Was nützt die Miete in Beständen?

LZ/Auszug aus Ausgabe 56Die Mieten in Leipzig steigen. Darüber wird – endlich – immer mehr diskutiert. Doch oft ist die Debatte noch von Halbwahrheiten und Missverständnissen geprägt. Diese Artikelreihe soll dabei helfen, Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik besser zu verstehen und auf gewisse Mythen nicht mehr reinfallen zu müssen. In Teil 2 geht es unter anderem um Mietbreisbremsen, Vergleichsmieten, Ertragsgarantien und die Frage: Was könnte man wirklich unternehmen, wenn man keine dynamisch steigenden Mieten möchte?

Wie in jedem guten Kurs zuerst eine kurze Rekapitulation. In der ersten Folge unseres Einmaleins’ ging es hauptsächlich um zwei Dinge: Erstens darum, dass Miethöhen nichts aussagen, wenn man sie nicht in Relation zu den Haushaltseinkommen setzt und so eine Wohnkostenbelastung errechnet, und dass diese in Leipzig inzwischen im Mittel auf einem ähnlichen Niveau wie in anderen deutschen Großstädten liegt (zu Folge 1 “Wohnungspolitik”).

Und zweitens darum, wie aufgrund von Grundstücks- und Bau- oder Sanierungskosten die „Kostenmiete“ für ein Haus zustande kommt, also die wirtschaftlich mindestens notwendige Einnahme für einen Vermieter, der weder pleite gehen noch Abzocke betreiben will (und auch keine Förderung erhält). Steigende Grundstückpreise bedeuten folglich steigende Mieten.

Nun könnte man einwenden – und die Immobilienlobby tut das gerne – dass dies nur für jene Wohnungen gilt, die unter den aktuellen Bedingungen gebaut, saniert und/oder erworben wurden. Gerade in Leipzig gäbe es ja noch viel Wohnraum, für den seit Jahren die mehr oder weniger gleiche, günstige Miete verlangt würde. Betrachten wir in dieser Folge also, wie es sich mit Mietpreisen und ihrer Veränderung im Bestand verhält.

Umzüge zeigen das wahre Bild

Auf den ersten Blick scheint dieser beschwichtigende Befund zu stimmen. Laut den kürzlich veröffentlichten Ergebnissen der jährlichen Bürgerumfrage belief die durchschnittliche Kaltmiete in Leipzig sich 2017 auf ziemlich vernünftige 5,62 Euro pro Quadratmeter und Monat. Nur: Als Nachfragende auf dem Mietwohnungsmarkt tritt eine Person vor allem dann auf, wenn sie eine neue Bleibe sucht. Und das tut man meist nicht aus einer Laune heraus, sondern weil sich gewichtige Lebensumstände ändern – der Arbeits- oder Ausbildungsort, das verfügbare Einkommen oder die Anzahl Personen im Haushalt (durch Geburt, Tod, Zusammenkommen oder Trennen).

Für die wohnungssuchende Person sind logischerweise nur die aktuell angebotenen Mieten relevant. Der Verweis auf die Bestandsmieten nützt ihr ungefähr so viel, wie wenn ihr an einem dieser heißen Sommertage mitgeteilt wird, dass die allermeisten Bewohner der Stadt gerade nicht durstig seien, während sie ohne Wasser unterwegs ist und verzweifelt nach einem Brunnen oder Hahn sucht. (Der Vergleich hinkt, da man an Trinkwasser in der Regel kurzfristig und kostenlos irgendwie rankommt).

Die Angebotsmieten betrugen in Leipzig schon Anfang 2017 durchschnittlich 6,50 Euro kalt pro Quadratmeter. In nur drei Jahren waren sie bis dahin um ca. 1,30 Euro, also rund ein Viertel, gestiegen.

Das ist sehr viel dynamischer als die Bestandsmieten, die in zehn Jahren um knapp 80 Cent stiegen (von denen allerdings 23 allein auf das letzte Jahr entfielen). Dieser Unterschied erklärt sich aus der unterschiedlichen Regulierung von Mieterhöhungen im Bestand, also in laufenden Mietverträgen, und bei Neuvermietungen. (Für diejenigen, die selber nachlesen wollen: Grundlage des im Folgenden Erläuterten sind die Paragraphen 549 bis 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches.)

Bei Neuvermietungen darf ein Vermieter grundsätzlich eine so hohe Miete verlangen wie er will. (Extreme Fälle könnten zwar unter den Straftatbestand des Wuchers fallen, doch das „normale“ Ausnützen einer hohen Nachfrage zählt nicht dazu.) Die Begrenzung hoher Angebotsmieten war das Ziel der von der letzten Bundesregierung auf den Weg gebrachten „Mietpreisbremse“: Demnach sind mittlerweile Angebotsmieten unzulässig, die mehr als 10 % über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen (auf diesen Begriff werden wir noch zurückkommen). Doch die mit viel Eigenschulterklopfen verkündete „Bremse“ erwies sich – um bei der Fahrzeugmetaphorik zu bleiben – als ähnlich zuverlässig wie die Abgaswerte deutscher Dieselmotoren.

Zunächst einmal greift sie schon von ihrer Konzipierung her eher im oberen Angebotssegment, was den auf dem Wohnungsmarkt am stärksten benachteiligten Haushalten wenig hilft. Zudem sieht das Gesetz Ausnahmen für neu gebaute und „umfassend modernisierte“ sowie bereits im letzten Mietverhältnis über der Vergleichsmiete-plus-10-%-Grenze liegende Wohnungen vor, und auch möbliert vermietete Räume fallen in vielen Fällen nicht darunter. Schließlich fehlt es an Kontroll- und Durchsetzungsinstrumenten, zumal die Vermieter bisher nicht zur Deklaration der Überschreitung der Vergleichsmiete verpflichtet sind.

Immerhin dies will die neue Bundesjustizministerin nun ändern. Dass ein solcher Vorschlag allerdings einen Kabinettstisch verlässt, an dem eigentlich die notorisch großstadt- und mieterfeindliche CSU für Wohnungspolitik verantwortlich ist, kann keineswegs als sicher gelten.

Was geschieht derzeit im “Bestand”?

Der generelle Preisanstieg bei Neuvermietungen dürfte also zumal auf diesem Weg in absehbarer Zeit kaum zu begrenzen sein. Wie sieht es nun im Bestand aus? Hier sind Mieterhöhungen im Normalfall durch das bereits erwähnte Prinzip der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ geregelt. Gemäß diesem darf die Miete bis zu dem Preisniveau angehoben werden, das in einer Kommune für Wohnraum „vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage“ bezahlt wird.

Dabei ist in jeweils drei Jahren eine Erhöhung um maximal 20 % zulässig; in Gebieten, für die eine Landesregierung (wie seit Kurzem endlich für Leipzig) die entsprechende „Kappungsgrenzen“-Regelung anwendet, um 15 %. In größeren Städten können die Vergleichsmieten meist einem „Mietspiegel“ genannten Verzeichnis entnommen werden. Ob mit oder ohne Mietspiegel werden in den Vergleich jedoch nur jene Wohnungen einbezogen, deren Miete in den vorangegangenen vier Jahren neu vereinbart oder geändert wurde. In Gebieten mit steigenden Mieten verstärkt das Prinzip der Vergleichsmiete folglich den Anstieg noch.

In der momentanen Situation, in der die Grundstücks- und Häuserpreise in vielen Städten noch deutlich stärker steigen als die Mieten, gibt diese Regel für Käufer vermieteter Häuser zumindest kurzfristig trotzdem oft nicht ausreichend Erhöhungsmöglichkeiten her, um ihre Investition zu refinanzieren (siehe Zustandekommen der „Kostenmiete“). Sie können die Mietverträge auch nicht einfach kündigen und per Neuvermietung den gewünschten Preis aufrufen, denn – hier ist das Gesetz klar – „Kauf bricht nicht Miete“.

Deshalb ist es für Vermieter gerade in solchen Fällen sehr verlockend, auf Modernisierungen zu setzen, denn deren Kosten dürfen ungeachtet der Vergleichsmiete sofort zu jährlich sage und schreibe 11 % auf die Miete umgelegt werden.

Das ist eine für eine Marktwirtschaft gelinde gesagt unübliche Ertragsgarantie. Denn erstens beträgt (wie in der letzten Folge erläutert) das Verhältnis der jährlich nötigen Einnahmen zu den vermieterseitigen Kosten auch unter Berücksichtigung des Bewirtschaftungsaufwandes beim derzeitigen Zinsniveau eher etwa 6 %. Somit lässt sich dank einer mit Modernisierungen begründeten Mieterhöhung zumindest teilweise auch ein spekulativer, d. h. durch den Ist-Ertrag nicht abgedeckter Kaufpreis refinanzieren. Zweitens wäre auch in 6 % schon eine Tilgung enthalten, d. h. die „Belastung“ des Vermieters durch die Kosten der Modernisierung nimmt mit der Zeit ab.

Die Modernisierungsumlage gilt jedoch zeitlich unbegrenzt. Größere Unternehmen sind zudem oftmals in der Lage, mit eigenem Geld zu modernisieren, dem kein Bankzins, sondern höchstens die Inflation gegengerechnet werden muss. In diesem Fall sind die Kosten bei 11 % Umlage nach weniger als zehn Jahren amortisiert – danach wird die modernisierungsbedingte Mieterhöhung zum vollumfänglichen, leistungslosen Profit.

Bislang wenig greifende Regularien

Weil die Modernisierungsumlage die Mieterhöhungsregeln nach dem Vergleichsmietenprinzip aushebelt, ist sie für Vermieter auch ein exzellentes Vehikel, um den Bereich der Bestandsmieten-Regulierung gleich ganz zu verlassen, und eine Neuvermietung zum gewünschten Preis zu erreichen – sprich, die bisherigen Mieterinnen und Mieter loszuwerden. Denn eine entsprechend ausgestaltete Modernisierung bewirkt leicht eine Miethöhe, die sich diese schlicht nicht leisten können. Die Gesamtkosten, von denen 11 % umgelegt werden können, sind nämlich nicht gedeckelt. Da baut man als Vermieter gerne mal noch eine Videosprechanlage und anderen unnötigen Schnickschnack ein.

Auch hierzu gibt es aktuell einen noch nicht abgestimmten Verbesserungsvorschlag des Justizministeriums: So soll die Umlage auf 8 % gesenkt und die daraus maximal abzuleitende Mieterhöhung auf 3 Euro monatlich pro Quadratmeter begrenzt werden. Führt man sich vor Augen, was dies für typische Wohnungsgrößen bedeutet – 240 Euro bei 80 Quadratmetern beispielsweise – so wird klar, dass damit immer noch monatliche Mehrkosten möglich wären, die einem Großteil der betroffenen Haushalte das finanzielle Genick brechen können.

Die rot-rot-grüne Berliner Landesregierung fordert im Bundesrat weitergehende Reformen: Die Modernisierungsumlage soll auf die genannten 6 % gesenkt und bei 2 Euro pro Quadratmeter gedeckelt werden und nur so lange gelten, bis die Kosten refinanziert sind. Außerdem sollen nur noch energiesparende und barrieremindernde Maßnahmen umgelegt werden können. Weiter sollen in die Vergleichsmiete Verträge aus den letzten zehn – nicht mehr nur vier – Jahren einbezogen, der minimale zeitliche Abstand zwischen zwei Mieterhöhungen in laufenden Verträgen von drei auf fünf Jahre vergrößert und die Ausnahmeregelungen bei der Mietpreisbremse weitgehend abgeschafft werden.

Aber auch wenn all dies erreicht würde – was unter den aktuellen Mehrheitsverhältnissen im Bundestag sehr unwahrscheinlich ist – bleibt die Frage, wieso Vermieterinnen und Vermietern in Deutschland gleich zwei Wege zur Mieterhöhung im Bestand offeriert werden müssen. Denn die mittels Modernisierung erreichte höherwertige Ausstattung spiegelt sich ja auch in der Vergleichsmiete wider – ganz abgesehen davon, dass der primäre Gegenwert der Investition ja in einer Wertsteigerung des Gebäudes besteht, die an sich schon das Eigentum des Vermieters mehrt.

Die Kuddelmuddeligkeit dieses ganzen Regelwerkes zeigt somit nicht zuletzt, dass es in einem marktwirtschaftlichen System verdammt schwierig ist, Preise direkt zu regulieren. Oft kommt es zu Nebeneffekten, die die beabsichtigte Wirkung sogar in ihr Gegenteil verkehren können. Und die Durchsetzungsschwierigkeiten sind notorisch. Wer geht in einer Stadt mit Wohnungsmangel schon gegen den Vermieter seiner noch irgendwie leistbaren Wohnung vor?

Eine nachhaltige Politik für preisgünstiges Wohnen muss deshalb in der Wertschöpfungskette früher ansetzen – also beispielsweise verhindern, dass Häuser überhaupt zu Preisen verkauft werden, die sich nur durch krasse Mieterhöhungen refinanzieren lassen. Wie dies zu schaffen wäre und mit welchen weiteren Maßnahmen dem Mietenwahnsinn die Spitze gebrochen werden könnte – dem nähern sich die nächsten Folgen dieser Reihe.

Zum Autor: Tobias Bernet befasst sich wissenschaftlich und aktivistisch mit Stadtentwicklung und Wohnungspolitik.

Teil 3 der Reihe Wohnungspolitik: Wie können Mieten gesenkt werden?

Wie können Mieten gesenkt werden? (Teil 1)

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