Trotz hinkender Wirtschaft, sprunghaft steigender Inflation und einem Krieg in direkter „Nachbarschaft“ steigen die Preise für Wohneigentum stetig weiter und erreichen inzwischen Höhen, die für Normalverdiener unerschwinglich sind. Hier wirkt sich auch das Prinzip von Angebot und Nachfrage aus, denn es gibt immer mehr Kaufinteressenten für immer weniger Wohnungen. Gerade für Familien sind urbane Räume als Lebensumfelder kaum noch finanzierbar.
Immobilienbewertungen werden immer komplexer
Der Markt bzw. die Kaufinteressenten von Wohneigentum stellen immer höhere Anforderungen an. Dadurch wird die Bewertung der Immobilien immer schwieriger, weil so viele Kriterien zu berücksichtigen sind. Die Auflistung eines großen Immobilienportals zeigt, welche Faktoren hier mit einbezogen werden müssen. Als wichtige Kriterien für die Festlegung eines angemessenen Kaufpreises gelten vor allem die Lage des Gebäudes, ihre
Verkehrsanbindung, die umliegende Infrastruktur und auch das vorhandene kulturelle Angebot.
Zudem spielt das Baujahr der Immobilie, die Größe des Grundstücks, die zur Verfügung stehende Wohnfläche und der Erhaltungszustand des Gebäudes eine wesentliche Rolle. Darüber hinaus sind heute eine möglichst hohe Energieeffizienz sowie eine hochwertige Ausstattung kaufpreisentscheidende Bewertungskriterien.
Preissteigerungen für Immobilien in Leipzig
Vor allem Leipzig war früher immer bekannt als „das bessere Berlin“, weil sowohl Leben als auch Wohnen dort wesentlich billiger waren und man trotzdem von der Nähe zu Berlin profitierte. Nach der Wiedervereinigung hatte die Stadt mit einem immensen Wohnungsleerstand zu kämpfen, der allerdings inzwischen nahezu in Richtung null-Prozent tendiert. Das ist sicher auch dadurch begründet, dass Leipzig gerade im letzten Jahrzehnt einen enormen Bevölkerungszuwachs verzeichnen konnte. Beispielsweise entscheiden sich viele Studierende, hier ansässig zu werden.
Außerdem gilt die Stadt als idealer Lebensort für junge Menschen, die zwar auf ein abwechslungsreiches Szeneumfeld Wert legen, aber nicht die hohen Wohnungspreise zahlen können oder wollen, die in der Bundeshauptstadt verlangt werden. Aus diesen Gründen erweist sich der Wohnungsmarkt auch in Leipzig als deutlich angespannter, wie noch vor einigen Jahren. Die Beliebtheit von Leipzig hat sich inzwischen herumgesprochen. Kaufinteressenten wenden sich bei der Suche nach geeignetem Wohnraum verstärkt von Berlin ab und blicken nach Leipzig, ob sie ihr Geld nicht dort in Immobilien investieren können.
Immobilienanalyse auf Basis von KI: Proptech-Unternehmen Price Hubble
Das Proptech-Unternehmen Price Hubble wurde im Jahre 2016 in Zürich gegründet. Das Startup bezeichnet sich selbst als weltweit führendes Unternehmen für die KI-basierte Analyse und Visualisierung von Immobiliendaten. Mitbegründer Stefan Heitmann beschreibt, weshalb die Arbeit des Unternehmens neue Möglichkeiten in Sachen Immobilienbewertung eröffnet: „Bisher werden Immobilienbewertungen immer nur aus der Risikoperspektive gesehen. Es fehlt eine ganzheitliche Betrachtung. Wir sammeln beispielsweise Daten über die Anbindung der Objekte an den öffentlichen Nahverkehr oder soziodemografische Informationen über das Wohnumfeld.“
Für eine umfassende Bewertung von Immobilien nutzt das Unternehmen eine sogenannte Heatmap ein datengetriebenes Modell, das die Entwicklung der Preise von Immobilien, beispielsweise in Leipzig, über einen längeren Zeitraum hinweg visualisieren kann. Auf diese Weise entstehen Karten, die zeigen, wie sich das Preisniveau verändert.
PriceHubble konnte durch die Analyse von Immobiliendaten für Wohnimmobilien im Stadtgebiet Leipzig diese Entwicklung zwischen 2018 und 2021 visuell darstellen und in Form eines Videos animieren. Visualisiert werden ermittelte bzw. durch das Modell geschätzte Marktpreise, jeweils auf Basis von Quartalen. Das Modell des PropTechs basiert auf Big Data sowie Machine Learning und zeigt jeweils um Qualitätsunterschiede bereinigte Preisniveaus für eine markttypische Standardwohnung.
Heatmap für das Stadtgebiet Leipzig zwischen 2018 und 2021
Als eine solche Standardwohnung gilt eine 1977 gebaute 3 Zimmer-Wohnung mit 70m2 Wohnfläche, einem 6m2 großen Balkon, einem Aufzug, gutem Instandhaltungszustand (Renovierung 2016) und durchschnittlichem Ausbaustandard. Lokale Unterschiede ergeben sich also nicht aufgrund unterschiedlicher Objektqualitäten. Auch die allgemeine Preisentwicklung spielt eine Rolle.
Für die Visualisierung der Entwicklung wurden sämtliche Gebäude, unabhängig von ihrer aktuellen Nutzung, entsprechend des im jeweiligen Gebiet erwarteten Preisniveaus für Wohnimmobilien farblich markiert. Das datengetriebene Modell von PriceHubble zeigt, dass der Preisanstieg für eine Standardwohnung im analysierten Stadtgebiet Leipzig zwischen Juli 2018 und Dezember 2021 durchschnittlich 61,6 % betrug.
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