Scheidungsopfer Immobilie – Was wird mit der Wohnung, dem Haus und der Baufinanzierung bei einer Trennung?

Das Haltbarkeitsdatum einer deutschen Ehe liegt im Schnitt bei 15 Jahren. Laut Statistik ist fast jede dritte Ehe zum Scheitern verurteilt. Trennt sich ein Paar, müssen nicht nur Unterhalts- und Sorgerechtsfragen geklärt werden. Häufig führt das zu Auseinandersetzungen. Oft wird auch um die gemeinsame Wohnung oder das Haus gestritten. Denn aus einem Haushalt werden plötzlich wieder zwei.

Doch wer darf wohnen bleiben, wer muss gehen? Wer muss in welcher Höhe den Baukredit abbezahlen? Oder lohnt sich womöglich doch eher ein Verkauf? In den meisten Fällen werden die finanziellen Angelegenheiten während der Ehejahre gemeinsam geregelt. Dazu gehört auch die Aufnahme von Krediten für besondere Anschaffungen oder einer Baufinanzierung für den Traum vom eigenen Haus. Bei einer Trennung muss dann alles neu geregelt werden, was immer wieder zu Problemen führt.

Gibt es keinen Ehevertrag, ist eine Ehe eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das erwirtschaftete Vermögen bei einer Scheidung aufgeteilt wird. Dabei ist unerheblich, wer wie viel zum Vermögenszuwachs beigesteuert hat. Bei einer Scheidung muss derjenige Partner, der mehr erwirtschaftet hat, die Differenz zum Vermögenszuwachs des anderen hälftig ausgleichen. Hat das Paar während der Ehe ein Haus erworben, gehört es zum Zugewinn.

Sind aber Erbschaften oder Schenkungen an nur einen Partner in die Finanzierung eingeflossen, kann das Geld bei der Berechnung des Zugewinns nur dem Beschenkten beziehungsweise dem Erben in voller Höhe angerechnet werden. Um Streit zu vermeiden, raten Experten dazu, sich diesen Vorgang notariell bestätigen zu lassen. Auch eine Bezuschussung der Immobilienfinanzierung durch die Eltern kann unter Umständen zurückgefordert werden.

Wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS berichtet, hatten in einem vor dem Oberlandesgericht Bremen verhandelten Fall die Schwiegereltern einem Ehepaar einen Geldbetrag geschenkt, damit das Darlehen für einen Hauskauf abgelöst werden konnte. Doch dann wurde die Ehe geschieden. Das Gericht urteilte, dass die Schwiegereltern einen Anspruch auf Rückzahlung des hälftigen geschenkten Betrages gegenüber dem Schwiegerkind geltend machen können, da die Grundlage für die ehebezogene Geldzahlung weggefallen sei (Aktenzeichen: 4 UF 52/15).

Endstation Zwangsversteigerung

Ob das Haus verkauft, von einem der Partner weiter bewohnt oder als Wohngemeinschaft behalten werden soll, muss das Paar gemeinsam entscheiden. Beide haben das Recht, wohnen zu bleiben. Selbst, wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht, darf er vor der Scheidung nicht eigenständig bestimmen, was mit der Immobilie geschieht. Entscheiden sich beide für einen Verkauf, wird der Gewinn – falls es den nach Ablösung des Immobilienkredites noch gibt – bei gemeinsamem Eigentum geteilt und bei Alleineigentum eines Ehegatten beim Zugewinn berücksichtigt.

Hilfreich ist in solch einem Fall die Einbeziehung eines Maklers. Dieser kennt den Marktwert der Immobilie genau, verfügt über eine maximale Reichweite und arbeitet mit größter Diskretion. Falls es schnell gehen soll, können etwa Immobilienmakler in Leipzig zudem auf eine vorhandene Liste mit mehreren hundert Kaufinteressenten für die Sofort-Vermarktung zurückgreifen. Für Kredite, die man zusammen unterschrieben hat, haftet jeder in voller Höhe, unabhängig vom Einkommen. Wer wohnen bleibt, muss den anderen auszahlen. Ob er das in einer Summe oder in Raten tut, ist Verhandlungssache.

Bis dahin erhält derjenige, der seinen Anteil übertragen hat, als Sicherheit einen Vollstreckungsanspruch. Überschrieben wird die Immobilie erst, wenn der Partner komplett ausbezahlt wurde. Experten raten dazu, dies vor der Scheidung zu tun: Denn bei der Übertragung von Eigentum wird eine Grunderwerbssteuer von – je nach Bundesland – rund fünf Prozent des Verkehrswertes fällig. In Sachsen sind es derzeit 3,5 Prozent. Für Ehegatten entfällt diese Steuer hingegen.

Übrigens: Bei einer Scheidung kann jeder der Partner einen Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung stellen – allerdings rechtzeitig. Eine Frau, die seit 16 Monaten geschieden war, hatte damit keinen Erfolg mehr. Sie lebte immer noch mit ihrem Ex-Ehemann im gemeinsamen Haus – er im ersten Stock, sie im Erdgeschoss. Das Oberlandesgericht Bamberg lehnte ihren Antrag ab.

Die Begründung: Solch ein Anspruch könne lediglich innerhalb eines Jahres nach der Scheidung geltend gemacht werden (Aktenzeichen: 2 UF 154/16). Sind sich die Eheleute nicht einig, wie es mit der Immobilie weitergehen soll, droht eine Teilungsversteigerung. Dazu wird von einem Gutachter der Wert der Immobilie bestimmt, der als Untergrenze für das Einstiegsgebot dient. Doch häufig liegt dieses bis zu 30 Prozent unter dem Marktwert, sodass beide Eheleute auf einem Schuldenberg sitzenbleiben können.

Damit es nicht so weit kommt, sollte man sich möglichst vor dem Einreichen des Scheidungsantrages auf eine Lösung verständigen. Veranlasst ein Partner ein Wertgutachten von sich aus, kann er die Kosten dafür nicht steuerlich geltend machen, wie ein vor dem Finanzgericht Hessen verhandelter Fall zeigt. Der Ehemann wollte die knapp 1.900 Euro in seiner Einkommensteuererklärung als außergewöhnliche Belastung absetzen. Das Gericht entschied jedoch zu seinen Ungunsten. Es fehle an der Zwangsläufigkeit der Ausgabe, denn das Gutachten sei nicht verpflichtend gewesen, sondern nur als sinnvoll betrachtet worden (Aktenzeichen: 13 K 985/13).

Wenn Kinder involviert sind

Oft bleibt derjenige, bei dem die Kinder leben, in der Immobilie wohnen. Dann werden Hausraten und Grundsteuer je nach Eigentumsanteil aufgeteilt. Und zwar unabhängig davon, wer wie viel verdient. Die Nebenkosten zahlt der Partner, der in der Immobilie wohnen bleibt. Zahlungen an die Bank kann der unterhaltspflichtige Partner während des Trennungsjahres von seinem Einkommen für die Unterhaltsberechnung abziehen.

Dadurch vermindern sich aber die Zahlungen für die Kinder. Außerdem: Dem ausziehenden Partner steht eine Nutzungsentschädigung vom anderen zu – immerhin kann der das Haus jetzt alleine nutzen. Die Höhe dieser Entschädigung beträgt bei gemeinsamem Eigentum die Hälfte der ortsüblichen Miete für die genutzte Immobilie. Die Nutzungsentschädigung kann auch mit Unterhaltszahlungen verrechnet werden.

Deshalb ist es besser, nicht überstürzt auszuziehen. Wer die Segel streicht, seine Kisten packt und endgültig aus dem gemeinsamen Haus auszieht, sollte sich darüber im Klaren sein, dass es unter Umständen kein Zurück mehr gibt. Selbst wenn man Alleineigentümer ist, kann ein überstürzter Auszug den Verlust des Nutzungsrechtes nach sich ziehen.

Denn nach sechs Monaten wird von Gesetzes wegen vermutet, dass das Nutzungsrecht dem Partner überlassen wurde. Das bedeutet, dass der im Haus verbleibende Partner ausdrücklich seine Einwilligung zu einer Rückkehr erteilen muss. Deshalb sollten Eheleute eine schriftliche Vereinbarung über eine mögliche Rückkehr ins Haus treffen, für den Fall, dass es immer noch keine Einigung darüber gibt, was mit der Immobilie geschehen soll.