Leipziger Wohnungsmarkt: Leipzig würde eigentlich jedes Jahr 59 Millionen Euro für den Sozialwohnungsbau benötigen

Das war dann so eine Art Kompaktpaket zum Wohnen und Mieten in Leipzig, das Leipzigs Stadtverwaltung da am Donnerstag, 3. Juni anbot. Da wurden dann gleichzeitig der „Monitoringbericht Wohnen für 2019“, die aktuelle „Wohnungsmarktstudie“, der noch vom Stadtrat zu beschließende „Mietspiegel der Stadt Leipzig für das Jahr 2020“ und die Wohnungsbauförderkonzeption vorgestellt. Oder angerissen. Wie immer man das nennen mag. Aber das Fazit ist eigentlich knapp: Das Geld für den Bau bezahlbarer Wohnungen reicht hinten und vorne nicht.

Darüber haben wir ja schon mehrfach berichtet, auch wenn zuletzt nach einigen seltsamen Antworten aus der Staatsregierung immer rätselhafter wurde: Welche Bedarfe hat denn Leipzig nun angemeldet?Am Donnerstag jedenfalls wurde Baubürgermeister Thomas Dienberg recht eindeutig. Wenn Leipzig den Bedarf an bezahlbaren Wohnungen, also dem, was man so landläufig als sozialer Wohnungsbau bezeichnet, abdecken möchte, müssten jedes Jahr 1.460 Wohnungen im bezahlbaren Segment fertiggestellt werden.

Seit 2017 gibt es überhaupt erst wieder ein Förderprogramm für sozialen Wohnungsbau in Sachsen. Und die Zeiträume von Antragstellung bis Fertigstellung einer solchen Wohnung sind lang.

Auch wenn die Nachfrage nach den zur Verfügung gestellten Fördermitteln enorm ist und nicht gedeckt werden kann, wie Dr. Frank Amey, Amtsleiter Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, am Donnerstag bestätigte. Auch im seinem Amt wäre man froh, wenn deutlich mehr Sozialwohnungsbau möglich wäre.

Tatsächlich fertiggestellt sind erst 219 solcher geförderten Wohnungen. 1.650 weitere sind vertraglich gesichert. Mittlerweile sind insgesamt 66,3 Millionen Euro vertraglich gebunden. Und die 2021 Leipzig zur Verfügung gestellten 25 Millionen Euro reichen nicht mal für die Hälfte der benötigten Sozialwohnungen, stellte Thomas Dienberg fest. Um die benötigten 1.460 Wohnungen pro Jahr im bezahlbaren Segment zu bekommen, müsste der Freistaat nicht nur 25, sondern 59 Millionen Euro bereitstellen.

Logisch, dass Leipzig dem zunehmenden Mangel an bezahlbaren Wohnungen immer weiter hinterherläuft. Die entsprechenden Zahlen stehen jetzt in der Wohnungsmarktstudie. Danach ist der Anteil von Wohnungen im niedrigen Preissegment bis 5 Euro je Quadratmeter anteilmäßig im Bestand von 47 auf 21 Prozent zurückgegangen, im Mietangebot sogar von 51 auf 4 Prozent.

Dazu kommt, dass auch der Leerstand massiv gesunken ist auf 4,9 Prozent im Jahr 2019. Tatsächlich marktaktiv waren sogar nur 2,2 Prozent. Das ist schon ein angespannter Wohnungsmarkt. Wobei er gerade in den Segmenten Single-Wohnungen und Wohnungen für Familien noch enger war.

Und das wird natürlich nicht besser, wenn Leipzig seinen qualifizierten Mietspiegel 2020 veröffentlicht, denn der zeichnet (vom Gesetzgeber so gewollt)  ja auch wieder nur den Mietanstieg der vergangenen sechs Jahre nach und schafft damit wieder den Rahmen, der Vermietern zeigt, in welchem Rahmen sie die Miete erhöhen können.

Das hat mit der Sicherung bezahlbaren Wohnraums wenig zu tun. Der entsteht nun einmal nur, wenn er auch gebaut wird und die Miete für Jahre stabil vertraglich gesichert ist. Logisch, dass Dienberg am Ende der Pressekonferenz mahnte, alles zu tun, um mehr bezahlbare Wohnungen zu bauen, und dass auch die Stadt nicht außen vor wäre, sich zu bemühen.

Mit welchen Instrumenten das freilich gehen soll, müsse erst geklärt werden. Denn der Wohnungsmarkt ist längst auch schon von anderer Seite massiv unter Druck: Die Baupreise sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Holz und Stahl sind deutlich teurer geworden, Bauleute fehlen. Und so wurde 2019 zwar ein neuer Rekordstand mit über 4.000 Baugenehmigungen erreicht, aber dafür gingen die Baufertigstellungen gegenüber 2018 wieder zurück.

Was in der Pressekonferenz noch zur Sprache kam

Laut Monitoringbericht hat die Anzahl der Haushalte in Leipzig mit etwa 342.900 im Jahr 2019 einen neuen Höchststand erreicht (2018: rund 339.000). Der Anteil der Einpersonenhaushalte wuchs leicht von 54,3 auf 54,8 Prozent an.

Einhergehend mit dem zeitweise enormen Einwohnerwachstum hat sich die Dynamik auf der Wohnraumangebotsseite in den vergangenen Jahren sichtbar erhöht. So nahmen die gemeldeten Baufertigstellungen in den untersuchten Jahren überdurchschnittlich zu. Die Zahl der Wohnungen im Bestand wuchs 2018/2019 um insgesamt etwa 4.500 auf dann rund 341.000 Wohnungen.

Eine wachsende Nachfrage ergab sich insbesondere bei Wohnungen für Alleinstehende sowie bei großen Haushalten ab vier Personen – in diesen Segmenten wuchs zugleich der Bestand auch überdurchschnittlich an.

Ein Hinweis auf eine auch in Zukunft hohe Bautätigkeit liefert die wachsende Anzahl erteilter Baugenehmigungen. Allein im Jahr 2019 wurden 4.328 Wohneinheiten genehmigt. Der gesamtstädtische Leerstand wird auf 4,9 Prozent für das Jahr 2019 geschätzt.

Nicht zuletzt aufgrund der anhaltenden Nachfrage hat sich zudem die durchschnittliche Bestandsmiete pro Quadratmeter (nettokalt) zwischen 2018 und 2019 von 5,88 auf 6,03 Euro erhöht.

Die durchschnittliche Angebotsmiete lag 2018 bei 6,70 beziehungsweise 7 Euro in 2019.

Nach Baualtersklassen differenziert ergeben sich hier große Unterschiede: Wohnungen in Plattenbauweise wurden 2019 für durchschnittlich 6 Euro pro Quadratmeter angeboten, in der Gründerzeit-Wohnung lag der Mietpreis im Schnitt bei 7,11 Euro und im ab 2015 errichteten Neubau bei 10,50 pro Quadratmeter.

Ergebnisse der Wohnungsmarktstudie: Demnach hat sich die Wohnungsmarktdynamik innerhalb der Stadt ganz unterschiedlich in den einzelnen Teilmärkten ausgewirkt. Für viele Bürgerinnen und Bürger ist Wohnraum weiter bezahlbar. Aufgrund der steigenden Neuvermietungsmieten nimmt jedoch die Zahl der Haushalte mit hohen Mietbelastungen zu. Die Empfehlungen des Gutachters: Es braucht Neubau auf dem Niveau der Vorjahre, die Schaffung bezahlbaren Wohnraums muss weiter gefördert und dessen Erhalt aktiv gesteuert werden.

Beide Berichte sind online abrufbar auf der Website der Stadt.

Ergebnis der Wohnungsbauförderkonzeption: Auf Grundlage der Bevölkerungsvorausschätzung und der Kommunalen Bürgerumfrage ergibt sich
demnach ein jährlicher Bedarf von etwa 1.460 Einheiten im Bereich Sozialwohnungen. Bisher konnten auf Grundlage der „Richtlinie gebundener Wohnraum“ bis 2024 Verträge für 1.650 Wohneinheiten für Einkommensschwache geschlossen werden, wovon 291 Wohnungen bereits fertiggestellt wurden. 19,6 Millionen Euro Fördermittel konnten hierfür an Investoren und Eigentümer ausgezahlt werden.

Die regelmäßige Fortschreibung der Wohnungsbauförderkonzeption ist Voraussetzung, um beim Freistaat Fördermittel für mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen beantragen zu können. Weitere Informationen gibt es unter www.leipzig.de/soziale-wohnraumfoerderung.

Informationen zum Mietspiegel 2020

Der Leipziger Mietspiegel 2020 liegt vor. Er wurde in der Dienstberatung des Oberbürgermeisters am 18. Mai auf Vorschlag von Bürgermeister Thomas Fabian bestätigt. Die Interessensvertreter der Vermieter haben den von der Stadt Leipzig erarbeiteten Mietspiegel nicht anerkannt. Er wird deshalb dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt. Am Tag nach dem Ratsbeschluss soll der Leipziger Mietspiegel 2020 den Leipziger Mietspiegel 2018 ablösen.

Der Leipziger Mietspiegel 2020 ist öffentlich und kann bereits vorab im Ratsinformationssystem der Stadt Leipzig eingesehen werden. Gültigkeit erlangt der Leipziger Mietspiegel 2020 jedoch erst mit Beschluss durch die Ratsversammlung, die voraussichtlich im Juni darüber entscheidet.

Sobald der Leipziger Mietspiegel 2020 gültig ist, steht er unter www.leipzig.de/mietspiegel  kostenfrei zum Download zur Verfügung. Die gedruckte Broschüre ist wenige Wochen nach Veröffentlichung für vier Euro in den Bürgerämtern erhältlich.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird, wie im Leipziger Mietspiegel 2018, mittels Tabellen berechnet. Geändert haben sich einige Merkmale über Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Dabei sind Merkmale weggefallen und neue hinzugekommen. Bei anderen Merkmalen haben sich die Beträge der Zu- und Abschläge geändert.

In der Broschüre zum Leipziger Mietspiegel 2020 sind die neuen Mietspiegeltabellen anwenderfreundlich dargestellt. Die gewohnte Tabellenform bleibt als Anlage zum Mietspiegel erhalten. Zusätzlich kann die ortsübliche Vergleichsmiete nach Bestätigung des Mietspiegels in der Ratsversammlung direkt im Internet unter www.leipzig.de/mietspiegel berechnet werden.

Mit dem Leipziger Mietspiegel 2020 wurde eine Gesetzesänderung des Bürgerlichen Gesetzbuches umgesetzt. So wurden im Leipziger Mietspiegel 2018 noch alle Mieten betrachtet, die sich in den vorangegangenen vier Jahren geändert haben oder neu vereinbart wurden. Für den Leipziger Mietspiegel 2020 wurde dieser Zeitraum auf sechs Jahre verlängert.

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