Freie Wohnungen unter 6 Euro werden rar und über 10 Euro können es sich nur wenige leisten

Am Mittwoch hat das PISA Immobilienmanagement gemeinsam mit der Berufsakademie Sachsen/Leipzig den mittlerweile dritten detaillierten Marktbericht für Leipzigs Wohnungsmarkt vorgelegt. Wohnungsmarkt heißt in diesem Fall: Der Bericht erfasst tatsächlich das, was neu vermietet wird, nicht den Bestand. Und damit macht er sichtbar, welche Unwucht der Leipziger Wohnungsmarkt hat. Denn was neu gebaut wird, übersteigt in der Regel die Finanzkraft vieler Wohnungssuchender. Und bezahlbare Wohnungsangebote sind knapp geworden.

„Für die laufende Periode erwarten wir ein weiteres leichtes Abflachen der Preiskurve“, sagt Timo Pinder, Geschäftsführer von PISA Immobilienmanagement. „Der Druck auf dem Wohnungsmarkt hat spürbar abgenommen. Zum einen hat die Stadt 2018 nur 6.180 Bürger hinzugewonnen und damit deutlich weniger als in den Vorjahren. Zum anderen kommen aktuell sehr viele Neubauprojekte an den Markt.

Erstmals seit 2001 wurden 2017 in Leipzig wieder mehr als 1.000 neue Wohnungen fertiggestellt (gesamt 1.144). Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen erreichte 2017 mit insgesamt 2.958 Neubauwohnungen einen neuen Höchststand“, so Timo Pinder. Für 2018 deutet sich ein weiterer Anstieg der Baugenehmigungszahlen an. Im 1. und 2. Quartal gab es 2.134 genehmigte Wohnungen (+ 33 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017), darunter 1.477 Neubauwohnungen (+ 8 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017).

Die Preise der Erstbezugsmieten nach Neubau und Sanierung erhöhten sich weniger stark als in den Jahren zuvor. Sie stiegen im Jahr 2017 von 7,80 Euro/m² auf 8,20 Euro/m² (Median). Dies entspricht einem Anstieg um 5,0 Prozent. 2016 war dagegen noch ein Anstieg um 11,0 Prozent zu verzeichnen.

Bei den Wohnungen im Bestand setzt sich der Trend des Vorjahres fort. Die Angebotsmieten entwickelten sich in diesem Segment mit gleichbleibend moderater Dynamik. Hier stiegen die Medianmieten von 6,01 Euro/m² (2016) auf 6,37 Euro/m² (2017). Der Anstieg der Angebotspreise liegt damit analog zum Vorjahr bei knapp 6,0 Prozent.

Verhaltene Nachfrage nach teuren Neubauwohnungen

„Während die Nachfrage nach Bestandswohnungen aufgrund des Zuzugs, aber auch wegen der hohen Umzugswilligkeit innerhalb Leipzigs, ungebrochen hoch ist, fällt die Nachfrage im Neubausektor aufgrund der vergleichsweise hohen Preise verhaltener aus. Besonders sehr große Wohnungen ab 120,0 m² mit ungünstiger Zimmerzahl stehen leer“, erläutert Timo Pinder weiter.

„Hier hat Leipzig das eigentliche Problem: Es wird viel gebaut, aber bedingt durch die stark gestiegenen Bau- und Grundstückskosten können Neubauten objektiv nur in einem Preissegment ab ca. 10,00 Euro/m² angeboten werden. Für Menschen mit geringerem Einkommen und Familien mit zwei oder drei Kindern sind diese oft nicht erschwinglich.

Das kann tendenziell zu einem Verfall der angestrebten Neubaumieten führen. Aus meiner Sicht dreht sich der Markt zwar nicht so schnell. Aber wir müssen bei den geplanten Neubauprojekten genau justieren und für die kommenden Jahre mit cleveren, funktionalen Neubaukonzepten reagieren. Dann bauen wir nicht am Bedarf vorbei.“

Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig, sieht in den aktuellen Trends eine gesunde Marktentwicklung: „Wir hatten in den vergangenen Jahren einen sich rasant entwickelnden Wohnungsmarkt. Nach den langen Zeiten von hohen Leerstandsraten sind wir in den letzten Jahren in Marktverhältnisse gekommen, in denen Investitionen wieder rentabel werden. Das ist auch ein Ausdruck für die Attraktivität einer Stadt.“

Entscheidend sei die Balance zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage. „Und wenn die Mieten jetzt nicht mehr so steigen, ist das im Interesse einer gesunden Marktentwicklung“, kommentiert Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer die Zahlen weiter. Auch in diesem Jahr wurde der PISA-Marktbericht in Zusammenarbeit mit einem Professorenteam der Berufsakademie Sachsen, Staatliche Studienakademie Leipzig erarbeitet.

Wohnungen unter 6,00 Euro/m² werden rar

Aktuell gibt es noch 23 von 63 Ortsteilen, in denen die Bestandsangebotsmieten im Median unter 6,00 Euro/m² liegen, in den Ortsteilen Grünau-Mitte und Grünau-Nord sogar noch unter 5,00 Euro/m². Das betrifft vor allem Wohngebiete in den Stadtbezirken West, Nordost, Ost, Nordwest, Alt-West, Südost und mit Lößnig und Marienbrunn sogar im beliebten Stadtbezirk Süd.

Zehn Ortsteile weisen in dieser Kategorie inzwischen einen Median von über 7,00 Euro/m² auf, davon Zentrum-Süd, Zentrum und Zentrum-Südost sogar über 8,00 Euro/m². Bei den Erstbezugsmieten nach Neubau und Sanierung gab es 2017 noch fünf Ortsteile mit einem Medianwert unter 6,00 Euro/m², weitere neun Ortsteile lagen unter 7,00 Euro/m². In zehn Ortsteilen lag der Median zwischen 9,00 und 11,00 Euro/m². Der Stadtbezirk Mitte weist 2017 als erster Stadtbezirk in der Fläche einen Medianwert von 10,00 Euro/m² auf.

Große Preisdifferenzierung bei teuren Wohnungen

Die aktuellen Daten des PISA-Marktberichtes zeigen, dass die Preisdifferenzierung bei den Wohnungen im höheren Preissegment größer geworden ist. Sie bewegt sich bei den 20,0 Prozent der teuersten Wohnungsangebote zwischen 9,41 Euro/m² und 12,02 Euro/m².

„Aus unserer Sicht passt dieses Angebot noch nicht zum nachgefragten Preissegment. Nur wenige Leipziger sind aktuell bereit, über 10,50 Euro/m² zu bezahlen. Wir vermuten aber, dass es im Laufe der nächsten Jahre Anpassungseffekte in der breiten Fläche geben wird. Denn nach wie vor ist die Umzugsbereitschaft der Leipziger groß.

2017 wechselten 51.000 Menschen ihre Wohnung innerhalb der Stadt. Dadurch wird sich zeitverzögert das gesamte Mietniveau weiter erhöhen“, schätzt Pinder ein. Leipzig kann eine Mietpreisentwicklung hin zu Mietpreisen von 11,00 bis 12,00 Euro/m² im Neubausektor jedoch nur dann verkraften, wenn künftig die Zahl der Arbeitsplätze, die Einkommen sowie die Zahl der Zuzügler weiter steigt.

PISA Immobilienmanagement legt gemeinsam mit der Berufsakademie Sachsen/Leipzig den detailliertesten Marktbericht für Leipzig im dritten Jahrgang vor. Der PISA-Marktbericht gilt inzwischen als verlässliches Nachschlagewerk für genaue Angebotsmieten aus allen 63 Ortsteilen der Stadt Leipzig. Er gibt Auskunft über die aktuellen Mietpreise sowie die Preisentwicklung der letzten vier Jahre.

Für jeden der zehn Stadtbezirke und jeden der 63 Ortsteile werden die Mietpreisangebote im Erstbezug und im Bestand differenziert nach Preisspannen in Grafiken visualisiert. Die Abhängigkeit der Preise von der Wohnungsgröße lässt sich anhand von Streudiagrammen erkennen. Ergänzend werden pro Stadtbezirk Kaufpreise bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der Grundstücksmarktberichte der Stadt Leipzig abgebildet. Damit erhalten die Akteure am Markt noch mehr Informationen.

Ein Ranking der von PISA ermittelten Angebotsmieten in den Ortsteilen.