Leipzigs Mieten ziehen langsam an – und die Mieter werden spürbar dünnhäutiger

Eine wachsende Stadt bekommt steigende Mieten. Zumindest dann, wenn der Wohnungsbestand nicht mitwächst. Das ist auch in Leipzig der Fall. Auch wenn einige Verantwortliche gern noch Beruhigungspillen verteilen. Aber das wird nicht mehr lange helfen. 10.000 zusätzliche Einwohner jedes Jahr, das sind rund 6.000 neue Haushalte. Heißt: Die Wohnungsreserve schmilzt jedes Jahr um 6.000 Wohnungen.

Da kann man versuchen, die Studierenden noch rauszurechnen, die gern Wohngemeinschaften bilden, in denen dann trotzdem jeder Einzelne ein Haushalt ist. Aber da die zusätzlichen Haushalte in der Regel keine Studi-WGs sind, schmilzt die schöne Leerstandreserve, die vor zehn Jahren noch üppige 40.000 Wohnungen betrug.

Und jetzt machen wir einfach eine kleine Gegenüberstellung: 318.485 Wohnungen haben Leipzigs Statistiker im Jahr 2013 in Leipzig gezählt.

Neu gebaut wurden an Wohnungen: 2010 mal 661, im Jahr 2011 waren es dann 914, 2012 dann 1.066. Das ist ein Witz, wenn jedes Jahr 6.000 zusätzlich gebraucht werden.

Dem gegenüber standen 2013 insgesamt 310.279 Haushalte. Das kann man, wie gesagt, nicht 1:1 auch auf belegte Wohnungen umrechen. Wenn man einfach annimmt, dass in so einer WG im Schnitt drei Studierende miteinander leben, könnte der Wohnungspuffer im Jahr 2013 noch 20.000 bis 25.000 Wohnungen betragen haben.

2014 schon nicht mehr. So kann man es im Quartalsbericht auch nachlesen: Die Zahl der Haushalte stieg von 310.279 auf 316.787.

Und wenn man dann noch weiß, dass die 1.000 jährlich fertiggestellten Wohnungen fast alle im hochpreisigen Segment entstehen (über 7 Euro/Quadratmeter), dann ahnt man zumindest, dass es in einigen Ortsteilen und einigen Wohnsegmenten so langsam dicht wird.

Im neuen Quartalsbericht hat sich Johannes Heinemann deshalb auch mal die Mietpreise in der Stadt etwas genauer angeschaut. Dafür gab es ja 2014 frisches Material durch die Erhebungen zum “Mietspiegel 2014”.

Der “Mietspiegel” ist ein komisches Ding, irgendwie ein Zwitter zwischen Bestandsmieten und Neuvermietung. Er erfasst die Mietverträge, die in den vorhergehenden vier Jahren (in diesem Fall also seit 2010) abgeschlossen wurden. Er tut das sehr differenziert nach Ortslage und Gebäudealter. Trotzdem wurde auch 2014 sichtbar, dass der Leipziger Mietmarkt in Bewegung gekommen ist, nachdem er bis 2011 recht stabil lag. Bis damals ergaben die Erhebungen der Stadt regelmäßig eine durchschnittliche Kaltmiete von etwa 5 Euro/Quadratmeter in Leipzig. Dass es just auch das Zensus-Jahr war, war Zufall. Nach dem “Zensus 2011” ging ja so eine Art Aufatmen durchs Rathaus, weil dieses heißumstrittene Projekt für Leipzig einen satten Leerstand von 38.000 Wohnungen ermittelt hatte. Gut die Hälfte davon freilich unvermietbar, weil völlig unsaniert.

Und wer sich umschaut in Leipzig: Bei diesen unsanierten Häusern tut sich auch im Jahr 2015 fast nichts, weil normaler, für Leipzig bezahlbarer Wohnraum unter den gegenwärtigen gesetzlichen Auflagen und Förderbedingungen nicht realisierbar ist. Auch Leipzigs Wohnungsgesellschaften würden ihre alten Bestände gern revitalisieren – wenn das finanziell irgendwie sinnvoll darstellbar wäre. Das einzige, was rockt, ist die Luxussanierung für die 9 Prozent der Leipziger, die auch die Einkommen für dieses Mietniveau haben.

Der Rest beißt sich entweder auf die Lippe oder in den Hintern. Denn wo der Wohnraum knapper wird, zieht das allgemeine Mietniveau trotzdem an. Im Mietspiegel noch recht sanft von 5,08 auf 5,16 Euro je Quadratmeter. Was natürlich heißt: Außerhalb der Spitzenlagen war das Mietniveau in den letzten vier Jahren noch moderat.

Aber die Warnung kommt aus einer anderen Erhebung: der Bürgerumfrage. Hier werden die Leipziger jedes Jahr abgefragt – auch zu ihrer Kaltmiete. 2011 gab es hier den ersten kleinen Sprung von 5,00 Euro auf 5,15 Euro, die sich 2013 auf 5,08 Euro reduzierten (dafür knallten 2012 und 2013 die Nebenkosten in die Höhe). Aber 2014 gab es ja auch eine Bürgerumfrage. Und nun wird es, wenn das Zahlenwerk gedruckt werden wird, ein kleines Luftholen geben in der Stadt. Denn die Kaltmiete wird dort von 5,08 Euro auf 5,38 Euro springen. Das muss nicht unbedingt auch der wirkliche Sprung im Mietniveau sein, denn traditionell beantworten Haushalte mit höherem Bildungs- und Einkommensniveau die Fragebögen zur Bürgerumfrage deutlich fleißiger als Haushalte in prekären Lebenssituationen. Deswegen könnte durchaus der Anteil der höherpreisigen Wohnungen hier Einfluss haben.

Aber Johannes Heinemann hat auch einfach mal die Zahlen aus den Mietspiegeln 2012 und 2014 verglichen. Eine Tabelle zeigt das schön. Und in allen Altersklassen der Gebäude sind in diesen zwei Jahren die Mieten gestiegen. Zumindest die, in den vier vergangenen Jahren vereinbarten.

In der beliebten Gründerzeit-Bausubstanz zum Beispiel von 4,99 Euro auf 5,24 Euro je Quadratmeter, in den Neubauten ab 1991 aber wird dann sichtbar, womit auch Leipzigs Makler und Immobilienentwickler mittlerweile auf Werbetour gehen: Das ist das Mietniveau, das auch in den diversen Immobilienbörsen sichtbar wird. Hier stieg das Level von 5,73 auf 5,92 Euro. Und man muss wohl kein Prophet sein, um zu ahnen, dass das die nächste Leipziger Zukunft wird.

Die preiswertesten Wohnungen findet man in Leipzigs Plattenbau aus den Jahren 1961 bis 1990 – dort stieg das Mietniveau nur leicht an von 4,55 auf 4,64 Euro.

Aber noch etwas wird sichtbar, was Leipzigs Statistiker so langsam Kopfzerbrechen bereiten dürfte: Immer mehr Leipziger sind nicht mehr bereit, über solche intimen Daten Auskunft zu geben. Denn da der Mietspiegel als Orientierungsmittel nicht nur für Mieter, sondern auch für die Immobilienwirtschaft dient, dürfte so Mancher wohl zu Recht das Gefühl haben, dass die Zahlen auch dazu beitragen, die Vermieter zu ermuntern, noch was draufzuschlagen. Und so schreibt Heinemann: “Der Zeitvergleich mit der Mieterbefragung 2012 zeigt, dass die Ausfälle durch Ablehnung der Befragung bezogen auf die gesamte Bruttostichprobe um fast fünf Prozentpunkte zugenommen haben.”

Betonung auf “Prozentpunkte”.

Tatsächlich hat der Anteil der Befragten, die keine Auskunft geben wollten, von 24,3 auf 29,1 Prozent zugelegt. Im Ergebnis haben weniger Befragte an der Mietbefragung teilgenommen, als rundweg abgelehnt haben mitzumachen: 2.459 gegen 2.489. 2012 war die Zahl der Teilnehmer noch deutlich höher als die der Ablehner.

Und die Ahnung trügt wohl nicht, dass das Thema Miete in Leipzig für immer mehr Menschen so langsam ein ganz heikles wird. Und da das Thema Wohnungspolitik noch immer nicht auf der Agenda der Stadtverwaltung steht, wird sich das noch zuspitzen. Erstaunlich ist da eher die Tatsache, dass der Leipziger Wohnungsmarkt noch relativ diskriminierungsfrei ist.

Relativ. Aber dazu kommen wir morgen.

Den Statistischen Quartalsbericht bekommt man für 7 Euro in gedruckter Form beim Amt für Statistik und Wahlen.