Im Großstadtvergleich sind Mieten in Leipzig noch moderat, das Risiko für Anleger aber gering

Die TAG Immobilien AG kümmert sich zwar eher um die Anleger, also all die Leute, die ihr Geld in Immobilien anlegen und dann erwarten, dass die Geldanlage auch wieder Rendite erzielt. Aber natürlich erzählt die Auswertung der TAG AG auch etwas darüber, ob Wohnkosten, Einkommen und Markt noch zusammenpassen. Denn wenn sich Mieter die Wohnungen nicht mehr leisten können, ist auch die Rendite im Eimer.

Und wenn man das alles vergleicht, stimmt zumindest im Durchschnitt, was die TAG feststellen kann: „Trotz steigender Mieten sank im vergangenen Jahr in den Regionen rund um Leipzig, Magdeburg und Halle die Belastung der Haushalte mit Wohnkosten. Mieter in Merseburg müssen heute im Durchschnitt statt 22 % (2008) nur noch 18 % ihrer Kaufkraft fürs Wohnen aufbringen. In Dessau-Roßlau liegt die Quote heute bei 20 % statt 23,3 % und in Halle liegt die Quote bei 21 %, 1,4 Prozentpunkte weniger als 2008.“

Das heißt: Für all jene, die vom Lohnaufschwung in dieser Region seit 2010 profitiert haben, ist die Mietbelastung beim Einkommen (trotz steigender Mieten) sogar leicht gesunken.

Die berühmte Ausnahme ist wieder mal Leipzig: „Nur in Leipzig selbst müssen Mieter rund 23 % ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Dies sind dennoch immerhin 0,6 Prozentpunkte weniger als vor zehn Jahren.“

Und auch das gilt eher nur für die höheren Einkommen. Die nicht so gut verdienenden Leipziger blättern im Schnitt 30 Prozent ihres Einkommens hin.

Was auch heißt: Im Schnitt stiegen auch in Leipzig die Einkommen ein bisschen stärker als die Mieten.

Aber die TAG hat eine Zehn-Jahres-Spanne betrachtet. Tatsache ist aber, dass vor allem der hohe Wohnungsleerstand in Leipzig bis vor drei Jahren die Mietentwicklung deutlich gedämpft hat. Der starke Anstieg der Neumieten ist erst seit drei Jahren zu beobachten, der Zehn-Jahres-Blick trügt also gewissermaßen.

Er zeigt nicht die ganze Dynamik, die in eben diesen drei Jahren in Leipzig dazu geführt hat, dass gerade Niedrig- und Normalverdiener zunehmend Schwierigkeiten haben, Wohnungen zu finden, die noch zu ihrem Einkommen passen.

Dies sind einige der Ergebnisse des diesjährigen „Wohnungsmarktberichtes Ostdeutschland“ der TAG Immobilien AG zur Region Leipzig und zu den Standorten im direkt benachbarten Sachsen-Anhalt. Für die Studie wurden erneut 27 ostdeutsche Groß- und Mittelstädte von dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner Deutschland analysiert.

In die Untersuchung eingeflossen sind, wie bereits in den Vorjahren, unter anderem Daten zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung, zu Miet- und Kaufpreisen und zu den Wohnkosten der Mieter. Neu ist der detaillierte Blick auf die regionalen Risiko-Rendite-Verhältnisse aus Investorensicht.

Und so stellt das Unternehmen denn auch fest: „Ursache für die sinkende Wohnkostenbelastung sind die gestiegenen Einkommen. Denn die Mieten in der Region haben sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht. Moderat angestiegen sind die Angebotsmieten in Dessau-Roßlau und Merseburg.

Sie erhöhten sich im Vergleich zu 2013 um 5,8 bzw. 6,3 % und liegen derzeit auf einem Niveau von 5,30 bis 5,50 EUR/m². In Halle und Magdeburg erhöhte sich die durchschnittlich inserierte Miete um 12,3 bzw. 15,9 % im Vergleich zu 2013 auf 6,00 EUR/m², in Leipzig stieg sie um knapp 27 %. Allein in 2017 gab es hier bereits ein Plus von 6,7 %. Mit durchschnittlich 6,67 EUR/m² ist Wohnen in der Messestadt im Vergleich zu anderen ostdeutschen Großstädten dennoch nach wie vor günstig.“

Die Attraktion der Stadt macht sich also auch auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar. Die Immobilien sind bei Anlegern attraktiv. Aber gleichzeitig hat sich das Wohnungsangebot stark verknappt und der Mietpreis für neue Wohnungen hat sich deutlich erhöht. Deutlicher, als parallel die weiteren Einkommenszuwächse. Die Schere hat sich ja spürbar aufgetan.

Die TAG AG findet trotzdem, dass die Region für Investoren ein attraktives Pflaster ist.

„Für Investoren bieten sich in der Region hohe Bruttoanfangsrenditen von durchschnittlich 7,5 bis 7,8 % in Halle und Magdeburg und 10,2 % in Dessau-Roßlau und Merseburg“, erläutert Claudia Hoyer, COO der TAG Immobilien AG. „Die Risiken einer Investition in Wohnimmobilien liegen dabei in Magdeburg auf einem ähnlichen Niveau wie in Potsdam, dort gibt es jedoch lediglich eine Rendite von 4,7 %.“

In Merseburg und Halle seien die Risiken vergleichbar mit denen in Rostock oder Erfurt, die Renditen jedoch 1,5 Prozentpunkte (Halle) bzw. 4 Prozentpunkte (Merseburg) höher. Risiko heißt: Der Kauf einer Immobilie könnte doch nicht so lukrativ sein wie gedacht, die Nachfrage vielleicht etwas zu knapp. Denn das Wachstum fokussiert sich ja nach wie vor auf Leipzig.

Auch die Preise für Wohneigentum erhöhten sich in der Region binnen eines Jahres zum Teil deutlich. So stiegen die Preise für angebotene Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 10 % (Magdeburg), 15 % (Leipzig) bzw. 17 % (Merseburg). In Merseburg erhöhten sich auch die Preise für neugebaute Wohnungen mit einem Plus von 23 % innerhalb eines Jahres merklich. Neubauwohnungen kosten in der Region nun zwischen 2.170 EUR/m² (Merseburg) und 2.550 EUR/m² (Halle).

Und dann der begehrte Primus: In Leipzig liegen die Angebotspreise nach einer Steigerung um 6 % im Vergleich zum Vorjahr bei durchschnittlich 3.530 EUR/m². Leipzig muss man sich also mittlerweile leisten können. Es ist kein Schnäppchen mehr.