Gewerberaum-Mietspiegel 2013 der IHK zu Leipzig: Zuwachs auf irdischem Niveau

Mieten sind ja ein Thema, das langsam prickelnd wird in Leipzig. Wenn eine Stadt attraktiv ist, füllt sie sich nicht nur mit Bewohnern, auch Mieten und Bauen werden wieder lukrativ. Und wo das Angebot knapp wird, steigen die Mieten. Das ist in Leipzig bislang nur punktuell der Fall, auch wenn einige Spieler auf dem Markt etwas Anderes erzählen. Aber diese Punkte sind natürlich interessant. Auch wer Gewerberaum sucht, muss auf die konkrete Lage achten.

Um eine gewisse Orientierung für das tägliche Geschäftsleben zu ermöglichen, hat die Industrie- und Handelskammer (IHK) zu Leipzig den Gewerberaum-Mietspiegel neu aufgelegt.

Die aktualisierte dritte Ausgabe, die in der vergangenen Woche veröffentlicht wurde, basiert auf einer Befragung von IHK-Mitgliedsunternehmen, Freiberuflern, Grundstückseigentümern, Mietern sowie Vermietern und 1.524 ausgewerteten Mietpreisangaben. Der Gewerberaum-Mietspiegel bietet eine kompakte, auf den gesamten IHK-Bezirk Leipzig (Stadt Leipzig, Landkreis Leipzig, Landkreis Nordsachsen) zugeschnittene Zusammenfassung von Mieten für gewerbliche Objekte. Übersichtlich nach Postleitzahl-Gebieten geordnet, können sich sowohl Vermieter als auch Mieter informieren, welche Preisspannen bei der Gewerberaum-Miete für die unterschiedlichen Objektarten wie zum Beispiel Ladenflächen, Büros oder Produktionsräume in Betracht kommen. Anhand von Diagrammen werden die Mietentwicklungen im Vergleich zu den Zahlen aus dem Jahr 2006 dargestellt.

“Für die Einschätzung der Gewerbemieten ist eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen. Dazu gehören unter anderem Aspekte der Lage und Qualität der einzelnen Immobilie, die Entwicklung von einzelnen Standorten und Regionen sowie nicht zuletzt die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die allgemeine Feststellung des Wachstums einer Metropole wie Leipzig und des Einwohnerverlustes im ländlichen Raum insgesamt hat auch Auswirkungen auf Angebot und Nachfrage bei Gewerbeimmobilien und damit auch auf die Entwicklung von Gewerbemieten”, erklärt Dr. Thomas Hofmann, Hauptgeschäftsführer der IHK zu Leipzig.Dabei wurde auch ein Effekt deutlich sichtbar: Der Umzug der jungen Einwohner aus den Landkreisen Leipzig und Nordsachsen in die Großstadt lässt in den Landkreisen seit 2006 die Mietpreise sinken. Im selben Maß steigen sie in Leipzig. So schnell wird aus einer simplen demografischen Entwicklung eine wirtschaftliche Gewichtsverlagerung. Das betrifft in erster Linie die Mieten für Produktion/Werkstätten und Lager, die natürlich deutlich niedriger sind als für andere Gewerbeeinheiten. Aber der verfügbare Raum für Gewerbeansiedlungen schmilzt. Zumindest ist das im Leipziger Norden mittlerweile spürbar.

Die Stadt Leipzig verzeichnet im Vergleich zu 2006 auch einen leichten Anstieg der durchschnittlichen Büromieten. Doch der Büroflächenumsatz konzentriert sich auf den Innenstadtkern, die Ringlage und den erweiterten Cityrand. Aber auch der klassische Leipziger Westen (Plagwitz, Lindenau) oder der Süden (Südvorstadt, Connewitz) verzeichnen steigende Durchschnittsmieten. “Wo das Angebot besonders knapp ist, können sich Spitzenmieten deutlich über den Mittelwerten befinden. Untersuchungen von Immobiliendienstleistern belegen, dass sich Leipzig im Vergleich zu Städten wie Dresden, Magdeburg, Chemnitz oder Halle/Saale an der Spitze von Höchst- und Durchschnittsmieten befindet”, so Hofmann.

Aber das spricht zuallererst von der idealen Lage der “Bürostadt” Leipzig. Von hier aus steuern auch viele Unternehmen zentral den mitteldeutschen Raum. Einige Mietexzesse – wie in Gohlis – sind freilich auch rückläufig. Im Grunde liegt der Durchschnitt im Stadtgebiet überall zwischen 4 und 7 Euro je Quadratmeter. Das Mietpreisniveau korrespondiert eben auch mit den Möglichkeiten der hiesigen Unternehmen.In den zentralen Orten der beiden Landkreise Leipzig und Nordsachsen hingegen ist die Preisspanne bei Büros im Vergleich zu 2006 kleiner geworden. Das heißt: Höhere Einstiegswerte sind vorhanden und der obere Durchschnittswert ist tendenziell niedriger.

Beim Einzelhandel gab es im Vergleich zu 2006 praktisch keine Änderung bei den Durchschnittsmieten. Die Phase des starken Wachstums im Einzelhandel ist abgeschlossen, schätzt die IHK ein. Die Nachfrage konzentriert sich wesentlich auf die Top-Lagen der Innenstädte. Das Angebot ist aufgrund der räumlichen Situation vielfach begrenzt. Die Leipziger City weist beispielsweise ein entsprechendes steigendes Mietpreisniveau auf. Auf die Gesamtfläche der Städte in der Region bezogen, ist im Vergleich zu 2006 ein Sinken der Durchschnittsmiete für Ladenflächen festzustellen.

Dafür gibt es in der Region Leipzig eine anhaltende Nachfrage nach Produktions- und Lagerflächen. Die durchschnittlichen Mieten bewegen sich auf einem – überregional betrachtet – attraktiven Niveau für Investoren. Die großen Ansiedlungen der vergangenen Jahre (DHL, Porsche, BMW, Amazon) bilden zusammen mit einer Vielzahl von Zulieferern und Handelslogistikern eine zunehmend breite wirtschaftliche Basis. Das Angebot nach modernen Immobilien an nachgefragten Standorten (z. B. entlang der BAB 14/BAB 9) ist allerdings begrenzt. So sieht es auch die IHK. Ein wesentlicher Grund liegt in den unterschiedlichen Zeitspannen bei der Immobilienfinanzierung durch Projektentwickler und Mietverträgen von Immobiliennutzern.