D-Schrö: Sind Tagesgeld und Co. renditestark genug, wie sicher sind Aktien und Immobilien als Anlageobjekte? Ihr Unternehmen „Meine Renditeimmobilie“ hat sich auf Immobilien zur Kapitalanlage spezialisiert. Hallo Herr Weiler, meine erste Frage an Sie als Anlageexperte bei Meine-Renditeimmobilie, gibt es nicht eine ganze Reihe von Gründen, die gegen ein Investment in Immobilien sprechen? Was ist zum Beispiel mit dem sogenannten Klumpenrisiko?
Weiler: „Das Klumpenrisiko ist nichts, was nur Immobilien betrifft. Es ist richtig, dass ein Klumpenrisiko bei Immobilien eventuell schneller entstehen kann, da naturgemäß höhere Geldbeträge angelegt werden als etwa bei einer Anlage in ETFs. Allerdings entsteht auch bei ETF und sonstigen Anlageformen ein Klumpenrisiko, wenn Sie Ihr ganzes Anlagebudget da reinpacken. Das Gebot der Risikostreuung gilt bei Immobilien wie auch bei allen anderen Geldanlagen. Jeder vernünftige Anlageberater wird Ihnen daher empfehlen, Ihre Investitionen breit zu streuen und Ihr Geld sowohl in Immobilien als eben auch in andere Anlageformen anzulegen.“
D-Schrö: Ist die Einstiegshürde bei Renditeobjekten denn nicht sehr hoch? In ETF’s kann man mit drei- und sogar zweistelligen Beträgen investieren. Bei Immobilien wird das kaum möglich sein. Ab beispielsweise welcher Summe ist denn eine Kapitalanlage bei Meine-Renditeimmobilie überhaupt möglich?
Weiler: „Beim Direktinvestment, also dem klassischen Kauf einer ganzen Wohnung, die vermietet wird, wie wir es anbieten, sollte man mind. circa 20.000 EUR mitbringen können. Mit diesem Geld werden die Kaufnebenkosten beglichen. Diese betragen bis zu 12 Prozent des Kaufpreises, wenn ein Makler beteiligt ist. Wenn Sie, wie bei uns auch möglich, direkt vom Entwickler kaufen, entfallen die Maklergebühren, sodass die Kaufnebenkosten je nach Bundesland zwischen 5 % und 8,5 % betragen. Banken finanzieren diese Nebenkosten nicht oder nur bei ausgezeichneter Bonität. Außerdem setzt eine Bank, als grobe Faustformel und abhängig von den Lebenshaltungskosten, mindestens 3.000 Euro Nettoeinkommen voraus, bevor sie den Kredit bewilligt.“
D-Schrö: 20.000 Euro wird nicht jeder aufbringen können. Es gibt doch andere Methoden, um in Immobilien zu investieren. Was ist mit offenen und geschlossenen Immobilienfonds, REIT Immobilienaktien sowie Fonds auf diese Immobilienaktien?
Weiler: „Diese als Wertpapier verpackten Immobilienprodukte, vor allem offene und geschlossene Fonds, sehen wir kritisch, da sie überwiegend intransparent sind. Offene Fonds sind zwar vordergründig deutlich transparenter als geschlossene. Jedoch bewerten die Fondsgesellschaft oder von ihr beauftragte Gutachter den internen Immobilienbestand selbst, weshalb diese Bewertungen nicht immer objektiv genug sind und daher eher mit Vorsicht zu genießen sind. Fällt der Wert einzelner Objekte im Bestand, ist die Versuchung groß, dies via Bewertung zu verstecken, um nach außen eine glatte, stetig ansteigende Wertentwicklung zu suggerieren.
Der Direktkauf ist dagegen völlig transparent; es gibt nichts, was dem Direktkäufer verschlossen bleibt. REITs sind nicht uninteressant, aber letztlich auch deutlich weniger transparent als der Direktkauf. Zudem ist die Auswahl deutscher REITs sehr klein. Es gibt meines Wissens, Stand heute, nur fünf deutsche REITs. Die Frage ist doch, ob man nicht gleich in klassische ETF investiert, wenn man die Geldanlage als Papier haben möchte statt als Sachwert, den man anfassen und gut verstehen kann.“
D-Schrö: Sind die hohen Transaktionskosten und die lange Transaktionsdauer nicht ein Nachteil von Immobilien als Anlage? Es dauert lange und ist teuer, eine Immobilie zu kaufen und zu verkaufen, jedenfalls im Vergleich zu anderen Geldanlagen.
Weiler: „Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine langfristige Anlage. Gehandelt im Sinne von kaufen und verkaufen wird hier eigentlich gar nicht. Auch Aktien sollte man ja lieber lange liegen lassen. Der Zeit- und Geldaufwand beim Kauf einer Immobilie ist in die Gesamtrechnung eingepreist. Bei uns ist es zudem so, dass kein Makler beteiligt ist. Das heißt, es bleiben nur die unvermeidlichen Zahlungen an Vater Staat, wie Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer.“
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D-Schrö: Wie hoch sind diese Nebenkosten, wenn kein Immobilienmakler am Kauf beteiligt ist?
Weiler: Die Grunderwerbsteuer ist in Bayern mit 3,5 % bundesweit am niedrigsten, das heißt, in Bayern betragen die Kaufnebenkosten ohne Makler bis zu 5,5 %. „Bis zu“, weil bei hohem Immobilienpreis die Notarkosten prozentual sinken. Auch 5 % Gesamtnebenkosten sind dann möglich. Das allerdings beispielsweise eher in Bayern, da dort die Immobilienpreise höher sind als in Sachsen. In Sachsen wurde die Grunderwerbsteuer 2022 von 3,5 auf 5,5 % erhöht. Also 5 bis 5,5 Prozent Kaufnebenkosten in Bayern und 7 bis 7,5 Prozent in Sachsen.
D-Schrö: Eignet sich denn jeder als Vermieter? Bei einem Wertpapier gibt es keinen Rohrbruch, keine Mietnomaden oder menschliche Schicksale der Mieter und Ähnliches.
Weiler: Man muss das Objekt weder selbst vermieten noch im Anschluss daran selbst verwalten. Beides kann man an Haus- und Mietverwaltungen abgeben, und das rechnet sich. Hier haben Anleger beide Optionen. Wer lieber selbst Hand anlegt und den Kontakt zu seinen Mietern nicht scheut, macht das eben selbst. Bei allen anderen organisieren wir die Verwaltung des Objekts, und das funktioniert sehr gut. Der süffisante Begriff „Mietnomaden“ ist im Kontext von Renditeobjekten so gut wie gar kein Thema, da diese Wohnungen, wenn der Anleger sie als Mietobjekt auf den Markt bringt, sehr begehrt sind. Der Vermieter kann sich seine Mieter entsprechend aussuchen. Bei den in den Medien als Beispiele genannten „Mietnomaden“-Fällen geht es in Regel um Objekte, die niemals als echtes Renditeobjekt auch nur infrage gekommen wären.
D-Schrö: Was ist mit unerwarteten Schäden am Gebäude? Das ist ebenfalls etwas, mit dem man bei Wertpapieranlagen eher wenig zu tun hat.
Weiler: So fragil sind Wohngebäude nicht. Bei Meine-Renditeimmobilie wird bei jedem Objekt, das wir ankaufen, die Bausubstanz fachkundig geprüft. Außerdem ist es bei jeglichen Immobilien – sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten – üblich, laufend Geld für Renovierungen und Sanierungen zurückzulegen. All das ist eingepreist und kein Hinderungsgrund gegen Immobilien als Kapitalanlage.
D-Schrö: Langfristig spricht die demographische Entwicklung Deutschlands doch eher gegen Immobilien. Ist die niedrige Geburtenrate in Deutschland nicht gefährlich für Immobilieninvestoren, Stichwort „Leerstand“?
Weiler: Als „Powerhouse“ der EU wird Deutschlands Einwohnerzahl auf absehbare Zeit nicht schrumpfen. Die niedrige Geburtenrate wird durch Einwanderung mehr als nur ausgeglichen, sodass eben doch immer weiter, immer neuer Wohnraum benötigt wird. Aber nur in den richtigen Lagen. Weit draußen gibt es natürlich auch in Deutschland Flecken, in denen die Einwohnerzahl sinkt. Ausgerechnet dort kauft man möglichst kein Anlageobjekt. Hinzu kommt die Urbanisierung – junge Menschen ziehen in die nächstgelegene Großstadt. Auch steigt aktuell immer noch die Wohnfläche pro Einwohner stetig an, bedingt durch immer mehr Single-Haushalte und generell gestiegene Ansprüche.
D-Schrö: Eine direkte Geldanlage in Immobilien ist im Gegensatz zu Wertpapieren kein standardisiertes Finanzprodukt. Macht das die Sache nicht etwas undurchschaubar für potenziell interessierte Anleger?
Weiler: Ein Immobilieninvestment kann sich vom anderen stärker unterscheiden, als sich ein ETF vom anderen unterscheiden mag. Es ist richtig, dass eine Immobilie zur Kapitalanlage sehr renditestark sein kann oder das genaue Gegenteil. Wird das Objekt zu teuer eingekauft, dann wird es sich nie oder erst sehr spät rentieren. Andererseits sind eben sehr hohe Renditen möglich, wenn man es richtig angeht.
D-Schrö: Und richtig angehen heißt, über Dienstleister abwickeln?
Weiler: Man kann so ein Immobilieninvestment auch alleine durchziehen, ganz ohne die Beteiligung irgendwelcher Helfer oder Berater, keine Frage. Wir haben das schon sehr oft gemacht und haben sowohl Handwerker als auch Banken auf Kurzwahl. Zumindest spart ein professioneller Berater dem Anleger viel Zeit, Nerven und auch bares Geld, denn ich denke nicht, dass Anleger ohne professionelle Hilfe besser fahren würden.
D-Schrö: Herr Weiler, wir bedanken uns für Ihren Blick auf das Thema Immobilieninvestment 2024 und hoffen damit auch bei unseren interessierten Lesern einige weiße Flecken in Bezug auf ein mögliches Anlageinvestment mit Inhalten gefüllt zu haben.
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