Ein kleines Monitoring zum Leipziger Wohnungsmarkt: Die wachsende Stadt bekommt ganz neue Probleme

Passend zur beginnenden Immobilienmesse hat das Stadtplanungsamt auf der Internetseite der Stadt eine Kurzübersicht zum Leipziger Wohnungsmarkt veröffentlicht. Der regelmäßige "Monitoringbericht Wohnen" wird seit 2001 jährlich veröffentlicht und dient als Grundlage für die weitere Diskussion der Strategien im Stadtumbau und der Stadtteilentwicklung.

Kurz und komprimiert werden in diesem Jahr ausgewählte Indikatoren, wie beispielsweise die Einwohner- und Altersentwicklung, das Wohnungsangebot, die Mietpreisentwicklung und die Tendenzen von Angebot und Nachfrage sowie die Veränderungen in den Leipziger Ortsteilen dargestellt. Die der Präsentation zugrunde liegenden Daten stammen überwiegend aus dem Jahr 2011.

Die Entwicklungen im Stadtumbau und der Stadtteilentwicklung sind mehr als deutlich. Seit 2001 hat sich der Trend gedreht. Kann OBM Burkhard Jung ja nichts dafür, auch wenn er es gern unter seine Erfolge einreiht. Man kann auch das Pferd von hinten aufzäumen. Die Wahrheit ist eher: Leipzig wächst nicht, weil die Stadt einen SPD-Oberbürgermeister hat. Die Stadt hat einen SPD-Bürgermeister, weil sie wächst. So kommt es wohl eher hin.

Denn die jungen Wählergruppen, die in den letzten zwölf Jahren nach Leipzig zogen, wählen mehrheitlich sozial – in allen Schattierungen. Von sozialdemokratisch Rot über Umweltgrün bis Piratenorange. Deswegen werden die Karten zur OBM-Wahl vom 17. Februar auch zeigen, dass Horst Wawrzynski als Kandidat der CDU vor allem in den Ortsteilen am Rand der Stadt punkten konnte, wo Leipzig noch etwas ländlicher und konservativer denkt. Burkhard Jung hatte seine besten Teilergebnisse im Inneren der Stadt. Mancher L-IZ-Leser witzelte ja schon: “Bei den Neureichen”.

Aber ein Effekt des städtischen Wachstums ist auch, dass einige Bevölkerungsgruppen besonders am (kleinen) Aufschwung partizipieren und auch bevorzugt in attraktive Ortsteile ziehen. Einer davon ist das Waldstraßenviertel, wo Burkhard Jung punkten konnte. Und das kleine Monitoring zeigt: das Waldstraßenviertel gehört derzeit zu den überproportional wachsenden Ortsteilen – in einem erstaunlichen Gleichklang mit Neustadt-Neuschönefeld und dem Grafischen Viertel.

Selbst innerhalb der Ortsteile haben sich die Gewichte verschoben. Manche – wie das lange Zeit überproportional wachsende Schleußig – sind quasi “dicht”. Hier geht nicht mehr viel. Also haben andere Stadtquartiere die lange Zeit als Wachstumskerne geltenden Stadtteile Südvorstadt, Schleußig, Connewitz abgelöst.

Die neuen Stars heißen: Lindenau, Plagwitz, Schönefeld und – jaja – Waldstraßenviertel. Und obwohl die Stadt wächst, obwohl sie seit 2001 über 40.000 Einwohner dazugewonnen hat, gibt es auch im Jahr 2011 noch Stadtteile, wo die Bevölkerung schrumpft. Und das sind weiterhin – neben einigen Stadtrand-Gemeinden – vor allem die Großsiedlungen. Erich Honecker und seine Architekten glaubten zwar dereinst, damit den Sozialismus zu retten und das Wohnraumproblem zu lösen – aber diese zumeist auch infrastrukturell etwas im Abseits liegenden Großsiedlungen können trotz vieler Anstrengungen nicht mit der sanierten Gründerzeitstadt konkurrieren.Grünau hat seit 2001 immerhin 14.000 Einwohner verloren – von damals noch fast 54.000. Das Schicksal teilt es mit den anderen Großsiedlungen am Rand der Stadt – Mockau Nord, Schönefeld-Ost zum Beispiel. Aber der Bevölkerungsverlust hat sich deutlich verringert. Eine Zeit lang ging er mit großen Häuserabrissen einher, wie es sich die Bundesregierung mit ihrem Programm “Abriss Ost” – pardon – “Aufbau Ost” gedacht hatte: Abriss der nicht mehr gebrauchten Großsiedlungen an den Rändern der schrumpfenden Städte, Stärkung der Stadtkerne. Hat nirgendwo wirklich richtig geklappt. Vor allem, weil das Programm zu spät kam. Da hatten schon fast alle Wohnungsgenossenschaften Millionen in die Sanierung der “Platte” investiert.

In Leipzig kam das geförderte Abrissprogramm eigentlich schon 2008 zum Erliegen. Die Statistik zeigt es. Da übertrafen die Fertigstellungen neuen Wohnraums die Abrisse wieder. Ab 2009 sackten die Abrisszahlen erst recht ab. Auch wenn die meisten Wohnungen, die seitdem gebaut werden, in Ein- und Zweifamilienhäusern entstehen. Hier gehört auch das Thema “Stadthaus” hin. Viele Leipziger nutzten die historisch einmalige Chance, mitten in den Infrastrukturen der Stadt ein eigenes kleines Architektenhaus zu bauen. Auch das wird vorbeigehen. Je knapper die Brachen im Stadtgebiet werden, je mehr Ortsteile volle Belegung melden, umso eher werden auch wieder Mehrfamilienhäuser gebaut, werden auch noch nicht sanierte Gebäudebestände wieder hergerichtet und umgebaut. Denn was schon jetzt an allen Ecken fehlt, sind kleine, auch für Singles geeignete Wohnungen.

Der Wohnungsleerstand hat sich seit 2000 halbiert – von damals 69.000 leer stehenden Wohnungen auf 34.000 im Jahr 2010. Neuere Zahlen gibt es noch nicht. Die erhoffen sich die Stadtplaner aus der Auswertung des “Zensus 2011”. Kann sein, die Zahl ist inzwischen noch viel niedriger. Denn auch das zeigt die Statistik: Allein 2011 hat Leipzig über 9.000 neue Einwohner gewonnen. 2012 werden es mehr als 10.000 weitere gewesen sein.

Das drängt natürlich irgendwann auch in die cityferneren Ortsteile. Oder verdrängt. Die Gentrifizierung ist in Leipzig längst im Gang, wenn auch auf deutlich bescheidenerem Niveau als in anderen deutschen Großstädten. Denn das Einkommensniveau ist nicht gleichermaßen gewachsen wie die Bevölkerungszahl. Es kleckert hinterher. Was natürlich so manche Investitionsentscheidung von Bauherren wieder ausbremst. Wie kann man den Bau finanzieren, wenn man hinterher trotzdem das Mietniveau um die 5 Euro akzeptieren muss, weil die potenziellen Mieter einfach nicht mehr verdienen?

Die Präsentation des Stadtplanungsamtes zeigt auch, dass neue Miethäuser – oder gut sanierte Altbauten – in der Regel in einem Mietniveau von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Das können sich die meisten Leipziger nicht leisten. Dieser Markt ist begrenzt. Das Thema “sozialer Wohnungsbau” klopft an die Pforte. Die LWB gedenkt ja auch wieder Bauherrin zu werden. Allein wird sie aber den ab jetzt weiter wachsenden Bedarf nicht auffangen können. Bei so einem Wachstum sind 34.000 leer stehende Wohnungen schnell weg. Dann bekommen zuallererst die ein Problem, die noch weniger als die durchschnittlichen 1.066 Euro verdienen, die in Leipzig das Maß der Dinge sind.

Man geht wohl nicht fehl in der Annahme, dass die weiterhin hohe Armutsquote (die doppelt so hoch ist wie die offizielle Arbeitslosenrate) nach wie vor dafür sorgt, dass die Mietpreisentwicklung wesentlich verhaltener ist als etwa in Erfurt, Rostock oder Dresden. Eine entsprechende Vergleichstabelle findet man in der Präsentation. Aber verschärfen wird sich die Lage, denn überall in Deutschland ist der Trend im Gang, der junge Leute in Scharen in die Großstädte zieht, dorthin, wo die Infrastrukturen noch funktionieren und benötigte Ausbildungsplätze und anspruchsvolle Arbeitsplätze zu finden sind.

Die Tabelle zum SGB-II-Bezug, die das Stadtplanungsamt dazu getan hat, sagt darüber nichts aus. Auch Burkhard Jung meinte ja, die sinkende Arbeitslosigkeit sei sein Verdienst. Irgendwie. Ist es eher nicht. Denn es ist eher eine Menge Zahlentrickserei und vor allem der Effekt des Jahres 2010. Da haben sich nämlich die Ausbildungsjahrgänge halbiert. Schon allein dieser Rückgang von Nachwuchs für den Arbeitsmarkt sorgt dafür, dass die Arbeitslosenzahlen sinken. Und dass die anderen “aus der Statistik verschwundenen” SGB-II-Empfänger zu “Aufstockern” wurden, ist auch nicht wirklich ein Ruhmesblatt.

Aber die Karten in der Präsentation zeigen es ja auch: Wer auf SGB-II-Niveau lebt, der wohnt schon lange nicht mehr in der Kernstadt, sondern in einem Gürtel von Gründerzeitquartieren um diese Kernstadt herum, da, wo das Mietniveau noch nicht auf 5,70 Euro je Quadratmeter gestiegen ist.

Man findet den Kurzbericht auch auf: www.leipzig.de/stadtentwicklung

Der Kurzbericht zum Leipziger Wohnungsmarkt als PDF zum download.