LZ/Auszug aus Ausgabe 60Nach fünf Folgen des „Einmaleins“ gibt es schon einiges zu rekapitulieren. Erstens: Die „Kostenmiete“ für eine Wohnung ergibt sich – vor allem durch Rückzahlung und Verzinsung des eingesetzten Kapitals – aus den Grundstücks- und Bau- oder Sanierungskosten. Wenn, wie momentan in Leipzig, die Grundstückspreise steigen, steigen folglich auch die Mieten.
Zweitens: Soll akute Wohnungsnot verhindert werden, muss die öffentliche Hand die Differenz zwischen Kostenmieten und dem, was Leute sich leisten können, in irgendeiner Form überbrücken. Drittens: Einfach nur Mietzahlungen zu subventionieren („Subjektförderung“, die vor allem als „Kosten der Unterkunft“/KdU vorkommt) ist dabei nicht nachhaltig.
Viertens: Die „Objektförderung“ – also das Subventionieren des Bauens – erzielt in Deutschland aufgrund der zeitlich begrenzten Sozialbindungen im Verhältnis zu den immensen Kosten oft auch nur eine sehr begrenzte Wirkung. Fünftens: Vorbilder, wie das Ganze besser klappen könnte, findet man unter anderem in den größten Städten Österreichs und der Schweiz, wo quasi ausschließlich der öffentliche und genossenschaftliche Wohnungsbau gefördert wird, bei dem auch nach „Auslaufen“ einer Förderung eine sozialverträgliche Bewirtschaftung die Regel ist.
Wünschenswert wäre also auch in Leipzig ein starker nichtprofitorientierter Wohnungssektor. In der Verantwortung stehen hier vor allem die kommunale LWB und die großen Wohnungsbaugenossenschaften. Mit ca. 10 % und 15 % Anteil am gesamten Wohnungsbestand stehen diese gar nicht so schlecht da. Doch vom erforderlichen Expansionskurs waren sie, gelinde gesagt, in den letzten Jahren noch ein Stück weit entfernt. Dabei war es nicht so, dass auf dem Leipziger Wohnungsmarkt Ruhe herrschte, im Gegenteil.
Doch was war in den letzten Jahren alles los?
In dieser Folge sollen die aktuellen und in den vergangenen Jahrzehnten vollzogenen Umbrüche in der Wohnungswirtschaft beleuchtet werden. Bereits im letzten Artikel erwähnt wurde, dass es bis 1990 nicht nur eine ostdeutsche planwirtschaftliche, sondern auch eine westdeutsche „gemeinnützige“ Wohnungswirtschaft gab. Unter verschiedenen Gesichtspunkten muss man deren oft paternalistisch-bürokratischem Funktionieren nicht nachtrauern. Doch ihr Ende bzw. Niedergang bedeutete umfangreiche Privatisierungen von immensen, mit öffentlichen Geldern geschaffenen, Vermögensbeständen zu oft zweifelhaften Konditionen.
Kritiker wie Andrej Holm haben darauf hingewiesen, dass es eventuell kein Zufall sei, dass sich das lateinische Verb „privare“ auch mit „rauben“ übersetzten lässt. Die 1990er- und frühen 2000er-Jahre waren die Hochzeit des neoliberalen Glaubens in die segensreichen Kräfte der „freien Märkte“ und damit der Privatisierungswellen im Infrastruktur- ebenso wie im Wohnungssektor. In Berlin beispielsweise hat sich die Anzahl Wohneinheiten in Landesvermögen in dieser Zeit von rund 480.000 etwa halbiert. Zuständiger Finanzsenator war übrigens ein gewisser Thilo Sarrazin, der seither vor allem dafür bekannt geworden ist, seine damals schon manifeste Verachtung für Menschen mit geringen Einkommen auf weitere Bevölkerungsgruppen ausgedehnt zu haben. In Leipzig präsentiert sich diese Geschichte etwas weniger eindeutig.
Die LWB war zum einen zur Rückübertragung von zu DDR-Zeiten in „Volkseigentum“ überführten Wohnungsbeständen verpflichtet. Zum anderen verkaufte sie zahlreiche, bewohnte aber auch leerstehende Wohngebäude, die angesichts der bis weit nach 2000 gewaltigen Leerstände nicht nur Neoliberalen eher als Negativposten denn als „Tafelsilber“ erschienen. Eine künftige Historiographie Leipzigs im frühen 21. Jahrhundert wird somit wohl vor allem über den Zeitpunkt debattieren, an dem man den wieder steigenden Wohnraumbedarf hätte erkennen und einen Kurswechsel vollziehen sollen.
Mit Blick auf dieses Auf und Ab der Rolle des Staates in der Wohnungsversorgung muss man jedenfalls jenem Berliner Genossenschaftsvorstand recht geben, der unlängst darauf hinwies, dass die zivilgesellschaftliche Form der Genossenschaft sich historisch als die zuverlässigere Institution zur Sicherung preiswerten Wohnraums erwiesen hat als die öffentliche Hand. Als eigentliches Staatsversagen müssen auch die Folgen der zeitlichen Begrenzung der Sozialbindungen im deutschen Fördersystem gelten. Von den seit den Fünfzigerjahren in der Bundesrepublik insgesamt über 4,3 Millionen geförderten Mietwohnungen unterlagen 2017 gerade noch ca. 1,2 Millionen einer Bindung, wobei diese Zahl weiterhin abnimmt.
Wem gehört die Stadt jetzt?
Eigentümer ehemals geförderter und einst öffentlicher, nunmehr privatisierter Wohnungsbestände sind heute oft Fondsgesellschaften und andere Finanzmarktakteure, für deren Bewirtschaftung naheliegenderweise die Profitmaximierung ausschlaggebend ist und nicht die Tatsache, dass ihre Vermögenswerte irgendwann mal unter maßgeblicher Zuhilfenahme von Steuergeldern geschaffen worden waren. Mittlerweile spielt in Deutschland auch ein knappes Dutzend börsennotierter Wohnungskonzerne eine gewichtige Rolle, bei denen der Prozess der „Finanzialisierung“ der Immobilienwirtschaft besonders deutlich zutage tritt.
Damit ist gemeint, dass Grundstücke und Gebäude zunehmend als Kapitalanlagen funktionieren. Sie werden also nicht nur bewirtschaftet, um mit Mieteinnahmen Geld zu verdienen, sondern auch gekauft, um bei einem Wiederverkauf an einer – leistungslosen – Wertsteigerung zu verdienen. Oder auch nur, um Kapital zu parken und in einem unsicheren wirtschaftlichen Umfeld keine Verluste einzufahren. Auch hierfür hat der bereits zitierte Andrej Holm für das hierbei eher als Leipzig gebeutelte Berlin eine treffende Formulierung geprägt: Es ist eine „Umkehr der Zweck-Mittel-Relation zwischen Immobilien- und Finanzwirtschaft“ im Gange.
Diese äußert sich auch in Klagen über steigende Grundstückspreise, die – was zunächst absurd klingen mag – millionenschwere Akteure des (Leipziger) „realwirtschaftlichen“ Wohnungsbaus wie Christoph Gröner (CG Gruppe) oder Torsten Kracht (Instone, ehemals GRK) äußern. Tatsächlich stellt jedoch die Finanzialisierung von Grund und Boden in letzter Konsequenz auch für ihr vergleichsweise „biederes“ Geschäftsmodell – Land kaufen, etwas drauf bauen, das Ganze für mehr als die Gestehungskosten wieder verkaufen – ein Problem dar.
Dass sie deswegen noch lange nicht etwa zusammen mit dem Mieterbund für eine stärkere Regulierung des Grundstückshandels eintreten würden, sieht man daran, dass die CG Gruppe es quasi als Majestätsbeleidigung auffasst, wenn eine Behörde, wie im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg geschehen, ihre Aufgabe einmal tatsächlich ernst nimmt und die Interessen des Gemeinwohls gegenüber privatem Profitstreben durchzusetzen versucht. Was nichts anderes heißt, als das Erteilen einer Baugenehmigung an die Einhaltung der ursprünglich zugesicherten Wohnfläche zu knüpfen.
Dass die Finanzialisierung der deutschen Wohnungswirtschaft gerade in den letzten etwa zehn Jahren massiv Fahrt aufgenommen hat, liegt nicht zuletzt am weltwirtschaftlichen Umfeld. Weil nach der Finanzkrise von 2008 – verkürzt gesagt – überall Leitzinsen gesenkt wurden, um einen Kollaps der globalen Ökonomie zu verhindern, schneiden Immobilien momentan auch mit vergleichsweise bescheidenen Renditen oft noch besser ab als andere risikoarme Anlageformen. Gerade das „Betongold“ in der größten europäischen Volkswirtschaft, Deutschland, gilt als sicherer Wert.
Hier zeigen sich die Paradoxien des Kapitalismus
Nachdem der Immobilienmarkt in einem Land – den USA – aufgrund einer „Blase“ zusammengebrochen ist, wird das Kapital in den Markt eines anderen Landes gepumpt und führt dort zum nächsten Zyklus der Überhitzung. Dabei fließt stets auch eine Menge unversteuertes und anderweitig unrechtmäßig erworbenes Geld. Schon 2012 stellte eine vom Bundeskriminalamt beauftragte Studie fest, dass das Immobiliengeschäft auch in Deutschland besonders anfällig für Geldwäscherei ist. Ernsthafte Bemühungen, dies durch entsprechende Regulierung zu unterbinden, haben die Bundesregierungen seither jedoch nicht an den Tag gelegt.
So ist weiterhin davon auszugehen, dass hinter nervigen Hausverwaltungen und nominellen Eigentümerfirmen in mehreren Verschachtelungsschritten letztlich oft jene zwielichtige Kaste im Überlappungsbereich von privatem Reichtum, organisierter Kriminalität und politischer Macht steht, zu der gerade auch rechtsautoritäre Führungsfiguren in verschiedenen Ländern enge Verbindungen haben. Dass Donald Trumps Vermögen zu einem Großteil auf der Ausbeutung von Mietern und mutmaßlichem massivem Steuerbetrug basiert, wie die New York Times vor Kurzem noch einmal in eindrücklicher Detailtiefe recherchiert hat, ist so gesehen eher vielsagend als zufällig.
Auch dass die „Kapitalflucht“ in Immobilien innerhalb Deutschlands zunächst vor allem Berlin und dann Leipzig besonders stark erfasst hat, entspricht einer kapitalistischen Logik der Profitmaximierung: Hier gab es noch vor wenigen Jahren wesentlich mehr un- oder teilsanierte Häuser mit eher geringen Mieterträgen als an den klassischen deutschen „A-Standorten“. Die (bereits in Folge 1 dieser Reihe erklärte) „Ertragslücke“ zu dem, was diese Gebäude abwerfen können, wenn sie durchsaniert und möglichst neu vermietet sind, war bzw. ist also hoch. Das heißt: Das eingesetzte Kapital rentiert sich, nicht zuletzt aufgrund des Hebels, den die Modernisierungsumlage bietet (siehe Folge 2), tendenziell mehr als in bereits teuren Städten.
So wurde hier ein vergleichsweise schneller Prozess der „Gentrification“ ganzer Stadtteile sichtbar. Verantwortlich für diese mit der Verdrängung ärmerer Haushalte einhergehende „Aufwertung“ sind also ökonomische Prozesse der Immobilienverwertung – und nicht, wie klischeebeladene und personalisierende Diskurse oft suggerieren, zuziehende Studierende oder Künstlerinnen. Auf diese Debatte – und damit auch wieder stärker auf die aktuelle Leipziger Situation – wird die nächste Folge eingehen.
Der Artikel ist ein Auszug aus der neuen “Leipziger Zeitung” (LZ), welche am 19. Oktober 2018 erschien. Das Lesefutter für einen ganzen Monat, jetzt wieder da zu finden, wo man noch gute Zeitungen kaufen kann. Die LZ liegt an allen bekannten Verkaufsstellen aus. Besonders in den Szeneläden, die an den Verkäufen direkt beteiligt werden, aber auch in Presseläden und Großmärkten
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Zur Folge 7 der Reihe Wohnungspolitik: Wer ist schuld an Gentrification?
Wie können Mieten gesenkt werden? Beispiele aus der Praxis
Wie können Mieten gesenkt werden? (3) Beispiele aus der Praxis
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