In Zeiten von Inflationsraten, welche sich der 10 % – Marke nähern, suchen Menschen immer mehr Möglichkeiten, wie sie ihr Geld vor dem Verlust schützen können. Viele orientieren ihre Anlage in Richtung Handel mit Aktien, ETFs, Rohstoffen oder versuchen, es in Kryptowährungen anzulegen.
Doch Garantien bekommt man keine, egal zu welcher Anlage man sich entscheidet. Eine weitere Option ist nach wie vor, in Betongold zu investieren, denn seit 2004 sind die Immobilienpreise im Schnitt um 150 % gestiegen. Da liegt es nahe, dass sich einige Anleger nach einer Immobilie als Kapitalanlage umschauen.
Welche Immobilie lohnt sich als Kapitalanlage?
Nicht jede Immobilie eignet sich tatsächlich als Kapitalanlage. Diese muss einige Kriterien erfüllen, damit sich eine ortsübliche Renditeerwartung realisieren lässt. Der Kaufpreis und die zu erwartende Jahreskaltmiete machen sind entscheidende Faktoren. Üblich ist ein Kaufpreis, welcher Faktor 20 bis 25 zur Jahreskaltmiete beträgt. Dadurch kann eine Rendite von 4 bis 5 % erzielt werden.
Weiterhin spielt die Lage eine entscheidende Rolle und welche Preise verlangt werden. Ist die Immobilie direkt in der Stadt oder doch außerhalb? Wie ist die Infrastruktur? Sind öffentliche Verkehrsmittel direkt vor der Haustür verfügbar oder ist ein Auto notwendig? Auch Aspekte wie naheliegende Einkaufsmöglichkeiten sowie Arztansiedlungen im nahen Umfeld spielen hier mit rein.
Manchmal lohnt auch der Blick über die Landesgrenzen hinaus, vielleicht erwirbt man sogar eine Immobilie im Ausland, wo man sich gleich einen Ort aussuchen sollte, in welchem man sich auch vorstellen könnte, die Immobilie im Alter selbst zu nutzen, denn sind die Renditeerwartungen zum Wunschzeitpunkt des Verkaufes gerade nicht im grünen Bereich, so besitzt man immer noch ein schönes Haus in einem schönen Gebiet und kann das Häuschen im Alter auch selber nutzen.
Santa Ponsa Immobilien und viele weitere Makler auf den Balearen beispielsweise, haben diesen Trend bei Deutschen Anlegern schon vor Jahren erkannt und bieten dieser Klientel beispielsweise Ferienimmobilien zum Kauf an, welche vermietet und auch gegebenen Falles selber genutzt werden können.
Ein Mehrfamilienhaus wirft in der Regel doch etwas mehr Rendite als eine Ferienimmobilie oder ein klassisches Einfamilien- bzw. Doppelhaus ab. Jedoch sind der Aufwand und das Risiko bei Mehrfamilienhäuser entsprechend höher. Meist sind sechs bis acht Parteien zu betreuen.
Leerstehende Wohnungen oder Mieter, die ihre Miete nicht zahlen, können für den Anleger zu einem echten Problem werden und hohe Kosten verursachen. Das kann bei einem Einfamilienhaus natürlich auch vorkommen, jedoch ist die Wahrscheinlichkeit deutlich geringer.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage nicht?
Natürlich gibt es auch Faktoren, wo sich eine Immobilie nicht als Kapitalanlage lohnt. Das kann z. B. bei zuletzt genannten Punkten passieren. Fallen plötzlich Mieteinnahmen aus oder fallen größere Reparaturen an, kann dies die Rendite gänzlich schmälern. Niemand weiß, wie sich Immobilien entwickeln. Ein wichtiger Faktor ist, dass der Standort auch nach 15 Jahren noch beliebt ist, sodass Käufer gewillt sind, einen deutlich höheren Preis zu zahlen.
Der gleiche Punkt zählt für die gesamte wirtschaftliche Entwicklung an dem Ort. Sind die Zinsen auf einem niedrigen Niveau, sind Immobilien eine attraktive Kapitalanlage. Steigen die Zinsen jedoch, sind deutlich weniger Menschen bereit einen Kredit aufzunehmen in Höhe von 2,5 bis 3 %.
Dadurch kann es zu dem Zeitpunkt deutlich schwieriger werden einen Käufer zu finden für den gewünschten Preis. Entweder muss die Immobilie weitere Jahre betreut oder der Verkaufspreis deutlich gesenkt werden.
Solch ein Fall kann die erwirtschaftete Rendite auf 2 % senken. Sind zwischendurch Ausfälle in Höhe von ca. 4 % angefallen kann die Rendite auf bis zu 1 % sinken. Gemessen am Aufwand wäre das kein lohnenswertes Geschäft mehr. Die Grundsteuerreform ist in den Startlöchern, was für einige, die jetzt kaufen möchten, ebenfalls noch eine Blackbox ist und auch diese damit verbundenen Änderungen können zur Schmälerung erwarteter Renditen führen.
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