“Big Player” auf dem Wohnungsmarkt: Eine Bestandsaufnahme

Leipzig verfügt derzeit über 25.000 bis 30.000 leerstehende Wohnungen, von denen sich viele in nicht marktaktiven Zustand befinden. Sollte der Trend des Zuzugs (10.000) pro Jahr weiterhin bestätigen, dann muss in näherer Zukunft, ein gleichbleibendes Sanierungs- und Neubauniveau vorausgesetzt, mit einem angespannten Wohnungsmarkt gerechnet werden. Steigende Mieten im Innenstadtbereich und damit einhergehende Verdrängungsprozesse wären die Folgen, die man bereits jetzt an Beispielen wie der Holbeinstraße 28a beobachten kann. Angebote im Niedrigpreissegment könnten über kurz oder lang knapp werden könnten, wenn Altbestände weiterhin luxussaniert werden.

Im Monitoringbericht Wohnen 2013/2014 der Stadt heißt es zur Verteilung der Wohnbesitzverhältnisse: “Von den etwa 329.000 Wohnungen gehörten 2011 knapp 38.000 (heute 35.500 Anm. d. Red.) Wohnungen bzw. 11,5 Prozent des Wohnungsbestands der kommunalen Leipziger Wohnungsgesellschaft mbH (LWB) bzw. der Kommune selbst. 16,4 Prozent der Wohnungen (54.039) waren im Besitz von Wohnungsgenossenschaften. Weitere 9,7 Prozent der Wohnungen (31.992) wurden von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen bewirtschaftet. 14.687 Wohnungen waren in Besitz anderer privatwirtschaftlicher Unternehmen (4,5 Prozent). Gut 97.800 Wohnungen gehörten Privatpersonen, das entspricht einem Anteil von 29,7 Prozent. 27,7 Prozent des Leipziger Wohnungsbestands ist im Besitz sogenannter Gemeinschaften von Wohneigentümern.”

Zu den “Big Playern” auf dem Leipziger Wohnungsmarkt gehören, neben den Genossenschaften, unter anderem deutschlandweit tätige privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen wie die KKL Immobilienmanagement GmbH, die Brack Capital Real Estate Leipzig Wohnen, die Deutsche Annington Immobilien SE und die Conwert Immobilien Invest SE.

Die KKL Immobilienmanagement GmbH verfügt über 4.000 Immobilien in Leipzig Grünau in ihrem Bestand. Die Brack Capital Real Estate Leipzig Wohnen besitzt ungefähr 3.500 Wohnungen. Verwaltet werden die Immobilien der KKL durch den Gutburg Mieterservice. Über Leerstandszahlen könne man gegenüber der Redaktion keine Angaben machen, so Mario Spengler vom Mieterservice. Hinzu kommen rund 1.400 Wohnungen der TAG Immobilengruppe, mehr als 1.000 Wohnungen der Blackstone Group L.P.

Die Deutsche Annington verfügt nach eigenen Angaben über 1.150 Wohnungen in Leipzig und ist damit eine der kleineren Größen im Konzert der Konzerne. “Bereits seit mehreren Jahren gehört Leipzig zu den am stärksten wachsenden Metropolen Deutschlands. Auch der Wohnraum-Bedarf wächst spürbar mit diesem Trend”, lässt Pressesprecherin Jana Gantenberg verlautbaren. “Einen Vergleich mit angespannten Wohnungsmärkten wie Hamburg oder München können wir hinsichtlich der aktuellen Entwicklung jedoch nicht ziehen.” Zur Unternehmensstrategie der Deutschen Annington gehöre es, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Verfolgt man das Angebot auf der Internetseite des Anbieters, dann lassen sich Wohnungen zu günstigen Preisen finden. Allerdings in Randlagen wie Schönefeld oder Sellerhausen. Der aktuelle Leerstand bei der Deutschen Annington betrage ungefähr fünf Prozent.

Die Conwert Immobilien Invest SE hat rund 4.500 Wohnungen in Leipzig im Bestand und ist damit der eigentliche “Big Player” in der Privatwirtschaft. Inklusive Gewerbeeinheiten sind es sogar 4.800 Mieteinheiten von denen derzeit 5,4 Prozent leerstehen, so Clemens Billek, Leiter der Konzernkommunikation.

Zur Einschätzung der aktuellen Lage am Leipziger Wohnungsmarkt antwortet Billek: “Conwert verzeichnet in Leipzig weiterhin eine starke Nachfrage nach Wohnungen in beliebten Stadtvierteln (so z.B. Südvorstadt, Zentrum, Plagwitz). Viele Zuzüge notieren wir ebenso bei in sich geschlossenen Wohnanlagen in den Stadtteilen Reudnitz und Schönefeld, sowie Möckern. Hingegen geringfügig nachgefragt wird Wohnraum in Grünau und im Leipziger Osten.”

Große 3- und 4-Raumwohnungen seien gleich stark gefragt wie kleine 1-Raumwohnungen. In diesem Segment könne Conwert kaum noch die Anfragen von Kunden bedienen, “da diese Einheiten zunehmend lang vermietet sind, bzw. mit direkter Anschlussvermietung nach Kündigung am Markt nicht angeboten werden können.” Eine starke Fluktuation verzeichnet Conwert hingegen bei Studenten. Viele Zuzüge in unseren Wohnungsbestand verzeichnet Conwert durch Studienplatz-/Arbeitsplatzwechsel nach Leipzig, Zusammenzug mit dem Partner oder Vergrößerung der Familie. “In den letzten Jahren hat Conwert im gesamten Leipziger Stadtgebiet Häuser und Wohnungen saniert, da die Vermietung von unsaniertem Wohnraum, im Vergleich zu anderen deutschen, vorwiegend westdeutschen Großstädten, in Leipzig kaum Anklang findet”, so Billek. “Hierfür erzielen wir teilweise Mieten im gehobenen (Leipziger) Preissegment zwischen 5,50 Euro/m² und 8,50 Euro/m², die unsere Mieter gern bereit sind auszugeben.”

Vor 5 Jahren hatte man von Seiten Conwerts in Leipzig noch ein Über-Angebot an bezugsfertigen Wohnungen, deren Mieten verhältnismäßig gering gewesen sein. Die Leerstandsquote betrug über 10 %. “Durch gutes Mieterklientel, ständige Modernisierung/Sanierung und nachhaltige Objektbetreuung, konnte unsere Leerstandsquote nachhaltig auf unter 6 % gesenkt werden”, erklärt Billek. Die deutsche Tochter der österreichischen Conwert erzielte im ersten Quartal 2014 7,8 % Rendite mit ihrem Wohnportfolio in Leipzig. Wo die Steuern dafür gezahlt werden, ist nicht bekannt.

Auffällig ist, dass laut Monitoringbericht die Leerstandsquote bei privatwirtschaftlichen Unternehmen (20 Prozent) und privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen (15,3 Prozent) am höchsten ist. Auch die Kommune verzeichnet mit 14,3 Prozent überdurchschnittlich hohe Leerstände. Aufgrund dieser Erhebung scheint das Argument, dass genug Wohnraum in Leipzig vorhanden sei, gerechtfertigt. Ende 2012 ist die Leerstandquote auf 8 Prozent gesunken. Der Trend des Rückgangs des Wohnungsüberangebots hin zu einem ausgewogenen Angebot-Nachfrage-Verhältnis werde sich auch künftig fortsetzen, heißt es im Monitoringbericht. 2012 ging erstmals mehr als die Hälfte der Befragten davon aus, dass sich in drei Jahren Angebot und Nachfrage etwa entsprechen. Alles wird also gut?

Nimmt man die Prognose für die Entwicklung des Wohnungsleerstandes bis 2020, die Professor Dieter Rink vom Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung kürzlich vorgestellt hat, ergibt sich folgendes Bild: Jährlich wandern weiterhin ca. 10.000 Menschen zu, die ca. 5.000 Haushalte bilden. Der marktaktive Leerstand wird jährlich um ca. 3.000 Wohneinheiten und der nicht-marktaktive Leerstand um ca. 1.000 Wohneinheiten reduziert. Durch Neubau kommen pro Jahr ca. 1.000 Wohneinheiten dazu. Damit wäre der befürchtete angespannte Wohnungsmarkt für 2015 noch nicht zu erwarten. Von 22.500 leerstehenden Wohnungen wären insgesamt noch 9.500 marktaktiv, 13.000 nicht marktaktiv. Allerdings würde der Leerstand bis 2018 auf 10.500 Wohnungen sinken. 500 davon wären marktaktiv, 10.000 Wohnungen im nicht marktaktiven Zustand. Würde sich diese Prognose bewahrheiten, darf man getrost von Knappheit sprechen.