Die Anforderungen an das Wohnen sind gestiegen, ebenso aber auch die Kosten für das Wohnen, die den größten Teil der privaten Konsumausgaben ausmachen. "Wir sehen mit Sorge, dass wir einerseits bezahlbaren Wohnraum benötigen, der energetisch saniert und altersgerecht ausgestattet ist, den zukünftigen Wohnansprüchen verschiedener Zielgruppen entspricht und vor allem bezahlbar ist", sagt Dr. Axel Viehweger, Vorstand des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG). "Andererseits bekommen wir über die Politik Vorgaben, die Neubau und Modernisierung verteuern."
“Die gesetzlichen Regelungen, die verpflichtend umgesetzt werden müssen, führen auf vielen Gebieten zu Preissteigerungen, die sich ein Bürger mit mittlerem Einkommen im Freistaat nicht mehr leisten kann”, so Viehweger.
Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in Sachsen hat sich von 2003 zu 2008 um 20 Euro pro Monat, also um weniger als ein Prozent erhöht und beträgt 2.255 Euro pro Monat. Die privaten Konsumausgaben betragen 1.842 Euro. Der größte Teil mit 568 Euro und 30,8 % davon sind die Kosten für das Wohnen.
Die Bruttokaltmiete pro Quadratmeter erhöhte sich in den letzten 10 Jahren um 1,6 % pro Jahr im Schnitt und liegt jetzt bei 6,66 Euro/m². Während die Betriebskosten trotz des geringeren Verbrauchs durch energetisch sanierte Gebäude und des Sparverhaltens der Mieter seit Ende 1999 (1,73 Euro/m²) bis 2012 (2,11 Euro/m²) wieder um 22 % angestiegen sind, erhöhten sich jedoch die Preise für die dafür relevanten Kosten für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 117 Prozent. Hierauf hat der Vermieter keinen Einfluss.
Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, welche ein durchschnittlicher Haushalt in Sachsen maximal zahlen kann, beträgt hochgerechnet aus der durchschnittlichen Wohnungsgröße von 61,5 m², einem Wohnkostenbetrag von 568 Euro monatlich und unter Beachtung der Betriebs- sowie Stromkosten nur 5,95 Euro/m² (bei Vernachlässigung etwaiger Instandhaltungskosten oder Reparaturen, die der Mieter selbst durchführen würde). Unter Beachtung der durchschnittlichen Nettokaltmiete der sächsischen Wohnungsgenossenschaften von 4,55 Euro/m² verbleibt ein Betrag von 1,40 Euro/m² für zusätzliche Mieterhöhungen.
Für den Betrag von 1,40 Euro/m² pro Monat kann eine Investition in Höhe von maximal 9.400 Euro auf die Miete umgelegt und damit aus der Miete refinanziert werden. Insgesamt sind dies Sanierungskosten von 152 Euro/m² Wohnfläche.
Die durchschnittlichen Investitionskosten pro m² Wohnfläche liegen bei umfassender Sanierung zwischen 800 und 1.200 Euro/m² Wohnfläche. Der Anteil für die reine energetische Ertüchtigung und Erfüllung der Bauteilanforderungen des Gebäudes liegt bei 200 Euro/m² bis 800 Euro/m². Insgesamt kann für 152 Euro/m² auch eine geringfügige Sanierung nicht mehr umgesetzt werden.
Das Institut InWIS Forschung & Beratung GmbH aus Bochum kommt in seiner Studie “Wege aus dem Vermieter-Mieter-Dilemma” zum Schluss, dass das kumulierte Mietsteigerungspotenzial im Rahmen von § 559 BGB sich zwischen 2,35 und 3,68 Euro/m² Monat bewegt. Selbst bei der Umsetzung der Mindestanforderungen der EnEV2009 (nachträgliche Restinvestition und Anhebung auf den geltenden Standard der EnEV 2009) ist eine Mieterhöhung von 2,35 Euro/m² zur Refinanzierung der Investitionen erforderlich.
Hochgerechnet ergibt sich eine Investitionssumme von ca. 16.000 Euro pro Wohnung und 260 Euro pro Quadratmeter. Auch nach der Saldierung mit der Ersparnis von 0,27 Euro/m² an Energie- und Heizkosten verbleibt eine Mieterhöhung von 2,08 Euro/m² (im Vergleich zu den maximal möglichen 1,40 Euro/m²).
Mit der im Oktober 2013 vom Bundesrat und anschließend von der Bundesregierung beschlossenen neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde eine weitere Hürde gelegt, um bezahlbaren Neubau zu verhindern. Zwar wurde von Verschärfungen im Bestand abgesehen, jedoch trotz intensiver Beratung durch die Wohnungswirtschaft im Bund und auch in den Ländern eine Verschärfung der EnEV um 25 % ab 2016 im Neubau beschlossen. Dies bedeutet eine weitere Erhöhung der Baukosten und eine weitere Erhöhung der zur Refinanzierung erforderlichen Kaltmieten.
“Die mindestens erforderliche Nettokaltmiete für Neubau von 9,58 Euro/m² bzw. nach neuer EnEV in Höhe von 10,33 Euro/m² kann sich in der sächsischen Bevölkerung mit durchschnittlichem Haushaltsnettoeinkommen von 2.255 Euro niemand leisten. Die monatlichen Wohnkosten liegen bei 800 Euro und damit um 232 Euro oder 40 % höher als bisher. Da die Haushaltsnettoeinkommen kaum ansteigen, können diese Wohnkosten kaum oder nur noch von einigen wenigen bewältigt werden”, so Steffi Ritter, Referentin für Betriebswirtschaft, Energie und Technik des VSWG.Warum steigen die Preise an?
Die Baupreise, die Preise für einzelne Sanierungsmaßnahmen, die Versorgerpreise bei den Betriebskosten und die Energie- und Materialpreise sind in den letzten Jahren zu den Preistreibern geworden und unverhältnismäßig angestiegen. Auf diese Preisentwicklungen hat der Vermieter keinen Einfluss.
“Von der Politik wird zwar die Mietpreisbremse gefordert, jedoch wird im Gegenzug nicht über eine Preisbremse bei den Baupreisen oder Versorgerpreisen nachgedacht. Diese würde die Kosten für das Wohnen wesentlich sozial verträglicher gestalten und ebenfalls begrenzen”, appelliert der VSWG-Vorstand.
Mit Blick auf die Kosten der Unterkunft, die bezahlbares Wohnen für eine Nettokaltmiete von 3 bis 4 Euro/m² fordern, wird klar, dass die Dimensionen nicht passen. Durch die demografische Entwicklung wird es kontinuierlich zu einem Anstieg der ärmeren Bevölkerungsschichten kommen. Alle Bevölkerungsschichten dauerhaft mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen, ist die Aufgabe der Wohnungsgenossenschaften. Immer höhere Anforderungen und immer neue gesetzliche Regelungen werden die Vermieter auf Dauer überfordern.
“Beim Thema Wohnen kulminiert sehr vieles. Die Energiewende und der Klimaschutz haben Auswirkungen auf das Wohnen des Einzelnen ebenso wie Gesundheitspolitik, Pflegepolitik, die kommunale Versorgung und die kommunalen Aufgaben. Wir fordern deshalb von der Politik, ressourcenübergreifend zu agieren und langfristig Ziele zu benennen, bei denen eine bezahlbare Miete mit einkalkuliert wird”, so Dr. Viehweger.
Der VSWG ist der größte deutsche Verband für Wohnungsgenossenschaften. In ihm sind 229 Wohnungsgenossenschaften organisiert. Sie bewirtschaften mit insgesamt 283.197 Wohneinheiten 12,1 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes im Freistaat Sachsen und bieten damit rund 530.000 Menschen ein zukunftssicheres Zuhause. Als Unternehmen erwirtschaften sie mit jährlich 1,1 Mrd. Euro Umsatz einen wesentlichen Anteil am sächsischen Bruttoinlandsprodukt und sind für 2.550 Mitarbeiter und für 83 Auszubildende ein verlässlicher Arbeitgeber.
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