Wenn die TLG in Leipzig einkauft: 26.500 Quadratmeter Büro in zentraler Lage am Leipziger Hauptbahnhof

Man staunt ja, was aus der guten alten Treuhand geworden ist. Denn viel ist ja von ihr nicht mehr da. Im Grunde gar nichts mehr. Denn selbst das letzte Sahnestückchen, die TLG Immobilien, wurde 2012 an den US-amerikanischen Finanzinvestor Lone Star verkauft. Das Bundesfinanzministerium nahm damals mit dem Verkauf noch einmal 1,1 Milliarden Euro ein. Am 1. Oktober machte die TLG Immobilien in ihrer neuen Rolle auch in Leipzig von sich reden.

Sie vermeldete den Kauf des Leipziger “Forums am Brühl” im Quartier Richard-Wagner-Straße 1, 2-3 sowie Brühl 65/67 im Rahmen eines Share Deals. 26.500 Quadratmeter Bürofläche in bester Innenstadtlage. Der direkt im Zentrum gegenüber dem Hauptbahnhof gelegene Bürokomplex wurde im Jahr 1997 erbaut. Über den Kaufpreis und die Kaufabwicklung wurde mit dem Veräußerer Stillschweigen vereinbart, so die TLG Immobilien.

“Mit dem Erwerb des ‘Forum am Brühl’ in Leipzigs Innenstadt ergänzen wir unser im Wesentlichen auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien fokussiertes Portfolio in diesem Jahr bereits zum dritten Mal erfolgreich”, zeigt sich Niclas Karoff, Vorstandsmitglied der TLG Immobilien AG, erfreut. Das Unternehmen ist – aus historischen Gründen – mit seinem Immobilienbestand insbesondere auf Berlin und ostdeutsche regionale Wirtschaftszentren wie Dresden, Leipzig und Rostock fokussiert. Nur dass es den Bestand jetzt nicht mehr für die Bundesfinanzkasse verwaltet und veräußert, sondern im Unternehmensinteresse der Muttergesellschaft Lone Star. Was derzeit sogar ein lukratives Geschäft ist, denn auch sechs Jahre nach Ausbruch der Finanzkrise stecken deren Folgen noch tief im Finanzsystem. Solche Geldanlagen werden von den Fonds gesucht – und dazu gehören gerade Immobilien in guter Lage.

Wie eben das “Forum am Brühl” in Leipzig.

Die Jahresnettokaltmiete des erworbenen Objekts beträgt zum 15. September 2014 rund 3,3 Millionen Euro. Das “Forum am Brühl” ist aufgrund seiner exponierten Lage hervorragend im Markt positioniert. Die Mieterschaft, unter anderem Deutsche Bahn, Deutsche Apotheker- und Ärztebank sowie SBK Siemens, ist bonitätsstark und namhaft, freut sich die TLG Immobilien. Mit solchen Mietern kann man rechnen.

Die Immobilie ist mit ihren rund 90 Prozent Büro- und rund zehn Prozent Einzelhandelsflächen fast komplett vermietet und verspricht in den kommenden Jahren weiteres Wachstumspotential durch Nach- und Anschlussvermietung.

“Wir beobachten die Situation am Leipziger Büroimmobilienmarkt schon lange”, sagt Niclas Karoff, “Leipzig zeichnet sich in den von uns favorisierten Lagen immer mehr durch steigende Beschäftigtenzahlen im Büro-Segment, sinkende Leerstände und steigende Mieten aus. Neben dem vergleichsweise geringen Neubauvolumen macht das Investitionen in etablierten City-Lagen für uns interessant.”

Das “Forum am Brühl” bietet aufgrund seiner Gebäudekonzeption flexible Gestaltungsmöglichkeiten für mieterspezifische Individuallösungen. Es zeichnet sich durch ansprechende Architektur sowie eine komfortable Parkplatzsituation mit 222 Stellplätzen aus.

Eine Woche zuvor hatte die TLG Immobilien angekündigt, den Weg an die Börse zu gehen. Im vierten Quartal 2014 soll die Erstnotiz ihrer Aktien im regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Börse erfolgen. Die Nettoemissionserlöse aus dem Börsengang sollen – im Einklang mit der Strategie der TLG – für die Finanzierung wertsteigernder Zukäufe zur Erweiterung des Büro- und Einzelhandelsportfolios in den Kernregionen sowie für wertsteigernde Investitionen in das Kernportfolio des Unternehmens genutzt werden – in Berlin also und den dynamischsten Regionen Ostdeutschlands, zu denen auch Leipzig gehört.Zum 30. Juni 2014 wurde das hochwertige Immobilienportfolio der TLG mit 1,5 Milliarden Euro bewertet, teilt das Unternehmen mit. Davon stellten Büro-, Einzelhandels- und Hotelobjekte jeweils 36 %, 50 % und 15 % des beizulegenden Zeitwerts des Kernportfolios dar. Zwischen dem 30. Juni 2014 und dem 15. September 2014 hat TLG zwei weitere, zum Kernportfolio gehörige Büroimmobilien akquiriert bzw. Vereinbarungen zu deren Erwerb unterzeichnet, sodass der Wert des Kernportfolios auf insgesamt 1,4 Milliarden angestiegen ist.

Gleichzeitig hat man sich auch von Teilen des Bestandes getrennt: Im gleichen Zeitraum hat TLG 48 der nicht zum Kernportfolio gehörigen Immobilien mit einem beizulegenden Gesamtzeitwert von insgesamt zirka 70 Millionen Euro verkauft oder Vereinbarungen zu deren Verkauf abgeschlossen. Daraus ergibt sich ein verbleibendes Portfolio mit einem beizulegenden Zeitwert von etwa 100 Millionen Euro, das sie mittelfristig verkaufen will.

Rund 70 Prozent des Kernportfolios der TLG liegen in den Wachstumsregionen Berlin, Dresden/Leipzig und Rostock, wobei Berlin (mit 46 % des Kernportfolios bezogen auf den beizulegenden Zeitwert) den größten Anteil stellt. Diese drei Regionen gehören zu den 20 dynamischsten Städten Deutschlands und verzeichneten in den vergangenen Jahren eine gestiegene Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, betont die TLG ihre Engagements hier. So stiegen von 2009 bis 2012 die Investitionsvolumina für Gewerbeimmobilien in Berlin und dem Rest Ostdeutschlands von 1,2 Milliarden Euro auf EUR 3,5 Milliarden Euro beziehungsweise von 0,3 Milliarden Euro auf EUR 1,4 Milliarden Euro.

Getragen wird die Entwicklung dieser Regionen durch eine moderne Infrastruktur, starke Bildungseinrichtungen und die günstige Entwicklung wichtiger Wirtschaftsfaktoren wie etwa sinkende Arbeitslosigkeit, steigende Kaufkraft und höhere verfügbare Einkommen. Die Kernregionen der TLG profitieren zudem von der verstärkten Ansiedlung von Industrie und Hochtechnologie. Das macht diese Regionen neben der lebendigen Gründerszene in Berlin zu wichtigen Drehscheiben für die Automobil-, IT- und Medienbranche.

Und für die künftigen Aktionäre verspricht ihr Einsatz auch Rendite.

“Das Unternehmen vereint eine solide Bilanz sowie einen hohen operativen Cashflow mit einem konservativen Finanzierungsansatz. Dies führt zu einer stabilen fortlaufenden Funds from Operations (FFO1) – Rendite von circa 7,3% relativ zum EPRA NAV, nachhaltigen Erträgen sowie einem großen Dividendenpotenzial”, so die TLG. “Funds from Operations” ist das, was man auf deutsch “operatives Ergebnis” nennt, also das, was “hinten rauskommt”, um mal einen berühmten Bundeskanzler zu zitieren.

70 bis 80 Prozent ihres jährlichen FFO will die TLG als Dividenden an die Aktieninhaber ausschütten.

Im Geschäftsjahr 2013 knüpfte die TLG an die positive Entwicklung der Vorjahre an, teilt das Unternehmen bei der Gelegenheit noch mit. Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung stieg um 2,2 Millionen Euro oder 1,9 % von 116,1 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2012 auf 118,3 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2013.

Und bei der Gelegenheit lässt die TLG zumindest durchblicken, in welcher Größenordnung sie in Leipzig eingekauft hat: “Die jüngsten Akquisitionen seit Jahresbeginn 2014 in Höhe von circa EUR 90 Mio. verfügen über eine stabilisierte vertragliche Mietrendite, die im Einklang mit dem Kernportfolio der Gesellschaft steht, und wurden zu Gesamtfinanzierungskosten von durchschnittlich circa 2% finanziert.” Die 2 Prozent beziehen sich auf die Kredite, mit denen die Zukäufe finanziert werden. “Da keine zusätzlichen Verwaltungskosten anfallen, tragen diese Akquisitionen deutlich zur Aufwertung des FFO-Profils der TLG bei.”

Quelle: Pressemitteilung der TLG / www.tlg.de

Die Pressemitteilung des Bundesfinanzministeriums zum Verkauf der TLG Immobilien: www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Pressemitteilungen/Finanzpolitik/2012/12/2012-12-12-PM81.html

Wikipedia zu FFO: http://de.wikipedia.org/wiki/Funds_From_Operations