der Aussage bringt: „Wir sind auch froh, ein kommunales Wohnungsunternehmen zu haben, mit dem wir so überhaupt arbeiten können.“

Nur das mit den 5.000 neuen Wohnungen, „da muss sich das Unternehmen gewaltig strecken“, sagte Burkhard Jung.

Der Ball liegt also mitten im Feld.

Mal schauen, welchen „bunten Strauß an Lösungen“ dann beide Seiten im Herbst vorlegen.