Die Besserverdienenden befeuern den Wohnungsmarkt in Leipzigs Luxusvierteln

"Leipziger gönnen sich Wohnen mit Luxus", meint die Pisa Immobilienmanagement GmbH. Sie muss es wissen. Sie vermittelt Wohn- und Gewerbeimmobilien in Leipzig und gehört mit 1.000 vermieteten Wohnungen im Jahr zu den Großen der Branche in Leipzig. "Gründe sind unter anderem mangelnder Wohnraum in gefragten Stadtteilen, die stetig hohen Zuzüge in die Messestadt und steigende Einkommen der Leipziger." Zumindest einige Leipziger können sich mittlerweile auch Luxus leisten.

Und es passiert, was vor 100 Jahren schon einmal das Normale war in Leipzig: Die city-nahen Wohnquartiere werden wieder zum bevorzugten Wohnort der Gutverdienenden. Und es sind die gleichen Quartiere, die auch im 19. Jahrhundert die bevorzugten Wohnorte des gutbetuchten Bürgertums waren: Musikviertel, Waldstraßenviertel, Bachviertel … Die Mieten, die hier mittlerweile in einigen Objekte verlangt und auch gezahlt werden, haben mit dem normalen Leipziger Niveau nichts mehr zu tun. Wer hier in einigen Straßenzügen wohnt, der zeigt schon mit seiner Adresse, dass er es in die hohen Gehaltsgruppen geschafft hat. Das sind die Orte, an denen Makler stolz von “Spitzenmieten” reden.

„Die Spitzenmieten sind in Leipzig in den letzten Jahren stark gestiegen. In aktuellen Neubauprojekten können wir Mietpreise zwischen 9,50 Euro/m2 und 12,50 Euro/m2 erzielen“, sagt dazu Yves Kongehl, der bei Pisa Immobilienmanagement seit Jahren den Hochpreissektor des Leipziger Unternehmens betreut. Beispiele dafür seien Neubauten in der Carl-Maria-von-Weber-Straße (demnächst mit direktem Blick auf ein Stück Elstermühlgraben) und in der Dresdner Straße. Dort entwickelt sich die Gegend um das ehemalige Interdruck-Gebäude zum neuen Hochpreis-Wohnquartier im einstigen Grafischen Viertel.

Vor vier Jahren lagen die Höchstpreise noch deutlich niedriger, betont der Immobilienvermittler. Bei einem von Pisa betreuten Neubauprojekt in der Hohen Straße zahlten im Jahr 2012 Neumieter beispielsweise zwischen 7,50 Euro/m2 und 8,50 Euro/m2. An selber Stelle waren es 2014 schon 9 Euro/m2 bis 9,50 Euro/m2. Im Jahr 2007 zählte ein Neubauprojekt in der
Thomasiusstraße mit 6,50 Euro/m2 bis 7 Euro/m2 noch zu den Spitzenmieten.

„Wohnungen für 10 oder gar 12 Euro/m2 hätte uns damals definitiv niemand abgenommen“, sagt Yves Kongehl.

Hohe Mieten werden jedoch nur dann akzeptiert, wenn Lage und Ausstattung stimmen, betont er. Es sind jene beliebten Stadtteile, in denen die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot
mittlerweile übersteigt. Und die Gründe, die betuchte Mieter dazu bringen, hier richtig Geld auszugeben für eine Wohnung, sind natürlich die Nähe zum Grün, zum Wasser, zur City und auch die besondere Lage.

Dazu gehören auch aus Sicht von Pisa das Waldstraßenviertel, das Musikviertel, das Bachviertel, die Stadtteile Zentrum-West und Zentrum-Süd, außerdem Gohlis-Süd, Schleußig und das
Graphische Viertel. Auch in der Stadt Markkleeberg, insbesondere nahe der Seen, zahlen (einige) Mieter diese Preise.

Darüber hinaus sei neben der Lage eine überdurchschnittliche Ausstattung entscheidend. Wer eine Luxusmiete zahlt, fordert eine entsprechende Ausstattung mit hochwertiger Badverfliesung, Parkett und Fußbodenheizung, mit Kamin und luxuriöser Küche sowie bodentiefen Fenstern. Wichtig darüber hinaus seien Balkon, Loggia und Garten, aber auch barrierefreie Zugänge, Lift und Tiefgaragenstellplatz. Das sind also Regionen, in denen Mieter tatsächlich Luxus verlangen können für ihr Geld. Und auch bekommen.

Das ist übrigens jenes Phänomen, das man so landläufig Gentrifizierung nennt, auch wenn diese in den erwähnten Quartieren deutlich stiller vonstatten geht als etwa in Berlin, wo auch Viertel betroffen sind, die klassischerweise nicht als Wohnviertel der Reichen galten. Wobei einige Immobilienentwickler derzeit tatsächlich versuchen, auch in der Südvorstadt und Connewitz ein hochpreisiges Wohnsegment zu etablieren.

Möglich werden die hohen Mietpreise in einigen Quartieren durch steigende Einkommen in Leipzig, wobei die beliebten Wohngegenden entsprechend herausstechen, stellt auch Pisa fest. Und man hat dafür auch extra die „Kommunale Bürgerbefragung“ für das Jahr 2013 studiert, nach der jeder Erwachsene im Waldstraßenviertel im Schnitt 1.558 Euro zur Verfügung hatte, im Stadtteil Zentrum-West waren es 1.442 Euro. Die Einkommen waren hier zuletzt über 15 Prozent gestiegen. Man kann davon ausgehen, dass dieser Trend anhalte, so Pisa.

Das Durchschnittseinkommen eines Leipzigers lag mit 1.152 Euro dagegen deutlich darunter. Man kann auch die Gruppe recht klar umreißen, die in Leipzig in der Lage ist, sich Wohnluxus zu leisten: 8 Prozent der Leipziger haben ein Monatsnettoeinkommen von über 2.300 Euro, weitere 18 Prozent eines über 1.600 Euro.

Wer hier an Krösus oder diverse erfolgreiche Unternehmer denkt, erfasst das Phänomen nicht: Die Gruppe der Besserverdiener in Leipzig wird von mittleren und leitenden Angestellten vor allem aus dem Staatsdienst getragen, sie machen mehr als die Hälfte der Personen aus, die in den genannten Gehaltsgruppen auftauchen.

Sie sorgen dafür, dass sich das Leipziger Stadtbild in den attraktiven Lagen sichtlich verändert. Mit den Worten von Pisa Immobilienmanagement: “Inzwischen werden in den angesagten Lagen nahezu alle Baulücken geschlossen, um Neubauprojekte zu realisieren und den Bedarf an modernen Wohnungen zu decken. So sind auch Eigentumswohnungen gefragt wie nie. Für die 17 Wohnungen im Neubauprojekt W17 in der Waldstraße liegen Pisa beispielsweise bereits 60 Anfragen vor, von denen gut die Hälfte bereits konkrete Kaufverhandlungen führt.”

„Die hohen Mieten resultieren dabei auch aus steigenden Grundstückspreisen und Baukosten“, ergänzt Yves Kongehl.

Eins bedingt halt das andere. Wenn sich die Gutbetuchten am liebsten in “angesagten Lagen” mit Ihresgleichen vergesellschaften, erhöht das die Nachfrage, die Nachfrage lässt die Preise steigen usw. Und das beleuchtet natürlich auch die Tatsache, warum es in Leipzig seit drei Jahren wieder namhaften Bau von Mehrgeschossern gibt – aber zunehmenden Mangel an preiswertem Wohnraum: Die aktuellen gesetzlichen Vorgaben machen praktisch nur Wohnungsbau im Luxussegment rentabel. Sozialer Wohnungsbau ist mit allen mittlerweile beschlossenen gesetzlichen Regelungen praktisch unfinanzierbar.

Noch zehrt Leipzig vom existierenden großen Wohnungsbestand, der die Mieten dämpft. So sieht man es auch bei Pisa: “Im deutschlandweiten Vergleich gehört Leipzig jedoch nach wie vor zu den Städten mit vergleichsweise erschwinglichen Mieten. Mit 5,73 Euro/m2 Durchschnittsmiete liegt die Messestadt im Mietvergleich mit den 50 größten Städten Deutschlands laut einer Studie des Immobilienportals Immonet im unteren Drittel. Preise, die an der Pleiße als Spitzenmieten gelten, sind andernorts längst Durchschnittsmieten. In München zahlen Mieter durchschnittlich 15,58 Euro/m2, in Stuttgart 12,22 Euro/m2.”

Ob sie das zahlen, bezweifeln wir hier mal. Die Leipziger Durchschnittsmiete liegt nach wie vor bei 5,10. Die 5,73 Euro pro Quadratmeter ist der Durchschnitt bei Neuvermietungen – und gerade das boomende Luxussegment sorgt seit zwei Jahren dafür, dass die Durchschnittsmiete scheinbar kräftig steigt. Aber auch in München und Stuttgart liegen die Bestandsmieten im Schnitt 3 bis 5 Euro unter den erwähnten Angebotsmieten. Und die Einkommen liegen im Schnitt deutlich über dem niedrigen Leipziger Niveau.