Das Sanierungsgebiet Connewitz kann nicht einfach so per Beschluss aufgelöst werden

Die Heilung hat wohl nicht geklappt, wie der Hausbesitzerverband Haus & Grund Leipzig am Donnerstag, 19. November, meldete: In einem Musterverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht Bautzen wurde die Satzung zum Sanierungsgebiet Connewitz/Biedermannstraße vom 19. Juni 2013 gekippt. Sie war eigentlich als Heilungssatzung gedacht, um das Gebiet so langsam aus dem Status als Sanierungsgebiet zu entlassen.

Der Eigentümerverband Haus & Grund Leipzig sieht sich nunmehr vom Oberverwaltungsgericht Bautzen in seiner Ansicht bestätigt, dass die eilig am 19. Juni 2013 vom Stadtrat beschlossenen Heilungssatzungen zu den Leipziger Sanierungsgebieten – jedenfalls das Sanierungsgebiet Connewitz/Biedermannstraße betreffend – unwirksam sind. In einem von Haus & Grund Leipzig angestrengten Normenkontrollverfahren unterlag die Stadt Leipzig nun erneut.

Bereits im Sommer 2013 hatte Haus & Grund Leipzig darauf hingewiesen, dass die am 19. Juni 2013 verabschiedeten Heilungssatzungen mutmaßlich rechtsfehlerhaft sind. Die Stadt Leipzig vertrat seinerzeit die Ansicht, nur kleinere Formalien wiederholen zu müssen, um ursprüngliche Satzungsfehler aus den frühen 1990er Jahren zu beseitigen.

Ronald Linke, Vorsitzender von Haus & Grund Leipzig erklärt, warum es sich die Stadt mit der Heilungssatzung auf jeden Fall in Connewitz zu leicht gemacht hat.

Die Stadt Leipzig hatte im Dezember 2013 zur (Teil-)Aufhebung der Sanierungssatzung in Connewitz vermeldet: “Das Sanierungsgebiet ‘Leipzig/Connewitz-Biedermannstraße’ war das erste gewesen, das die Stadt festgelegt hatte. In dem genannten Teilbereich sind die Sanierungsziele inzwischen im Wesentlichen erreicht. Mit der Teilaufhebung der Sanierungsatzung entfällt die Anwendung von Vorschriften des besonderen Städtebaurechts für diesen Bereich, etwa die Genehmigungspflicht für gewisse Vorhaben (§ 144 Baugesetzbuch). Außerdem werden nach der Aufhebung von den Grundstückseigentümern Ausgleichsbeträge erhoben. Die Höhe richtet sich nach der durch den Gutachterausschuss zu ermittelnden sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Zahlreiche Eigentümer haben von der Möglichkeit einer freiwilligen Ablösung unter Gewährung eines Verfahrensnachlasses von 20 Prozent Gebrauch gemacht, die ihnen die Stadt bis zum 30. September 2011 eingeräumt hatte. Für 76 Prozent der Grundstücke und Eigentumswohnungen wurde der Ausgleichsbetrag bisher entrichtet – insgesamt knapp 590.000 Euro. Für die übrigen 24 Prozent wird der Ausgleichsbetrag per Bescheid erhoben. Die eingenommenen Mittel setzt die Stadt im verbleibenden Sanierungsgebiet ein.”

Gerade diese Ausgleichbeträge, die für die Erhöhung der Bodenwerte in Connewitz durch die inzwischen erfolgten Sanierungen fällig wurden, lagen vielen Hauseigentümern wie ein Stein im Magen. Auch die Feststellung, die Sanierungsziele seien schon erreicht, wurde von Haus & Grund infrage gestellt. Aber es gab noch mehr Punkte, an denen die Hauseigentümer mit der städtischen Festlegung nicht einverstanden waren.

“Mit dem Urteil vom 17. November 2015 ist die Ansicht der Stadt Leipzig widerlegt. Haus & Grund hat von Anfang an reklamiert, dass unter anderem ein erneuter Abwägungsprozess unter Bürger- und Interessenvertreterbeteiligung hätte stattfinden müssen, was die Stadt Leipzig nicht wollte”, ärgert sich Linke. “Die nicht erfolgte Abwägung unter Berücksichtigung der Frage, ob die Sanierungsziele gerade im Sanierungsgebiet Connewitz/Biedermannstraße überhaupt noch zu erreichen sind, war sodann neben dem Punkt, dass die räumlichen Grenzen des Sanierungsgebietes verändert wurden, auch zentraler Diskussionspunkt anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem 1. Senat des OVG Bautzen am 12. November 2015.“

Und Connewitz sollte ja erst das erste Sanierungsgebiet in Leipzig sein, das aus dem Sonderstatus Sanierungsgebiet entlassen werden sollte. Eigentlich sollten die anderen Sanierungsgebiete ja eins nach dem anderen folgen, sobald die Stadt – wie in Reudnitz – der Meinung war, die Sanierungsziele seien erreicht worden.

Dr. Eric Lindner, Geschäftsführer von Haus & Grund Leipzig, erklärt zu den Auswirkungen des Urteils: „Die Entscheidung des OVG Bautzen wird voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf alle Leipziger Sanierungsgebiete haben. Es wird hinsichtlich aller Sanierungsgebiete eine erneute Beteiligung der Bürger und Interessenvertreter nachzuholen und in deren Ergebnis abzuwägen sein, ob es sanierungsrechtlich überhaupt noch Sinn hat, neuerliche Heilungssatzungen zu beschließen.“

Solche Heilungsversuche scheiden jedenfalls aus Sicht von Haus &  Grund dann aus, wenn aus der Entwicklung der letzten Jahrzehnte absehbar ist, dass Sanierungsziele unerreichbar geworden sind. Hierbei solle eben auch berücksichtigt werden, dass die Stadt Leipzig in der Vergangenheit selbst Überlegungen angestellt hat, ob die Erhebung von Sanierungsausgleichsabgaben unter Berücksichtigung des Verwaltungsaufwandes, der hierfür zu betreiben ist, wirtschaftlich überhaupt vertretbar ist.

Die schriftlichen Urteilsgründe will das OVG Bautzen noch nachreichen. Eine Revision gegen die Entscheidung wurde nicht zugelassen.