Warum an der Alten Dübener Landstraße ein neuer Bebauungsplan überfällig ist

Es ist eigentlich das Ende einer langen, blumigen Geschichte, die 1993 begann, als die damals Verantwortlichen mit Glanz in den Augen den Bebauungsplan für ein 110.000 Quadratmeter großes Grundstück an der Alten Dübener Landstraße beschlossen. Da war die Eröffnung der Neuen Messe noch Zukunftsmusik und die Leipziger träumten von einem gewaltigen Büro- und Dienstleistungspark gleich an der Autobahn.

Ein ganzes Bündel von Bebaungsplänen wurde damals rund um den Bauplatz der Neuen Messe beschlossen, jeder einzelne vollgestopft mit glänzenden Träumen einer boomenden Messe-, Geschäfts- und Dienstleistungsstadt. Die Messe sollte mittendrin liegen. Die Messe eröffnete auch – wie geplant  – 1996. Doch auf den gewaltigen Baufeldern nebenan sagen sich Brachpieper, Flussregenpfeifer und Feldlerche gute Nacht. Nein, die Zauneidechse diesmal nicht. Obwohl es wohl niemanden überrascht hätte, dass sich auf der seit 20 Jahren ruhenden Brachfläche auch die Zauneidechse eingefunden hätte.

In der ersten Juniwoche hat sich nun die Dienstberatung des OBM wieder mit der alten Brachfläche beschäftigt. Der 1993 beschlossene Bebauungsplan 35.2 „Neues Messegelände, Teil 2, Dübener Landstraße Nord“ soll nun endlich geändert werden. Oberbürgermeister Burkhard Jung wird den Entwurf auf Vorschlag von Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau im Juli dem Stadtrat zum Billigungs- und Auslegungsbeschluss vorlegen.

“Mit der geplanten zweiten Änderung des Bebauungsplans sollen die Voraussetzungen für die Entwicklung des rund 11 Hektar großen Areals zwischen Maximilianallee, Alter Dübener Landstraße, Pelzgasse und Merkurpromenade geschaffen werden. Es geht darum, den städtebaulich prägnanten Standort am Stadteingang und im Umfeld der Leipziger Messe für eine Ansiedlung von vorrangig produzierendem Gewerbe zu nutzen und attraktiv zu gestalten”, meldete die Verwaltung ganz zurückhaltend zu dem Thema. Und hängt die eigentliche Ursache für die Veränderung nur beiläufig mit an: “Eine erste Änderung wurde 1998 rechtskräftig. Auf Grundlage dieses Bebauungsplanes konnten die Verkehrsanlagen, die das Areal regional und überregional anbinden, sowie ein Hotel und ein Dienstleistungsunternehmen im Norden des Plangebietes gebaut werden.”

Aber: “Auf einem Großteil der Fläche ließ sich das ursprüngliche Planungsziel – die Ansiedlung von Büro- und Dienstleistungsgewerbe sowie privater und öffentlicher Verwaltungen – nicht realisieren. Um die planungsrechtliche Voraussetzung für die jetzt angestrebte Entwicklung zu schaffen, fasste der Stadtrat im Juni 2013 den Aufstellungsbeschluss für die nun im Entwurf vorliegende zweite Änderung.”

Das klingt, als hätten die Pläne, hier all die 1993 geplanten Hotel- und Bürobauten hinzusetzen, jemals eine Chance auf Verwirklichung gehabt. Hatten sie damals schon nicht. Aber in Sachen neues Dienstleistungszentrum an der Neuen Messe waren auch Leipzigs Rat und Verwaltung damals geradezu trunken, schwammen regelrecht auf der Welle “Boomtown” und hatten keinen Blick für die tatsächliche wirtschaftliche Entwicklung. Auch nicht für die Tatsache, dass vor der Entwicklung glitzernder Satelliten am Stadtrand erst einmal eine Revitalisierung der Innenstadt stehen musste.

Das Problem auf dem gesamten Gelände nördlich der Neuen Messe war freilich auch: Das Gebiet gehörte bis 1997 gar nicht zu Leipzig. Die eigentlichen Ursünden hatte hier noch die selbstständige Gemeinde Seehausen begangen – mit den zwei großen Büroparks, die hier entstanden, dem Einkaufsmarkt, dem Baumarkt und dem Bowlingcenter. Hier herrschten schon echte amerikanische Verhältnisse, wie sie damalige Berater für die aus dem Boden schießenden Gewerbegebiete im Osten augenscheinlich haufenweise in der Tasche hatten. Frisch auf dem Feld was hochziehen und dann Geld verdienen.

So richtig repariert hat die Stadt Leipzig nach der Eingemeindung 1997 die Fehler nicht. Der Bebauungsplan für das Gelände zwischen Merkurallee und Pelzgasse von 1998 hielt noch immer an den Träumen von dichter Bebauung mit Büro- und Hotelgebäuden fest. Nur interessierte sich da schon lange kein Investor mehr für das Areal. Damals war zwar Boomzeit für Bürogebäude – aber die entstanden alle im Inneren der Stadt.

Da ist es schon eher erstaunlich, dass der Besitzer des Grundstücks so lange stillgehalten hat und erst seit zwei Jahren drängelt, den Bebauungsplan endlich zu ändern. Denn Gewerbefläche wird in Leipzig tatsächlich gesucht – auch im Leipziger Norden. Aber eben nicht mehr für Bürogebäude, auch wenn ein (nicht näher benannter) Fahrgastverband in der Stellungnahme zum Bebauungsplan anmahnt, dass sich die gute Ausstattung mit ÖPNV-Verbindungen (S-Bahn, Straßenbahn, Bus) eigentlich geradezu anbietet, hier personalintensive Bürogebäude hinzustellen. Die gute Ausstattung mit ÖPNV sei geradezu Verschwendung, wenn das nicht passiere.

Aber skeptisch machte den Fahrgastverband auch, dass in den neuen Plänen für das Gelände 370 Parkplätze vorgesehen sind. Will der neue Eigentümer die Leute also alle mit dem Auto da ankommen lassen, obwohl Straßenbahn und S-Bahn praktisch bis vor die Haustür fahren?

Die Erläuterung zum Bebauungsplan wird dann aber ganz deutlich: Schon 1993 waren die Pläne für Büronutzung an dieser Stelle illusorisch. “Es ist sicherlich zutreffend, dass sich durch eine Nutzung für Verwaltungen bzw. Büroarbeitsplätze ganz andere Nutzungsdichten erzielen ließen. Dieser Aspekt wurde auch geprüft und als ein Belang in die Abwägung eingestellt. Bereits der bestehende Bebauungsplan von 1993 setzte ein Gewerbegebiet mit dem Planungsziel fest, Büro- und Dienstleistungsbetriebe sowie private und öffentliche Verwaltungen anzusiedeln. Diese angestrebte Entwicklung ist seitdem auf einem Großteil der Fläche des bestehenden Bebauungsplanes nicht eingetreten, da sie den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht entsprach und auch heute nicht entspricht.”

So schön kann man ausdrücken, dass die Beschlüsse von 1993 und 1998 blauäugig und weltfremd waren.

Tatsächlich orientiert sich der neue Bebauungsplan jetzt auf großflächige Gewerbenutzung. Das können Lagerhallen sein, aber auch Produktionsanlagen. Auf keinen Fall aber ein Logistikunternehmen mit starkem Lieferverkehr. Dazu ist die Alte Dübener Landstraße nicht ausgebaut. Baurecht besteht. Knapp 90.000 Quadratmeter sind bebaubar und die Seehausener soll zur Haupterschließungsstraße werden. Nördlich und südlich davon könnten dann eigenständige Gewerbeniederlassungen entstehen.

Mit besonderen Belastungen im Untergrund rechnet die Ingenieur Consult Dr. Ing. A. Kolbmüller, die das Material erstellt hat, im Gelände eher nicht. “Der gesamte westliche Grundstücksbereich gehörte seit Mitte der 1960er Jahre zur Betriebsfläche eines Asphaltmisch- und Betonplattenwerks mit Werkstattkomplex, Tankstellen und weiteren Betriebsgebäuden. Diese Bebauung ist bis 2006 oberirdisch komplett abgerissen worden. Aktuell befinden sich auf dem Gelände noch umfangreiche Bodenplatten, Fundamente, Flächenversiegelungen (Beton, Asphalt, Pflaster), Montagegruben, Kanalisation etc.”

Verunreinigungen werden eher nur im oberflächennahen Bereich erwartet: “Durch technische Untersuchungen in den relevanten Bereichen wurden im Boden nutzungsbedingt vor allem oberflächennah erhöhte Konzentrationen an Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) und zum Teil auch Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) festgestellt.”

Eine Gewerbeeinheit könnte nördlich der Seehausener Allee ihren Platz finden, zwei südlich. Alles ordentlich mit Bäumen und Büschen zur Dübener Landstraße abgegrenzt, mit ordentlichen Schaufassaden zur Dübener Landstraße, aber ohne opulente Werbung. Bescheidenheit ist Trumpf. Hier soll gearbeitet werden. Aber die Nähe zur Merkurallee hat auch die Leipziger Verkehrsbetriebe munter gemacht: Ist das denn noch zeitgemäß, mit dem Auto zur Arbeit zu fahren, wenn die Straßenbahn Nummer 16 direkt am Gelände hält?

Also hat sie ihre Kritik an den Stellplätzen zumindest mal formuliert: “Die Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB) GmbH betonten die hervorragende Anbindung des Plangebietes an den ÖPNV. Sinnvoll wäre aus Sicht der LVB eine direkte fußläufige Anbindung des südlichen Planungsgebietes an die Merkurpromenade. Angesichts der sehr guten ÖPNV-Anbindung mit dichtem Takt und kurzen Zugangswegen wurde hinterfragt, ob derartig hohe Stellplatzzahlen (insgesamt 370 Plätze) erforderlich sind, da damit der Anreiz zur Nutzung des ÖPNV erheblich sinken würde.”

Und die Idee dazu: Zumindest der Nutzer des südlichen Grundstücks könnte direkt vom Grundstück einen Zugang zur direkt darunter liegenden Haltestelle bauen.

Die neue Bebauungsplanung hat natürlich auch ihre Opfer, denn damit verschwinden die 1993 geplanten neuen Straßen im Gebiet: Von Nord nach Süd sollten die Fuggerstraße und die Porzellangasse durchs Gelände führen, parallel zur Seehausener Allee weiter südlich noch die Baumwollgasse. Friede ihrer Asche, könnte man sagen. Und den alten Träumen, hier den Geist der alten Handelsstadt wieder auferstehen zu lassen.