Mitteldeutsche Immobilientage in Leipzig: Vermieter gegen Mietpreisbremse und für Eigenheimzulage

"Eine Mietpreisbremse ist aus unserer Sicht das falsche Instrument, da sie den Wohnungsneubau für Investoren unattraktiv machen würde", sagt Frank Müller anlässlich der 20. Mitteldeutschen Immobilientage in Leipzig. Der Vorsitzende des Landesverbands Mitteldeutschland vom Verein "Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen" (BFW), zeichnet für die Immobilienbranche in Sachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt ein gemischtes Bild.

“Während auf dem Land die Bevölkerungszahlen zurückgehen, wachsen die Ballungszentren weiter”, so Müller, “insgesamt sorgt die Entwicklung jedoch für eine Konsolidierung der Immobilienbranche.” Sprich: Die Vermietungsbranche in Mitteldeutschland hat sich erholt. Die Ballungszentren Dresden, Leipzig, Erfurt, Jena und Magdeburg verzeichnen Zuzug. “Dabei ist zu sagen, dass der Leipziger Markt dem Dresdner mit etwa zwei Jahren Verzögerung folgt”, so Müller. In beiden Städten habe es Gentrifizierung gegeben, also dass die Mieten in gefragten Lagen hochgeschnellt sind.

Dafür seien die Mieten im Schnitt, bezogen auf die Inflation, sogar gesunken. “Wer in Leipzig im Waldstraßenviertel wohnen möchte oder in Dresden auf dem Weißen Hirsch, der soll dafür eben bezahlen”, sagt Müller. Der Leipziger Markt sei insgesamt noch unsystematischer. Dennoch brauche es langfristige Konzepte, um den Neubau von Mietwohnungen anzukurbeln. Dabei stellt Müller klar: “Neubau bei unter zehn Euro Kaltmiete rechnet sich nicht.” Und rechnet vor: “Wenn Sie für acht Euro kalt pro Quadratmeter vermieten, erhalten Sie 90 Euro im Jahr, bei Abzug von 20 Prozent Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, bleiben 70 Euro.” Bei Grundstücks- und Baukosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter ergibt das nach Adam Ries einen Erlös von 0,035 Prozent pro Quadratmeter.

Daher sei eine Mietpreisbremse Gift für Neubau, denn die Zahl der Mietwohnungen werde dadurch nicht erhöht. “Wer eine Wohnung mietet, muss weniger bezahlen”, räumt er ein. Doch die restlichen Interessenten hätten nicht mehr Auswahl an Wohnungen. Wohnungsknappheit in Mitteldeutschland gibt es schon, zum Beispiel in Jena: Dort beträgt der Wohnungsleerstand gerade mal 1,9 Prozent. “Gesund wären vier bis fünf Prozent. Das braucht der Markt als Mobilitätsreserve, so dass Umzüge geschehen können”, erklärt Müller.
Der BFW fordert weiter eine Ausweitung von innerstädtischen Flächen für Neubau, um die zukünftig wachsende Nachfrage als auch die sozialpolitischen Erfordernisse bedienen zu können. “Die kommunalen Wohn- und Baugesellschaften müssen sich einer stärkeren Versorgung an sozialen Schwerpunkten widmen, die Wohnungsgenossenschaften haben den Auftrag, für eine Breitenversorgung des Durchschnittsverdieners zu sorgen.

Bauträger und Projektentwickler widmen sich dem gehobenen, individuellen und auch hochpreisigen Wohnungsneubau”, findet Frank Müller. Bei der Vergabe der Flächen müssten die Kommunen weniger auf das Geld schauen und mehr nach dem Nutzungskonzept. Derzeit würden die Baukosten aber durch politische Entscheidung zunehmend in die Höhe getrieben. Der BFW kalkuliert für die drei Länder Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bis 2025 eine Gesamt-Neubaunachfrage von circa 52.254 Wohneinheiten. Dabei werden 28.128 in Sachsen, 15.205 in Thüringen und 8.921 in Sachsen-Anhalt erwartet.

Einen Lösungsansatz sieht der BFW in der Wiedereinführung der Eigenheimzulage. Die staatliche Förderung – vor zehn Jahren abgeschafft – habe nachweislich dazu geführt, dass Familien, die nun klassischerweise als Mieter auftreten, Vermögen in Form von Eigenheimen gebildet haben. “Da sehen wir ein gewaltiges Potential für die mitteldeutschen Großstädte”, so Müller. In Mitteldeutschland, besonders in Sachsen, sei eine unterdurchschnittliche Eigentumsquote zu beobachten.

Was den Mietwohnungsmarkt in den drei Bundesländern angeht, warnt er, dass sich eine Situation wie in Berlin entwickeln könnte, wo nach jahrelangem Nicht-Neubau nun eine Knappheit herrscht. “Dort hat man die Entwicklung verschlafen und hat jetzt mit enormem Neubau-Bedarf zu kämpfen. Wir stehen in Mitteldeutschland jetzt vor demselben Sprung. Deshalb braucht es jetzt Konzepte, sonst kommt es genauso”, sagt Müller.