Quartalsbericht Nr. 1 für 2014 (2): Leipzigs Leerstandsquote ist längst normal – Verdrängung wird sichtbar

Wenn eine Stadt wächst, freut das die Vermieter und Immobilienentwickler. Dann kommt was ins Rollen. Aber was? Darum wallt der Streit in Leipzig nun seit Monaten. Steigen die Mieten? Kommt es zur Verdrängung ganzer Bevölkerungsgruppen? Wird Wohnraum sogar knapp und gibt es bald Münchner Verhältnisse? - Dem Thema widmet sich im neuen Quartalsbericht ein Beitrag von drei UFZ-Wissenschaftlern. Sie nehmen sich die Zahlen vor. Die Schlussfolgerungen sind deutlich.

Und Dieter Rink, Annegret Haase und Andreas Schneider kommen in ihrem Beitrag zu einem ganz ähnlichen Ergebnis, zu dem man kommt, wenn man den am Mittwoch, 25. Juni, vorgelegten Monitoringbericht des Stadtplanungsamtes genau liest: Dann ist der jahrelang beschworene Leerstandspuffer von über 10 Prozent nämlich weg. Dann ist die beim Zensus 2011 ermittelte Leerstandszahl von 38.500 Wohnungen allein schon durch den Bevölkerungszuwachs auf 25.000 gesunken. “Zieht man die große Zahl nicht marktaktiver – verfallener, zum großen Teil nicht bewohnbarer – Wohnungen ab, so kommt man nur noch auf eine Zahl von 12.000 bis 15.000 leerstehenden, marktaktiven Wohnungen. Das wären dann nur noch 4 bis 5 % des Bestands – eine durchaus normale Leerstandsquote”, schreiben die drei Autoren.

Wenn es bei der starken Zuwanderung nach Leipzig bleibt und das Sanierungs- und Neubaugeschehen auf dem derzeit noch recht niedrigen Niveau bleibt, hat Leipzig schon in drei Jahren einen gespannten Wohnungsmarkt, prognostizieren die drei UFZ-Wissenschaftler.Auch sie kommen – wie das Monitoring des Stadtplanungsamtes – zur Erkenntnis, dass das Neubau- und Sanierungsgeschehen sich in Leipzig fast ausschließlich auf das höherpreisige Segment konzentriert mit Mieten zwischen 7 und 10 Euro je Quadratmeter, in Spitzenlagen auch schon 12. Im größten Teil des Stadtgebietes stagnieren die Mieten zwar. Aber da, wo alte Gründerzeitviertel saniert sind und sich in den letzten Jahren spürbar gefüllt haben, ziehen die Angebotsmieten schon an – beispielhaft Lindenau und Plagwitz, wo es einen Aufschlag von 1 Euro gab, von 5 auf 6 Euro je Quadratmeter. Für die Innenstadt heißt es längst: “Zentrumsnah sind die Angebotsmieten für einkommensschwache Haushalte (…) zu einem Großteil nicht mehr bezahlbar. Eine Verdrängung dieser einkommensschwachen Haushalte aus den genannten Lagen ist derzeit an einigen Stellen bereits zu beobachten und sukzessive weiter zu erwarten, sollten sich die oben beschriebenen Rahmenbedingungen nicht ändern.”

Und da alle entscheidenden Instanzen derzeit so tun, als müsse sich nichts ändern, wird sich das also verschärfen. Und die Entwicklung im Leipziger Westen macht jetzt schon Druck auf die alteingesessenen Bewohner, die dort noch preiswert wohnenden Studenten, Kreativen, Künstler …

Die Stadt differenziert sich immer weiter aus. Was jetzt in Gang kommt, ist die “letzte Sanierungswelle”. Jetzt werden die Gründerzeitbestände angepackt, die bislang nicht saniert wurden. Und dann kommt ganz schnell der Tag, über den alle rätseln. Was passiert dann? Jetzt haben reihenweise Investoren in höherpreisige Segmente investiert, ein Überhang ist schon spürbar. Kommt es dort dann zu einem Preisrutsch, während einkommensschwache Haushalte trotzdem immer weiter abgedrängt werden auch in Bereiche, die Immobilienunternehmen heute noch immer unattraktiv finden – wie die Georg-Schumann-Straße oder den Leipziger Osten?

Wer genauer hinschaut, sieht, dass sich auch dort etwas tut. Mit fünf Ortsteilen im Leipziger Osten hat sich der neue Quartalsbericht sehr ausführlich beschäftigt. Und wie es so ist: Die eigentlichen Entwicklungen werden erst im Detail sichtbar.

Dazu morgen mehr an dieser Stelle.

Der Statistische Quartalsbericht I / 2014 ist im Internet auf http://statistik.leipzig.de unter “Veröffentlichungen” einzusehen.