Am Ende kommt es auf die nackten Zahlen an. Wenn alle Politiker ihre Sonntagsreden gehalten und ihre bunten Versprechungen gemacht haben, muss man nur Kosten, Förderung und Einnahmen gegeneinander rechnen. Wenn ein Minus stehen bleibt, war das politische Weihnachtspäckchen ein Schuss in den Ofen. Die Wohnungsbauförderung in Sachsen wird Mietern und Hauseigentümern nichts bescheren als lauter Scherereien.
„Die geplante Förderung der Mieten durch den Freistaat reicht bei weitem nicht aus, um die Kosten für den Wohnungsneubau zu decken. Außerdem führt sie zu Ausnutzungseffekten“, kritisiert René Hobusch, Präsident des Verbandes sächsischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, Haus & Grund Sachsen e.V. Die Leipziger kennen ihn auch als Stadtrat für die FDP. Wenn es ans Rechnen geht, wird er ganz streng. Denn wenn es um Wohnen, Bauen und Mieten geht, muss immer irgendjemand bezahlen. Die Frage ist nur: Wer? Und wer bleibt auf den Kosten sitzen?
Der Verband nahm nun aktuell Stellung zur geplanten Richtlinie des Sächsischen Innenministeriums zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus. „Die Richtlinie muss noch einmal geprüft und neu gedacht werden“, betont René Hobusch.
Und jetzt kommt die Rechnung. Denn Bauen ist teuer geworden in Deutschland. Die Bundesregierung hat lauter teure Auflagen beschlossen, die beim Wohnungsbau beachtet werden müssen. Rund ein Drittel der Baukosten gehen auf diese gesetzlich verankerten Auflagen zurück.
Das ergibt die aktuell fälligen Baupreise, die René Hobusch zugrunde legt.
Die Kostenmiete für einen Neubau liegt reell in Sachsen momentan bei durchschnittlich etwa 10,00 Euro/m², verursacht durch die entsprechenden baulichen und energetischen Anforderungen.
Aber nach der nun vorgelegten Wohnungsbaurichtlinie sollen 35 Prozent der Miete gefördert werden, jedoch maximal 3,50 Euro/m² – bei einer 15-jährigen Belegungsbindung.
Für den Mieter ergibt sich – wenn man die örtlichen Mietspiegel und vor allem die Zahlkraft vieler Mieter in Leipzig zugrunde legt – eine zu zahlende Kaltmiete von 5,00 bis 6,00 Euro/m². Das ist die Größenordnung, die heute in Leipzig noch als sozial verträglich gilt, auch wenn sie für viele Mieter schon ans Eingemachte geht.
Aber eigentlich kann man für so einen Mietpreis nicht mehr bauen.
Selbst bei 35-prozentiger Förderung müsste der Vermieter für mindestens 6,50 Euro vermieten.
Beim Eigentümer würde eine Deckungslücke entstehen. Ein für den privaten Eigentümer kostendeckender Neubau ist im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus so nicht mehr möglich, stellt Hobusch fest.
Der Haus und Grund e.V. kritisiert zudem die angedachte 15-jährige Belegungsbindung bei der Inanspruchnahme einer solchen Förderung. Laut Richtlinie kann nämlich ein Mieter nach einmaliger Vorlage seines Wohnberechtigungsscheins bei Abschluss des Mietvertrages eine geförderte Miete für 15 Jahre in Anspruch nehmen. Dies gilt auch, wenn sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse verbessern. Denn nicht für den Mieter gilt die Bindung, sondern für die Wohnung.
„Solche Wohnungsbelegungen entwickeln sich aber am Bedarf vorbei, wie sich bereits in den 1990 Jahren gezeigt hatte. Es besteht die Gefahr, dass der Wohnraum für tatsächlich Bedürftige blockiert wird. Wir fordern deshalb, dass Mieter ihre Anspruchsvoraussetzungen für sozial geförderten Wohnraum individuell und regelmäßig nachweisen müssen. Gefördert werden sollte der Mieter und nicht die Wohnung. Dazu ist eine grundlegende und einheitliche Reform des Wohngeldrechtes aus Bundesebene nötig“, betont René Hobusch.
Und noch etwas macht den Hausbesitzern Sorgen. Denn wenn die Hauseigentümer in den Großstädten die Förderung in Anspruch nehmen, treten sie gleichzeitig in Konkurrenz mit den Hausbesitzern in den ländlichen Regionen. Der Haus und Grund e.V. befürchtet also zusätzliche negative, demografische Effekte für das Umland der Großstädte. Dies hänge mit dem als Schwarmverhalten bezeichneten Trend zusammen, dass junge Leute zwischen 18 und 35 Jahren verstärkt aus ländlichen Regionen wegzögen.
„Wenn Nettokaltmieten in den Ballungsräumen durch sozialpolitische Maßnahmen flankiert niedrig gehalten werden, treten die Mieten der Großstädte mit den in der Regel niedrigeren Mieten in den Mittel- und Unterzentren in Konkurrenz. Großstädte werden dann für junge und gut ausgebildete Menschen noch attraktiver“, befürchtet René Hobusch.
Andererseits ist das Einkommensniveau bei vielen Großstädtern nicht so hoch, dass daraus mehr als die derzeit ortsübliche Miete bezahlbar wäre. Treten also die zuziehenden jungen Leute auch noch mit den schon länger in Leipzig Wohnenden in Konkurrenz?
Das ist jetzt schon der Fall.
Und irgendwie scheinen die neuen Richtlinien für keines der genannten Probleme auch nur eine sinnfällige Lösung zu bieten.
Und so bezweifelt der Haus und Grund e.V. auch, inwiefern die in der Richtlinie festgelegten Indikatoren für die Förderung dazu geeignet sind, einen sich zuspitzenden Wohnungsmarkt auszumachen und damit die Förderfähigkeit sozialen Wohnungsbaus festzulegen. Das gilt insbesondere für die Indikatoren „Angebotsmieten über dem sächsischen Durchschnitt“ und „rückläufige Leerstandszahlen“.
So gebe es zwar eine Debatte um steigende Angebotsmieten in Leipzig und Dresden, jedoch bewegen sich die Nettokaltmieten im Durchschnitt nach wie vor weit unter dem Bundesdurchschnitt. Zudem seien in den Städten keine verlässlichen Zahlen vorhanden, wie viel marktaktiven Leerstand es tatsächlich gebe, kritisiert der Hausbesitzerverband.
Wobei zu ergänzen ist: Die Durchschnittsmieten in Leipzig orientieren sich auch an nach wie vor um 30 Prozent unterm Bundesdurchschnitt liegenden Durchschnittseinkommen. Der Wohnungsbedarf besteht eindeutig im niedrigpreisigen Mietsegment. Doch gerade dafür reichen die jetzt vom Freistaat ausgereichten Mittel überhaupt nicht.
Um mal die linke Landtagsabgeordnete Juliane Nagel zu zitieren: „Die zu erwartenden Mittel aus Dresden sind Bestandteil der Förderung in Höhe von 500 Millionen Euro, die der Bund den Ländern bis 2019 zur Verfügung stellt. Heruntergerechnet bekäme Sachsen damit jährlich 25 Millionen Euro. Das dürfte unterm Strich lediglich für wenige hundert Wohnungen – ob Modernisierung oder Neubau – reichen. Für die Stadt Leipzig wird nur ein Teil des Kuchens abfallen. Die wachsende Stadt, in der das Mietniveau in den letzten Jahren gestiegen ist, braucht dringend neue bezahlbare Wohnungen. Auch wenn man nicht so optimistisch wie die jüngste Bevölkerungsprognose der Stadt Leipzig herangeht und nur 100.000 statt 150.000 neue BewohnerInnen bis 2030 ansetzt, hat das gravierende Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Pessimistisch gerechnet müssten jährlich 3.000 neue Wohnungen gebaut werden und davon die Hälfte Sozialwohnungen. Dafür werden die avisierten Fördermittel des Landes keineswegs ausreichen.“
Es reicht also hinten und vorne nicht.
Das Problem bleibt ungelöst.
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