Auch 2020 stiegen die Mieten in Leipzig weiter, aber etwas moderater

Am Mittwoch, 6. Januar, legte der Leipziger Immobilienmakler PISA seine jüngste Auswertung zur Entwicklung am Leipziger Mietwohnungsmarkt vor. Eine Auswertung, die ziemlich genau abbildet, zu welchen Preisen in Leipzig Wohnungen neu vermietet werden. Und auch für 2020 gilt: Die Preise auf dem Leipziger Wohnimmobilienmarkt entwickeln sich weiterhin mit moderater Dynamik.

Bei den Erstbezugswohnungen nach Neubau und Sanierung stiegen die mittleren Angebotsmietpreise im Jahr 2019 um 3,3 Prozent auf glatt 9,00 Euro/m². Im Jahr zuvor war noch ein Plus von 6,2 Prozent zu verzeichnen. Auch die Preise bei den Bestandswohnungen erhöhten sich weniger stark als in den Vorjahren. Sie kletterten von 6,70 auf 6,99 Euro/m². Das entspricht einem Anstieg um 4,3 Prozent (2018: +5,0 Prozent).

Zweistellige Zuwachsraten, wie sie 2016 noch Realität waren, gibt es damit nun seit drei Jahren nicht mehr. Das sind die Kernergebnisse des neuen PISA-Marktberichtes 2020, den der Leipziger Immobilienmakler PISA Immobilienmanagement GmbH & Co. KG heute zum fünften Mal für Ostdeutschlands größte Metropole vorgelegt hat.

Sanierter Altbau gegen den Trend

Timo Pinder, Geschäftsführer von PISA Immobilien, kommentiert: „Es ist offenkundig, dass die Preiskurve weiter abflacht. Das gilt insbesondere für Erstbezugswohnungen im Neubau oder nach Sanierung. Hier ist bei den 20 Prozent der teuersten Angebotsmieten sogar ein minimaler Rückgang von 12,08 auf 12,00 €/m² zu konstatieren. In räumlicher Perspektive lässt der Stadtbezirk Nordost, unter anderem mit den Ortsteilen Mockau, Schönefeld und Thekla, aufhorchen. Er ist der einzige, bei dem die Erstbezugsmieten im Median rückläufig sind.

Eine vergleichbare Entwicklung ist im Bestand nicht zu beobachten. Doch es gibt auch eine Ausnahme des allgemeinen Trends: die Erstverkäufe sanierter Altbauwohnungen. In diesem Segment ist die Preissteigerung dynamischer gegenüber dem Vorjahr. Sanierte Altbauwohnungen verteuerten sich im Mittel um rund elf Prozent auf fast 4.500 €/m². Sie erzielten damit höhere Verkaufspreise als erstverkaufte Neubauwohnungen mit knapp 4.300 €/m².“

Was zum einen natürlich heißt: Der Run auf Immobilienbesitz geht immer weiter und das treibt auch in Leipzig die Verkaufspreise für Wohneigentum nach oben. Für hohe Mieten aber ist der Markt eigentlich abgeschöpft.

Dafür wird der verfügbare Bestand Wohnungen unter 6,00 Euro/m² immer kleiner.

Derzeit gibt es nur noch neun von insgesamt 63 Leipziger Ortsteilen, in denen die Bestandsangebotsmieten im Median unter 6,00 Euro/m² liegen. Hauptsächlich gilt das für Wohngebiete im Stadtbezirk West.

Zwei Ortsteile (Zentrum und Zentrum-Ost) weisen in dieser Kategorie einen Mietpreis von über 9,00 Euro/m² auf, sechs weitere von mindestens 8,00 Euro/m², darunter Schleußig und die Südvorstadt. Knapp die Hälfte der Ortsteile, insgesamt 30, bewegt sich in der Preisspanne zwischen 6,00 und 6,99 Euro/m², in 16 Ortsteilen sind zwischen 7,00 und 7,99 Euro/m² zu zahlen.

Erstbezug: Große Preisspanne im gesamtstädtischen Vergleich

Bei den Erstbezugsmieten nach Neubau und Sanierung ist die Preisspanne deutlich größer als bei den Bestandsangebotsmieten. So gab es 2019 noch drei Ortsteile mit einem Medianwert unter 6,00 Euro/m², weitere fünf lagen unter 7,00 Euro/m². In 32 Ortsteilen belief sich der Angebotsmietspreis im Median auf 7,00 bis 8,99 Euro/m². Fünf Ortsteile pendelten sich zwischen 9,00 und 9,99 Euro/m² ein, 14 weitere Ortsteile, darunter das Zentrum-West an der Spitze, wiesen einen Median von 10,00 bis 11,99 Euro/m² auf.

Mit einem Zuzug von etwas mehr als 5.000 Personen im Jahr 2019 sind die Nachfrage und der Druck auf den Wohnungsmarkt nach wie vor groß. Dass sich dieser dennoch als gesund und funktionsfähig beschreiben lässt, dafür spreche das aktuell hohe Angebot an Neubauprojekten, meint PISA. Weit mehr als 20.000 neue Wohnungen kommen bald zusätzlich auf den Leipziger Markt, so die Online-Immobiliendatenbank GeoMap. Trotzdem bringt die Stadtverwaltung in der Wohnungspolitik immer mehr Regulierung ins Gespräch.

Dazu erklärt Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig: „Natürlich ist für jede Stadtverwaltung das Thema bezahlbares Wohnen ein ganz wichtiges. Gerade weil es so wichtig ist, muss hier ein Konsens zwischen allen Akteuren hergestellt werden. Es hat auch kein Investor daran Interesse, Wohnungen anzubieten, die dann nicht vermietbar sind.

Bezahlbares Wohnen setzt bezahlbare Grundstücks- und Baupreise voraus. Wenn diese nicht gegeben sind, bleibt schlussendlich nur der Weg mit Fördermitteln. Mit Restriktionen entsteht keine Wohnung zusätzlich und ebenso wenig mit krawallartigen Demonstrationen. Im Gegenteil: Der Markt wird für Investoren eher uninteressant.“

Andererseits sind die massiv gestiegenen Grundstückspreise Folge eines weltweiten Ansturms auf jede noch so werthaltige Immobilie, ausgelöst auch durch die Niedrigzinspolitik seit 2009. Und im Effekt hat der massive Anstieg der Mietpreise längst dazu geführt, die Zuwanderung nach Leipzig deutlich auszubremsen.

Wenn die erzielbaren Löhne nicht dem entsprechen, was man für Leipziger Wohnungen neu zu zahlen hat, weichen die Wohnungsuchenden logischerweise aufs preiswertere Umland aus.

Corona hat (so schnell) keinen Einfluss

Aber PISA nimmt da eher die Sicht der Immobilieneigentümer ein. Aus dieser Perspektive hat der Leipziger Wohnimmobilienmarkt die Corona-Pandemie gut überstanden, negative Effekte auf die Entwicklung von Mieten und Verkaufspreisen seien nicht festzustellen.

„Soweit wir das für 2020 überblicken können“, resümiert PISA-Geschäftsführer Timo Pinder, „sind die Preise in der Sachsenmetropole stabil geblieben oder gar gestiegen. Einen Corona-Abschlag gab und gibt es jedenfalls nicht. Das hängt auch damit zusammen, dass das Interesse an Wohnen als Grundbedürfnis ungebrochen ist und die Urbanisierung wohnwirtschaftlich weitergeht. Die anhaltend niedrigen Zinsen tun dann ihr Übriges.“

Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer ergänzt: „Eventuell beobachtete Marktveränderungen im Wohnimmobilienbereich mit der Corona-Pandemie in Zusammenhang zu bringen, halte ich zum gegenwärtigen Zeitpunkt für nicht plausibel. Nach meiner Information gibt es bei allen großen Wohnraumvermietern kaum Probleme bei der Mietzahlung durch coronabedingte Einkommensverluste. Die Bereitschaft für Umzüge sinkt eher aus dem Grund, dass wir einen nicht unerheblichen Mietpreisunterschied zwischen neu vermieteten Wohnungen und den Mietpreisen der vor Jahren angemieteten Wohnung haben.“

Was im Klartext eben heißt: Wer eine bezahlbare Wohnung hat, bleibt lieber darin wohnen. Die rapide gestiegenen Preise in der Neuvermietung haben das Umzugsgeschehen deutlich gedämpft.

Und selbst den ausbleibenden Zuzug interpretieren Immobilienwirtschaftler anders als potenzielle Mieter/-innen.

Dass Leipzig nicht mehr so rasant wächst, verschaffe dem Wohnungsmarkt etwas Luft, ändere an der grundsätzlichen Tendenz aber wenig. Das Marktumfeld sei mit Blick auf den Wohnungsbedarf und das Zinsniveau weiterhin positiv. PISA geht daher auch in nächster Zeit von steigenden Mieten aus – „auch weil die mittlere Mietpreisbelastung in Leipzig noch bei rund 30 Prozent liegt“, geht Timo Pinder auf die Auswertung der Bürgerumfrage von 2019 ein.

Aber der Durchschnitt sagt eben nichts über die tatsächlichen Mietbelastungen. Denn Haushalte mit höheren Einkommen (über 2.300 Euro netto) zahlen im Schnitt nur bis zu 23 Prozent ihres Einkommens für die Miete, während Haushalte mit Nettoeinkommen unter 1.100 Euro satte 45 Prozent hinblättern müssen. Der Leipziger Wohnungsmarkt ist für die einen also richtig lukrativ, für die anderen völlig aus dem Lot.

Unklar ist aus Sicht von PISA jedoch, wie lange die Corona-Pandemie andauern und wie stark die Rezession ausfallen wird. So gesehen seien die Aussichten für die fernere Zukunft noch nicht absehbar.

Der Marktbericht 2020 – Der Wohnungsmarkt in Leipzig kann kostenlos auf der Homepage von PISA Immobilien unter www.pisa-immobilien.de heruntergeladen werden.

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