In Leipzig fehlen inzwischen über 40.000 Wohnungen im preiswerten Segment

Wer in der deutschen Wohnungsdiskussion das Gefühl hat, dass nur noch Einäugige und Blinde miteinander diskutieren, der wird durch die jüngste Studie der Hans-Böckler-Stiftung bestätigt. Denn ob jemand sich eine Wohnung leisten kann, hängt direkt von seinem Geldbeutel und den Mietpreisen ab. Die Studie dürfte auch in Leipzigs Stadtverwaltung für ein wenig Erhellung sorgen. Denn sie zeigt, was so gern wegdiskutiert wird: Bezahlbare Wohnungen für kleine Einkommen fehlen längst zu Tausenden.

Die Studie, in der sich Andrej Holm, Henrik Lebuhn, Stephan Junker und Kevin Neitzel mit dem Wohnungsmarkt in 77 deutschen Städten beschäftigt haben, ändert den Fokus deutlich, geht nicht mehr von den zu nichts zu gebrauchenden Durchschnittswerten aus, die auch in Leipzig immer die Diskussion bestimmen: Durchschnittseinkommen, allgemeine Leerstandsquote, Durchschnittsmieten im Bestand und im Angebot.

Alles völlig sinnlose Zahlen, die immer noch Freiräume suggerieren, wo gar keine mehr sind. Denn bei der Wohnungssuche wird es immer konkret. Da bestimmt das Einkommen, was man sich leisten kann. Und in einer Leistungsgesellschaft ist es natürlich so, dass sich die, die gut verdienen, in der Regel alles leisten können. Für sie wird gebaut. Und in Leipzig wird schon seit Jahren nur noch für sie gebaut. Für die 20 Prozent der Gutverdiener, die nach Tarif entlohnt werden und bei jedem Tarifstreit der Gewerkschaften ordentlich ihre Prozente obendrauf bekommen. Für diese Einkommensgruppe sind die derzeit verlangten Quadratmeter-Kaltmieten von 10 Euro kein Problem. Das belastet ihr Einkommen immer noch nur zu 20 bis 30 Prozent. Und sie haben die Wahl zwischen den besten Lagen der Stadt.

Das ist übrigens in allen untersuchten Städten so. Nirgendwo gibt es einen Engpass für die Gutverdienenden, die mindestens 100 Prozent des Bundes-Median-Einkommens haben. Und auch die Engpässe für jene Bevölkerungsgruppe, die zwischen 80 bis 100 Prozent des Median-Einkommens hat, sind überschaubar, auch wenn auch hier schon die ersten Lücken genau da auftauchen, wo sie in Leipzig auch schon spruchreif sind: Bei Wohnungen für junge Familien und für Alleinlebende.

Aber was die Studie jetzt erstmals zeigt, sind die Folgen eines völlig ohne Not über Jahre gestrichenen sozialen Wohnungsbaus. Denn damit verschwand in den Städten das einzige Wohnungssegment, das sich die Menschen im unteren Einkommensbereich überhaupt noch leisten können, die armutsgefährdeten Menschen und Niedrigverdiener.

An dieser Stelle wird die ganze Verlogenheit der neoliberalen Politik deutlich, die ja behauptet, der Markt würde alles richten. Der Markt richtet gar nichts. Erst recht nicht, wenn der Staat – wie in der Bundesrepublik seit 2005 massiv betrieben – sogar noch künstlich einen riesigen Niedriglohnsektor forciert, auf dem überall in Deutschland Löhne die Norm sind, von denen man im besten Fall eine Wohnung mit einem Quadtratmeterpreis bis 5 Euro bezahlen kann.

Aber diese Wohnungen sind auch auf dem Leipziger Wohnungsmarkt rar geworden. Kein Wunder, dass Leipzig in dieser Studie ganz vorne dran auftaucht bei den Städten, in denen die sozial verträglichen Wohnungen längst zur Mangelware geworden sind.

„Den größten Mangel gibt es in den einwohnerstarken Städten mit hohen Anteilen an Niedrigverdienern (z. B. Berlin, Leipzig, Dresden) und in den einwohnerstarken Städten mit hohem Mietniveau (z. B. München, Stuttgart, Düsseldorf)“, stellen die Autoren in ihrer Studie fest. „Den größten Fehlbestand gibt es in Berlin: Hier fehlen über 220.000 Wohnungen mit Mietkosten unter 270 Euro, die auch für Einpersonenhaushalte mit Einkommen unter der Armutsgrenze leistbar wären. Mit Hamburg gibt es eine zweite Metropole, in der mehr als 100.000 leistbare Wohnungen für Haushalte dieser Einkommensklasse fehlen. Am anderen Ende der Skala sind eher kleinere Großstädte zu finden, die entweder einen entspannten Wohnungsmarkt aufweisen (z .B. Reutlingen) oder nur geringe Anteile von Haushalten unterhalb der Armutsgrenze haben (z. B. Ingolstadt, Koblenz, Wolfsburg).“

Versorgungslücke für Ein- bis Fünf-Personen-Haushalte nach Bundesländern (2014). Grafik: Hans-Böckler-Stiftung

Leipzig hat schon lange keinen entspannten Wohnungsmarkt mehr, auch wenn Leipzigs Verwaltung bei dem Thema gern herumdruckst.

Und die Zahl dürfte auch den Oberbürgermeister erschrecken, weil sie eine Wahrheit erzählt, die die üblichen Schätzungen zu Leerstandsquoten nur verdecken: In Leipzig fehlen 46.101 Wohnungen zu bezahlbaren Preisen.

Dass der Bevölkerungsanstieg in Leipzig im ersten Quartal 2018 abrupt gebremst wurde, hat genau damit zu tun. Nur ein kleiner Teil der hier entstehenden neuen Arbeitsplätze entstehen im gut bezahlten Bereich. Viele Dienstleistungsjobs sind nach wie vor eher gering bezahlte Jobs, von denen man durchaus auch leben könnte – wenn man denn eine Wohnung fände, die zu diesem Gehalt passt. Aber jahrelang hat man nur auf den „Markt“ geschaut. Der „Markt“ aber kann nur Wohnungen ab 10 Euro aufwärts bauen. Etwas anderes wäre Illusion. Logisch, dass die Autoren nach einer deutlichen Ausweitung der Förderung für Sozialen Wohnungsbau rufen. Und zwar nach einer richtigen, nicht dem bürokratischen Förderprogramm, wie es der Freistaat Sachsen aufgelegt hat, mit dem man dann „geförderte“ Wohnungen zu 6,50 Euro je Quadratmeter baut.

Das ist eine Kostengröße, die nicht zum nach wie vor großen Niedriglohnbereich in Sachsen passt. Das übersteigt schlicht die kärglichen Gehälter, die in vielen Branchen immer noch gezahlt werden.

Aber es trifft ja nicht nur Leipzig.

Überall in Deutschland ist diese Schere mit den immer noch bejubelten Schröderschen Arbeitsmarktreformen aufgerissen, sind hunderttausende Menschen in niedrigen Gehaltsklassen wie gefangen und können den Preisauftrieb auf dem Wohnungsmarkt schon seit Jahren nicht mehr mitgehen. In den großen Boom-Städten des Westens werden sie schon längst aus der Stadt verdrängt, werden dazu gezwungen, irgendwo im weiteren Umland eine noch bezahlbare Wohnung zu finden.

Die Größenordnung, wie es der „Europaticker“ auf den Punkt bringt: „In den 77 deutschen Großstädten fehlen gut 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen, darunter etwa 1,4 Millionen günstige Apartments unter 45 Quadratmetern für Einpersonenhaushalte.“

Und die Autoren sind Leute, die ihr Metier kennen – anders als die zumeist völlig fehlbesetzten Innenminister, die das Thema Wohnen irgendwie mitverwalten, während sie gerade Terroristen jagen oder Überwachung organisieren.

Die Autoren sind Stadtsoziologen der Humboldt-Universität Berlin und der Goethe-Universität Frankfurt und sie haben die jeweiligen Einkommen von Großstadthaushalten und das lokale Angebot an Mietwohnungen miteinander abgeglichen.

„Trotz stärkerer Neubautätigkeit dürfte die Versorgungslücke derzeit weiter wachsen, warnen die Wissenschaftler“, so „Europaticker“. „Denn die Angebotsmieten bei Neuvermietung sind in fast allen Großstädten höher als die Bestandsmieten ‚und bieten keinen Beitrag zur Verbesserung der sozialen Wohnungsversorgung in den Großstädten‘.“

Im Grunde stellen sie fest, dass die zeitweilige Einstellung des sozialen Wohnungsbaus eine Katastrophe mit langreichenden Folgen war.

Denn was fehlt, sind überall in den Städten vor allem Kleinwohnungen mit Nettokaltmieten von 4 bis 5 Euro pro Quadratmeter. Nicht nur müssen endlich wieder Sozialwohnungen gebaut werden, auch der Wohnungsmarktanteil mit preisgebundenen Wohnungen muss wieder deutlich ausgebaut werden. (In Sachsen liegt er ja mittlerweile bei Null.) So, wie es in der Bundesrepublik bis weit in die 1980er Jahre war, bevor die flapsigen Politiker mit den neuen neoliberalen Ideen anfingen, diese fein austarierten Sicherungssysteme zu demolieren.

In Dresden sieht es übrigens nicht viel anders aus als in Leipzig. Dort fehlen 41.627 Wohnungen für die Menschen mit weniger als 60 Prozent Median-Einkommen, aber auch weitere 4.686 für die ein bisschen besser verdienenden bis zu 80 Prozent Median-Einkommen. Was nicht heißt, dass alle diese Haushalte auf der Straße kampieren. Sie zahlen schon ihre Miete. Aber sie blättern eben nicht nur 30 Prozent ihres Einkommens für die Wohnung hin, wie es die Hans-Böckler-Stiftung als akzeptable Belastungsgröße sieht, sondern über 40 Prozent. Was ja auch die Leipziger „Bürgerumfrage 2016“ bestätigte. Haushalte mit einem Nettoeinkommen von mindestens 2.300 Euro zahlen im Schnitt nur 22 Prozent ihres Einkommens für die Miete, während Haushalte mit maximal 1.100 Euro satte 43 Prozent davon abzweigen müssen.

Und nicht alle beantragen Wohngeld, sondern verzichten lieber auf die simpelsten Einkäufe, um sich die Wohnung noch leisten zu können.

Beim Thema bezahlbares Wohnen haben, wie man sieht, eine Menge Politiker in den vergangenen 20 Jahren gerade für die schlecht bezahlten Malocher eine völlig ungenießbare Suppe gekocht. Und da alles Warnen nichts nützt – die L-IZ besetzt das Thema seit 2012 – ist nun auch Leipzig schön mit aller euphorischen Blindheit in diese Sackgasse gerauscht. Und genau das wird das Bevölkerungswachstum in der Stadt jetzt ausbremsen. Und zwar richtig. Man kann nicht die Billiglöhner haben wollen und ihnen dann keine bezahlbaren Wohnungen anbieten. Das passt hinten und vorne nicht zusammen.

Die Studie: Andrej Holm, Henrik Lebuhn, Stephan Junker, Kevin Neitzel: Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten? Working Paper Forschungsförderung der Hans-Böckler-Stiftung, Nr. 63, April 2018.