2015 hat der Leipziger Immobilienmarkt den Dresdner deutlich überflügelt

Zum Jahresende hat sich auch der Immobilienspezialist Engel & Völkers noch einmal zu Wort gemeldet und eine Einschätzung aus Vermarktersicht zum Leipziger Wohnungsmarkt gegeben. Und ein paar Diagramme zeigen, dass sich die innersächsische Aufholjagd der Stadt auch beim Kauf von Wohneigentum widerspiegelt. In einer wachsenden Stadt gewinnt Wohneigentum an Wert.

Selbst dann, wenn ein Großteil der Käufer gar nicht vorhat, die in Leipzig erworbene Immobilie jemals zu beziehen. “40 % der Käufer sind Investoren, die das im bundesweiten Vergleich attraktive Leipziger Preisniveau nutzen”, schreibt Engel & Völkers. Und zwar nach einem recht ausführlichen Lobpreis auf die Stadt, der man in der vorhergehenden Einschätzung im letzten Jahr noch “Potenzial nach oben” bescheinigt hat.

Denn im innersächsischen Vergleich ist im Dresdener Immobilienmarkt schon seit Jahren ein Stück mehr Musik gewesen: Seit 2012 werden dort jedes Jahr im Schnitt 3.700 Eigentumswohnungen verkauft. 2012 gab es dazu im Vergleich in Leipzig erst 3.102 Verkäufe, im Folgejahr 3.418. Aber 2014 wurde mit 3.953 verkauften Eigentumswohnungen erstmals das Dresdner Niveau übertroffen. Und nach den Prognosen von Engel & Völkers wird Leipzig im Jahr 2015 die 4.000er-Marke knacken mit etwa 4.100 verkauften Eigentumswohnungen. Hier spiegelt sich natürlich die seit zwei Jahren wieder deutlich stärkere Sanierungs- und Neubautätigkeit in der Stadt. Und das vor allem in Quartieren, die nach dem Verkauf auch eine Vermietung zu höheren Mieten erwarten lassen.

Und was diverse Auswertungen der Stadt-Statistik schon angedeutet hatten, ist für einen Immobilienvermarkter wie Engel & Völkers längst Arbeitsgrundlage: Es gibt in Leipzig mittlerweile eine ganze Reihe “sehr guter Wohnlagen”, in denen praktisch alles geht, möglicherweise auch vergoldete Wasserhähne. Zu diesen Spitzenwohnlagen gehören in Leipzig mittlerweile neben den Klassikern Waldstraßenviertel, Innenstadt, Gohlis-Süd und dem Musikviertel auch die komplette Westvorstadt und das Bachstraßenviertel und neben Schleußig inzwischen auch Leutzsch.

Daneben hat sich mittlerweile auch schon eine Region von guten Lagen herausgebildet, zu denen gar nicht überraschenderweise einige der besonders bei jungen, kreativen Menschen beliebten Quartiere gehören: das Zentrum-Süd, die Südvorstadt und Connewitz gehören natürlich dazu. Da denkt man zwar gleich wieder an die Randale am 12. Dezember. Aber vielleicht ist genau das der Grund: Hier grenzen alternative Lebensmilieus (gerade in Connewitz) direkt an ein neues, saturiertes Lebensgefühl von Leipzigern, die eine gute Einkommenssituation so gern mit einem urbanen Lebensgefühl verbinden möchten.

Aber irgendwie ist es in Leipzig ganz ähnlich wie im Prenzlauer Berg. Hier prallen Welten und Ansprüche aufeinander, die natürlich die Frage aufwerfen: Ist das überhaupt vereinbar? Ist die schöne Leichtigkeit des urbanen Lebens ohne Konflikte zu haben mit jenen Bewohnern, die die Verdichtung der Stadt zunehmend als drohende Verdrängung empfinden?

Das ist ja eine Frage, die in Leipzig überhaupt noch nicht geklärt ist. Selbst bei der so gemütlich geführten Diskussion um das Wohnungspolitische Konzept der Stadt taten sich die Leipziger Amtswalter schwer, die Lebenswelten jenseits der ordentlichen Hausbesitzer und Wohnungsgenossenschaften zu fassen.

Zu den “guten Lagen” zählt Engel & Völkers auch Reudnitz, Marienbrunn und Stötteritz, den südlichen Teil von Gohlis-Mitte (direkt an der Georg-Schumann-Straße, das ist schon beachtlich) und sogar Wiederitzsch, sozusagen als gute Lage in Autobahnnähe. Und weil die Vermarkter wissen, dass sich die Suche von Immobilieninteressenten nicht nur aufs Stadtgebiet beschränkt, haben sie auch Markkleeberg mit aufgenommen.

Aber auch die östlichen Teile von Lindenau und Plagwitz mit ihrer Nähe zum Auwald und zu den großen Parks der Stadt haben mittlerweile den Ruf einer “guten Lage”. In Dresden sind schon wesentlich größere Teile der inneren Stadt in dunklem Rot gefärbt. Was auch mit der größeren Immobiliennachfrage der Dresdner (oder jener, die da einen gut bezahlten Job bekommen haben) zusammenhängt. Und in der Residenzstadt gibt es nun einmal mehr Leute mit hohem Einkommen, die sich auch die höheren Kaufpreise in den beliebten Lagen leisten können. Oder einmal Engel & Völkers zitiert: “Die Stadtteile Weißer Hirsch, Loschwitz, Striesen und Blasewitz gehören zu den Toplagen und erfreuen sich einer steigenden Nachfrage. Insbesondere sanierte Altbauten sowie Villen am Elbhang sind bei der gehobenen Käuferschicht sehr begehrt. Aufgrund seiner Nähe zum Regierungsviertel ist das Preußische Viertel besonders bei Regierungsvertretern und Beamten gefragt.”

Und wo die Leute mit den ganz dicken Portemonnaies so eine innerstädtische Nachfrage erzeugen, wird es natürlich für Einwohner mit kleineren Einkommen so langsam eng. Sie weichen schon jetzt verstärkt auch in Gemeinden jenseits der Dresdner Stadtgrenze aus, was dann in Dresden schon Monate in der Statistik ergibt, in denen das Bevölkerungswachstum sich in ein leichtes Minus verwandelt.

Das ist in Leipzig noch nicht so – wird aber zwingend auch so kommen, wenn es die Stadt nicht hinbekommt, ein belastbares soziales Wohnungsbauprogramm auf die Beine zu stellen. Denn die Sache ist nun einmal reine Mathematik: Wenn sich immer mehr Quartiere im Stadtinneren in “gute” und “sehr gute Lagen” verwandeln, lässt das nicht nur die Kaufpreise dort steigen (die aus bundesdeutscher Sicht übrigens noch lukrativ und niedrig erscheinen), sondern auch das Mietniveau. So geschieht Segregation nämlich in Wirklichkeit: Sanierte und neu gebaute Wohnungen werden mit einem Mietpreis an den Markt gebracht, den sich eigentlich nur das besserverdienende Drittel der Bevölkerung leisten kann. Wer mit niedrigem oder Normallohn sein Auskommen finden muss, der wird allein schon bei der Wohnungssuche mittlerweile in zentrumsfernere Wohnlagen abgelenkt. Wenn es sowieso schon knapp ist, bleiben im Grunde nur noch die “einfachen Wohnlagen”: Grünau, Sellerhausen, Schönefeld, Mockau-Nord, Paunsdorf und Teile von Volkmarsdorf und Neustadt. Denn auch der lange Zeit so gebeutelte Leipziger Osten ist ja seit zwei Jahren im Fokus der nach neuen Freiräumen suchenden Leipziger Pioniere.

Der Immobilienmarkt ist dabei – wie zuletzt in den späten 1990er Jahren – die Basis, mit der das nötige Geld nach Leipzig geholt wird, um die noch verbliebenen Gründerzeitbestände zu sanieren und wertvolle Baulücken zu schließen. Wurden so im Jahr 2012 noch 440 Millionen Euro am Markt der Eigentumswohnungen umgesetzt, ist dieser Wert 2014 auf 593 Millionen gestiegen und wird wohl 2015 die Marke von 628 Millionen Euro erreichen. Auch damit wird das Dresdner Niveau von etwa 543 Millionen Euro deutlich überschritten.

Womit Leipzig eindeutig als der Kandidat im Rennen erscheint, der in den letzten vier Jahren das Tempo deutlich angezogen hat, während Dresden irgendwie die Grenzen seines Wachstums erreicht hat. Das kann täuschen. Denn mehrere OBM-Kandidaten waren ja im Frühjahr in den Dresdner OBM-Wahlkampf mit der Forderung gezogen: Dresden braucht wieder sozialen Wohnungsbau! Die Forderung ist so brisant, dass sogar Markus Ulbig als CDU-Kandidat kurzzeitig selbst eine ähnliche Forderung formulierte. Das hat ihm aber kaum ein Dresdner geglaubt, er ging sang- und klanglos unter im Wahlkampf und hat das kurze Scharmützel als Innenminister gleich wieder vergessen.

Ergebnis: Sachsen hat auch zum Jahresende immer noch keinen Fördertopf für sozialen Wohnungsbau.

Die Dresdner Regierung macht reine Beamtenpolitik.

Was aber fast automatisch dazu führt, dass sich der Entwicklungsschwerpunkt Sachsens endgültig vom Osten in den Westen verlagert.

Zur Freude von Immobilienvermarktern wie Engel & Völkers, die den Leipziger Markt jetzt so anpreisen: “Steigende Bevölkerungszahlen, eine positive Wirtschaftsentwicklung und ein vielfältiges Kulturangebot kennzeichnen die bevölkerungsreichste Stadt Sachsens. Als Universitäts- und Messestadt sowie Sitz vieler großer Unternehmen wie BMW, DHL und Porsche zieht Leipzig zahlreiche Studenten, Auszubildende und Arbeitskräfte an. Der Wohnimmobilienmarkt ist von steigenden Preisen und einer stetig wachsenden Nachfrage gekennzeichnet.”

Und weil das so ist, wird’s natürlich dichter in der Stadt: “Die Anzahl leerstehender Wohnungen in den zentralen Lagen hat sich seit der Jahrtausendwende mehr als halbiert. Hohe Sanierungsaktivitäten haben zu einer Aufwertung vieler Innenstadtlagen geführt. Besonders in den begehrten Stadtteilen wie dem Zentrum, dem Musik-, Waldstraßen- und Bachviertel ist die Wohnraumnachfrage deutlich gestiegen. Gesucht werden vorwiegend Wohnungen mit mindestens vier Zimmern, Balkon und Stellplatz. Da das Angebot an Baugrundstücken hier nahezu ausgeschöpft ist, erfreuen sich die zentrumsnahen südlichen und südwestlichen Stadtteile wie Plagwitz und Zentrum-Süd zunehmender Beliebtheit. Hochwertige Einfamilienhäuser werden in Schleußig gesucht, aber auch in Markkleeberg, das durch den Ausbau des City-Tunnels zukünftig von einer verbesserten Innenstadtanbindung profitiert.”

Der Kurzbericht von Engel & Völkers zu Leipzig.