Immobilienfinanzierung – Möglichkeiten und Fallstricke

Die Niedrigzinsen verlocken immer mehr Menschen zu einer Immobilienfinanzierung. Nie zuvor war der Hauskauf und -bau so günstig wie aktuell. Tatsache ist: Wer heute einen Vertrag mit einer Zinsbindung von 15 Jahren abschließt, kommt in den Genuss eines Zinssatzes von plus / minus 1%. Im Gegensatz dazu lag er vor zehn Jahren noch bei über fünf Prozent.

Häufig genutzte Finanzierungsmöglichkeiten

Es ist Gang und Gäbe, den Großteil der Baukosten oder des Kaufpreises einer Immobilie mithilfe eines Dritten zu finanzieren. Es gibt verschiedene Alternativen, angeboten von staatlichen Einrichtungen, Banken, Sparkassen und Versicherungsgesellschaften. Im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung stehen zwei Möglichkeiten zur Auswahl: die Eigennutzer- und die Kapitalfinanzierung. Letztere ist für Käufer konzipiert, die das Wohneigentum vermieten möchten, erstere, wenn eine Eigennutzung beabsichtigt ist. Ein Kredit für Immobilien wird in der Regel durch ein Grundpfandrecht wie einer Hypothek oder Grundschuld abgesichert. Sie zählen zu den beliebtesten Sicherheiten bei den Darlehensgebern. Zu den bekanntesten Finanzierungsformen gehören:

• Bauspardarlehen: Meist erfolgt eine schnelle Tilgung mit hohen Raten, eine Grundschuld zweiten Ranges reicht oft zur Sicherheit aus, teilweise wird bei niedrigeren Beträgen sogar darauf verzichtet.
• Hypothekendarlehen: Häufig wird es bei einer Bank in Form eines Annuitätendarlehens aufgenommen; dabei bleibt die Monatsrate über den gesamten Zeitraum der Tilgung gleich; oftmals erfolgt die Rückzahlung in einem Zeitraum von 20 bis 30 Jahren.
• Staatliche Fördermittel: Das Spektrum ist vielfältig, beliebt sind die Angebote der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), sie bietet beispielsweise zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse für den Bau eines Energiesparhauses oder auch das eben erst ins Leben gerufene Baukindergeld.

Diverse Förderungsprogramme wie zum Beispiel die „Zukunftsfähige Energieversorgung“ in Sachsen gibt es auch für kleine und mittelständische Unternehmen.

Fallstricke bei der Immobilienfinanzierung

So reizvoll viele Finanzierungen auch sind, wer nicht aufpasst, kann einiges falsch machen. In zahlreichen Regionen, insbesondere in den Ballungsgebieten, steigen die Immobilienpreise seit langer Zeit stetig an. Wer ein vermeintlich günstiges Kreditangebot entdeckt, sieht es als Chance, auch eine teure Immobilie erwerben zu können. Je mehr Geld investiert wird, desto wichtiger ist es jedoch, dass die Finanzierung auf sicheren Beinen steht.

Eigenkapital

Umso weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto höher gestaltet sich die Zinsbelastung für einen Kredit. Experten empfehlen, mindestens 30 Prozent selbst beizusteuern. Es finden sich auch Geldinstitute, die eine 100-prozentige Finanzierung übernehmen. Jedoch wird diese durch höhere Zinsen zu einer recht teuren Angelegenheit.

Beispiel: Bei einem Kreditanteil von 60 Prozent am Immobilienpreis kann der effektive Jahreszins bei einer Zinsbindung von 15 Jahren im Durchschnitt 1,48 Prozent betragen. Bei einer 90-prozentigen Finanzierung durch eine Bank liegt er für den gleichen Zeitraum bei durchschnittlichen 1,74 Prozent.

Zinsbindung

Die Europäische Zentralbank beabsichtigt, die Zinsen auch in der nächsten Zukunft auf einem niedrigen Niveau zu halten. Wie lange noch, lässt sich allerdings nicht vorhersagen. Mit einer langzeitigen Bindung können sich Immobilienkäufer und Bauherren diese langfristig sichern. Wissen sollte man, dass in diesem Fall teilweise von Kreditinstituten ein Aufschlag verlangt wird. So kann der Zinssatz bei einer Bindung über 20 Jahre durchschnittlich 0,7 Prozent höher liegen als bei einer zehnjährigen Verpflichtung. Er kann es jedoch Wert sein, sollten die Zinsen im Laufe der Zeit wieder ansteigen. Wer am Ende der Zinsbindung seinen Kredit noch nicht abbezahlt hat, benötigt einen Anschlusskredit, der deutlich teurer sein kann. Bestenfalls lässt man sich das Risiko auf Zinserhöhung zuvor von einer Beratungsstelle berechnen. Stellt es sich als zu hoch heraus, ist ein Erstkredit mit langer Zinsbindung vorzuziehen.

Tilgung

Niedrige monatliche Raten haben durchaus ihren Reiz. Kreditnehmer laufen jedoch Gefahr, ihre Immobilie auf diese Weise kaum abzubezahlen. Es ist ein langer Zeitraum dafür nötig und eine Anschlussfinanzierung zu höheren Konditionen dann in der Regel kaum vermeidbar. Muss wiederum ein großer Betrag aufgenommen werden, der höhere Zinsen und Raten mit sich bringen kann, wird es für viele Kreditnehmer problematisch. Besser, man passt die Monatsrate des Ursprungsdarlehens der jeweiligen finanziellen Situation an. In jüngeren Jahren steht meist mehr Geld zur Verfügung als beispielsweise im Rentenalter. Als Empfehlung gilt: Die monatliche Ratenzahlung sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen.